8·31大限房产市场面临变局_基金债券_财经纵横

8·31大限房产市场面临变局

http://finance.sina.com.cn 2004年09月04日 05:54 上海证券报网络版

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称71号令)，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，而是国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的出让方式进行，这就是业界称之为的8·31大限。

　　2004年8月31日，对房地产开发商来说，是个不同寻常的日子。按照国土资源部与监察

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部发布的71号令，到8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。过去在房地产市场，有不少土地交易不是明码标价，而是只要买卖双方商定一个价格就行了，也就是协议转让。按照71号令规定，过了8月31日，协议转让的大门就会彻底关上，房地产业界也把这个时间称为8·31大限。

　　71号令出台后，引起业界巨大反响。在北京、上海等土地遗留问题比较多的城市，开发企业的呼声尤为强烈。其实早在2002年国土资源部就出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(即11号令)，也就掀起了这场被业界称之为土地革命的土地政策变革序幕。遗憾的是，11号令没有获得期望中的切实执行。71号令，无奈地发出了协议土地的最后通碟。为了显示中央对规范土地政策的决心，今年7月国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，其中进一步明确，8月31日后，仍以历史遗留问题为由协议出让土地的要从严查处。国土资源部土地利用司的束可欣司长明确表示，8·31土地大限是不可能变通的。束司长指出，这是一条高压线，任何人不能逾越。

　　明眼人心里都清楚，8·31土地大限，按照71号令的本义，这应该是各地政府的8·31。因为这个文件号令的对象分明是各地政府，它要求各地必须在8月31日之前将历史遗留问题土地(协议出让)处理完毕。但是在悄无声息中，政府的8·31转化成为地产商的8·31，地产商的大限。一股惶恐不安的氛围笼罩在地产商的头顶。

　　变与不变的难题

　　对于普通老百姓而言，最现实的问题当然是8·31后房地产市场的走势，是涨还是跌?这个看似简单的问题，却也难倒了不少房地产界的大腕与学界的知名专家。

　　任志强，新华远集团董事长，京城地产界响当当的头面人物，在业内以敢于直言著称。他的观点是，到明年房价这个暴涨的过程可能会更加明显。这是因为8·31之后，协议出让的土地会大量减少，几乎是零了。那么政府并没有能力去保证大量的土地供应给市场，所以土地的供应减少，价格在提高，房价一定是在上涨。

　　任志强认为，公开竞买土地会使土地价格水涨船高，从而带动房价的上涨。而另一位北京房地产大腕对这种水涨船高的说法并不认同。这就是张宝全，今典集团董事长。他的观点是，从中国房地产目前来看，还是处于一个买方市场，不是卖方市场。只有在卖方市场的时候，价格才有可能会按着供应者的意图会得到一些较大变化。

　　张宝全认为，在买方市场上，土地的供应量并不是决定价格的最终因素，反倒是供求关系会更直接地影响价格。目前北京房地产市场销售商品房的土地是一两年前拿到的。招标拍卖挂牌对房地产市场的影响会在一两年后才显现出来，所以房价不会立竿见影地上涨。大家之所以觉得8·31以后房价会涨，是因为觉得如果招标、拍卖、挂牌将造成土地供应紧张，一定会提高土地的价格。这些所有增加的成本都会自然转到房价里面去。但是张宝全认为最最重要的还是供求关系的平衡。

　　中国房地产研究会副会长张元端的看法是，国家出台土地政策，我认为主要是针对当前土地市场出现的一些不规范的情况作出的，我觉得它的主要目的不是为了限制房地产的发展。近几年土地的购置面积都远高于开发面积，对数据极其敏感的张元端相信，这些存量土地都会在今后的几年内逐步消化，开发商手里面还是有相当大的量的土地贮备，我认为今年不会引起土地供应很紧张。

　　关上门的同时打开了窗

　　8月31日之后，协议转让的闸门将彻底关上，而公开交易的闸门已经打开了。房地产业界有这样一种说法，公开交易的闸门开启的大小程度，会直接影响8·31之后房价的高低。那么，8·31对房价的影响究竟有多大?

　　国土资源部土地利用管理司冷宏志副司长表示，如果说招拍挂增加了房价，招拍挂增加的这部分只是政府纯收益，出让金这一部分，它比例很小。

　　土地的总价，实际上是由三部分构成，一部分是土地的取得成本，像征地拆迁补偿这一块，占总地价的40%到60%，第二部分是土地开发费用，像各种的配套费，以及有关税收，占总地价的30%到54%，还有第三块成本就是政府的收益，出让金或者说是纯地价，这一块只占地价的6%至10%，占商品房销售价格的4%至6%。实际上，8·31期限之后，房价受影响的只是政府收益这块。房价高，关键是各种收费太多，太乱，量太大，然后还有一些税设置也不是很合理，重复征收。

　　有些人认为经营性土地招标拍卖挂牌政策的全面实施会助长房价的飙升的观点是不全面的，或者说是一种误解。房价的构成是一个综合的因素，房价高低更主要的是由供求关系决定的，并不会因为成本低就低价销售。原来那种协议出让土地或无偿划拨土地，土地的差价被开发商拿走了，政府没有得到，老百姓没有得到实惠的。

　　有识之士指出，招标拍卖挂牌政策的全面实施，对于规范土地市场有着非常重要的积极作用。不仅有利于阳光行政，从源头上防止腐败，防止国有土地资产的流失，还将促使开发企业理性投资。

　　另一方面，对于土地贮备量的担忧似乎也不是十分必要。根据国土资源部的调查，到去年为止，国家土地储备170万亩，但囤积在开发商手中的未开发土地达70万亩，其中大部分是协议转让的土地，这些土地的数量甚至能满足一些城市好几年的开发需求。

　　上海市政府发言人焦扬日前透露，根据最新调查和梳理统计，截至去年年底，本市已经出让给开发商尚未开工的经营性项目用地约有3670公顷，未开工的原因主要是动拆迁、报建和规划调整等。对部分未开发的存量土地，上海将根据优化结构、控制总量、盘活存量的原则，通过多种措施，控增量盘活存量。上海房屋土地资源管理局则表示，8·31以后，他们将通过竞标的方式继续保持每年大约2000多公顷的土地供应量，确保改变2003年以前房地产市场求大于供的局面，实现供求量、供求结构的平衡和房价的基本稳定，防止上海房价出现大起大落的局面。

　　市场反应可能滞后

　　对于房价的预测，各个层面的观点并不一致，但是8·31后政府调控房价的能力将更强，这已经成为房地产界的共识。

　　比较中肯的观点是土地大限过后市场的反应到底会怎样，目前还没有特殊的迹象显现。一切都要等到下半年甚至到明后年才能反映出来。上海证券报宝华