上海别墅中端市场持续扩张

　　近几年来，上海别墅市场与整个房地产市场同唱一首歌，从复苏到高涨亦步亦趋，平均价格涨幅惊人。据对上海别墅市场的跟踪调查分析显示：从1998年起，上海别墅物业价格以8-12%的年涨幅攀升，高于全市住宅平均价格的涨幅。2003年，上海别墅市场继续高涨，从1月份1000点开始，至年末已上涨107点。

　　2003年上海别墅市场曾经一度受到停止别墅类用地的土地供应及非典等等的影响，曾 使一些待开发别墅、待上市别墅以及别墅购买者驻足观望，但当土地供地政策越来越规范化和透明化后，别墅开发及需求又继续迈步前行。依照中房指数系统上海别墅指数办公室监测显示，2003年10月至11月，上海别墅指数2个月内上升19点，上涨幅度1.7%，预示别墅市场已恢复活跃。而进入2004年上海别墅指数更是迅速上涨，2004年1月份别墅指数较上年11月上涨了36点，到3月又上涨了22点，达到1165点，上涨幅度分别达到3.25%和1.92%。

　　地域性板块发育完善

　　上海别墅经过这几年的发展，已形成几大地域性板块，如长宁虹桥为代表的中心板块及浦东、松江、闵行、青浦、南汇板块。从价格方面考察，中心城区和虹桥开发区的别墅价位最高，高端价位达到每平方米36000元以上，折合美元每平方米4000元，而低端价位也分别从每平方米10000元与8000元起步。其他各板块中，浦东核心区域板块(世纪公园周边区域)近期上升较快，其高端达到每平方米25000元，低端也要在每平方米9500元之上。相对价位较低的是松江九亭板块，其低端从每平方米5500元起，高端可攀升至每平方米12000元左右的水平。另外，沪青平公路沿线的别墅凭借其较好的交通条件，成为近期发展较快的区域。

　　上海搜房的分析师王永斌在其研究报告中指出，2003年上海市别墅上市供应量359.6万平米，占地面积1058.3平米，平均容积率0.34。其中上市量最大的区域松江约占33.22%，闵行、浦东、南汇、青浦各占16.48%、15.82%、14.77%、10.83%，其它区域如嘉定、宝山、奉贤等别墅逐渐热闹起来，加上长宁板块退出，份额也占到8.88%。

　　2003年上海别墅市场供应别墅共约1.1万套。从套数的区域分布来看，松江供应量最大，约占3400套，占总套数的30.61%；浦东、闵行、南汇各占18.78%、16.56%、14.03%，其它(宝山、嘉定、奉贤及中心城区)占11.34%；青浦最少，约占9.1%。

　　从物业形态分析，以独立别墅所占比例最高，这也符合别墅市场的发展需求和别墅居住的追求，当然联体别墅及叠加别墅作为别墅的过渡产品或是作为符合中国国情的别墅的替代产品也占了相当的份额。总体来看，在建筑面积上独立别墅约占61.13%，但由于独立别墅套均面积相对较大，从套数上来看独立别墅只占了半壁江山不到(49.28%)。

　　中端市场最受欢迎

　　从单价来看，2003年上海别墅的供给仍然如橄榄状分布，单价在5000元以下及15000元以上所占比例相对较小，各占约总体的8.36%和8.42%。单价在5000-8000元及8000-15000元区间的分别占到40.58%和42.64%，可见在5000-8000元区间别墅的分布密度最高，竞争也相对激烈。若以套数计，单价8000-15000元及大于15000元的高价位别墅套数所占比例分别为38.23%和6.35%。

　　不同单价区间的别墅套均面积分别为：单价5000元以下套均面积257.8平米；单价5000-8000元区间套均面积239.9平米；单价8000-15000元区间套均面积306.6平米；单价大于15000元区间套均面积364.5平米。

　　从单套别墅的总价来看，也如橄榄状分布：总价小于150万元及大于500万元所占比例仅占到总体的11.25%和14.15%；总价在150-250万元及250-500万元区间的分别占到32.77%和41.83%。

　　不同总价区间的别墅套均面积分别为：总价小于150万元套均面积253.0平米；总价150万元-250万元区间套均面积220.0平米；总价250万元-500万元区间套均面积318.6平米；总价大于500万元区间套均面积389.5平米。

　　2003年上海别墅市场户型分布相对较为均匀，以300-400平米区间所占比例最大，约占25%左右；250-300平米及200-250平米区间户型分别约占2成左右，比例为20.16%和20.50%；小于200平米的户型约占16.65%；在400-500平米区间占9.59%，大于500平米占8.08%。

　　本地人士愈加青睐别墅生活

　　那么，上海别墅主要客户群是如何构成的?相关调查显示，2002年在上海别墅的购买人群中，上海籍人士仅占37.08%，境内其他地区的买家占了26.89%，港澳、台同胞则占了28.35%，余下的7.68%为其他国家的外籍人士。到了2003年，随着本地居民对生活要求的提高及别墅居住观念的全面接受，再加上市中心房价与郊区经济别墅价格等同、性价比差异拉大，使2003年成为上海本地人的别墅消费年。2003年别墅消费中上海本地人约占66%，外籍人士已不再成为众多别墅开发商追逐的目标，其购买别墅比例仅为5.63%，外地人士仅占28.4%。专家指出，别墅消费是典型的小众市场，特点是经济实力强，追求高生活品质，有相对固定的社交活动范围与层面，随着上海本地高收入人士增多，其对别墅的消费能力也逐步增强。上海证券报宝华