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房地产纠纷案例：甲与乙签订租赁合同，约定甲向乙承租乙所有的房屋，租赁期限为一年。合同签订后，甲支付乙两个月的租金及保证金后入住。一个月后，甲以承租房屋内空气质量存在问题致居住后身体不适，经专家检测表明租赁房屋卧室、客厅空气中甲醛浓度不符合GB50325-2001卫生标准。甲与乙协商要求退还租金及保证金未果，甲以乙为被告向法院起诉。乙辩称，甲在签订租赁合同前，曾多次实地察看，从未提出空气质量存在问题。既然双方已签订了为期一年的合同，现甲仅租赁了一个月即提出终止租赁合同构成违约，不同意甲
的诉讼请求。
信利律师事务所上海分所李夙律师：法院认为，甲与乙签订租赁合同时，对租赁房屋内甲醛超标的事实均不知情，彼此之间愿意建立租赁关系的意思表示明确、真实，且合同条款未违反国家法律、行政法规的强制性规定，租赁合同应为合法有效。乙作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并保持租赁物符合约定的用途。鉴于租赁合同约定乙应将房屋附属生活配套设施在良好的状态下，出租给甲居住使用，故乙除履行交付义务外，还应当保证所交付的房屋在良好的状态下，能够为承租人正常居住使用。现经检测出租房屋卧室、客厅内的甲醛含量已超过国家规定的卫生标准。法律规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同，故甲依法享有解除合同的权利。因造成合同解除的责任在于乙，其无权收取房屋租金。甲要求乙返还已支付的租金及保证金，理由成立。
一、出租人对所提供租赁物依法负有瑕疵担保责任
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其属于双务、有偿、诺成合同。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百一十六条规定：出租人将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据这一条款的规定，出租人负有交付租赁物的义务，并对租赁物负有瑕疵担保的责任。所谓瑕疵担保责任，是《合同法》分则买卖合同中规定的一项法定责任，指出卖人就出卖的标的物的瑕疵应承担的责任，具体可分为权利的瑕疵担保及物的瑕疵担保。前者是指出卖人有义务将标的物上负担的第三人的合法权利告诉买受人，并保证标的物不被第三人追索或占有，否则应承担法律责任。后者是指出卖人应当依照约定的质量交付标的物，当事人对于质量未作约定或者约定不明的，在没有协议补充及没有国家、行业标准的情况下，应按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。租赁合同与买卖合同均属有偿合同，合同标的都是特定物，存在一定的共性，因此在租赁合同中，为维护交易安全、保障承租人权利，对租赁物也应同样适用瑕疵担保责任。即出租人的权利瑕疵担保责任是指出租人应担保不因第三人对承租人主张使承租人不能为使用收益。出租人的物的瑕疵担保责任是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益。由于租赁合同的性质决定了其转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产的目的是为了使用和收益，因此在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要为物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。
结合本案分析，根据甲与乙的约定，租赁房屋的用途是居住使用，且乙应将房屋附属生活配套设施在良好的状态下，出租给甲居住使用，由此可见，双方对租赁物应具备的条件有明确约定，作为出租人的乙应当按约履行。然而在审理中，依照上海市预防医学研究院所出具的检测报告所载明的数值，参照国家质量监督检验检疫总局、建设部于2001年11月26日联合发布，并于2002年1月1日起实施的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325-2001)的规定，出租房屋内甲醛含量超标的事实显而易见。结合一般的生活常识，甲醛超标的房屋并不符合居住使用的条件，长期居住反而会给人的身体健康带来一定危害，这样的房屋并不具有应有的使用价值。因此，本案中乙作为出租人提供的房屋标准不符合双方合同约定，未依法履行租赁物的瑕疵担保责任，违反了《合同法》的有关规定，理应承担相应的责任。
二、出租人未履行瑕疵担保责任，承租人具有的权利范围
根据瑕疵担保责任的理论，对于出租人未履行瑕疵担保义务的，承租人可以要求减少价金、负责修理、更换标的物或者解除合同。本案中，甲在得知租赁房屋内甲醛含量超标的事实后，即向乙提出要求解除合同，并退还已收取的租金、保证金。这两项请求，实际上即是甲作为承租人要求行使解除合同、减少价金的两项权利。
1、关于租赁合同的解除。我国《合同法》第二百三十三条已有明确规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。据此甲作为承租人，可以行使合同的解除权。因为《合同法》第二百三十三条的规定，仅是赋予承租人享有解除合同的权利，并未对合同解除的时间点作出规定。《合同法》第九十六条虽然规定，合同自通知到达对方时解除，但因为本案涉及的是租赁合同，故应将甲脱离对租赁房屋的控制，将租赁房屋的使用权归还给乙的时间确定为双方租赁合同解除的时间。
2、关于租金的返还。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。这里的补救措施，就包括了减少价款的内容。租赁合同作为双务、有偿合同，租金是承租人向出租人支付的对租赁房屋占有、使用、收益的对价，与出租人提供符合约定房屋的义务具有对等性。结合本案，乙提供的房屋应符合居住使用的条件，而甲的对等义务为履行支付约定数额的租金。现由于乙提供的租赁房屋自始存在甲醛超标的问题而不适合居住使用，如果甲仍然按照双方约定的正常居住使用的租金标准支付租金，显然有悖于民事行为公平合理的原则。故甲提出减价的请求应予支持。
本案租赁合同订立之初，双方对租赁房屋内甲醛超标的情况并不明知，但甲自知道租赁房屋甲醛超标后，即与乙交涉，而乙未能尽到出租人的注意义务，对甲醛是否超标未予核实，并对甲提出的解除合同、返还租金的请求不予认可。纵观案情发展，乙既对租赁房屋内甲醛超标负有完全责任，亦对双方最终迟延办理房屋交接手续负有责任，其提供的房屋根本不适合居住使用，故乙无权要求甲承担租金。
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