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读者朱成问：我是一家房产公司销售部经理，在出售商品房时均有为购房者提供银行按揭贷款的承诺，但近来发现，个别客户按揭贷款未获银行同意，则购房合同无法实现。请问：如贷款不成，我公司是否应承担责任?购房合同该如何处理?
上海市敏鉴律师事务所周敏健律师：
购房按揭贷款抵押合同签订的前提，是购房者与出售的房产公司签有合法的购房合同，但这是两个虽然联系却是各自具有独立法律关系的不同性质的合同。不仅合同主体、内容均不相同，并且购房者抵押贷款的目的是将借款用于买房，房产公司事先联系落实的银行是为购房者提供贷款的目的是卖房，如果抵押贷款合同不能成立，则房屋买卖行为也就难以如愿实现，因此抵押贷款的目标是实现特定的房屋买卖行为，这两者之间具有事实上的关联。
在目前司法实践中，对抵押贷款不成时，要具体情况具体分析，对房产公司是否要承担责任?购房合同如何处理，根据不同情况会有不同的处理结果。
(一)如果房屋买卖合同中约定由房产公司落实抵押银行，并以此作为房屋买卖合同的生效条件，从法律上讲这是一份附条件的合同，所附条件成就时合同生效，条件不成就时合同不生效，当出现房产公司不能落实按揭贷款银行时，房屋买卖合同将因所附条件不成就，则房屋买卖合同不能生效，双方对此均不承担责任。
(二)如果房屋买卖合同中虽然约定了由房产公司落实抵押贷款银行，但没有将其作为房屋买卖合同的生效条件，也就是没有将此作为附条件合同，那么，房屋买卖合同当然有效。如果购房者完全符合贷款条件，是因为房产公司没有落实到抵押贷款银行，则房产公司应按不按约兑现合同义务，承担合同缔约过失违约责任。
(三)如果是房产公司兑现了约定的义务，落实了按揭贷款银行，但银行审查后认为购房者不符合贷款条件，不能与其签订抵押贷款合同，使购房者无法从银行借到款项，那么，房产公司不承担任何责任，若购房者要求解除房屋买卖合同时，该合同可以依法予以解除。
为避免此类纠纷的发生，建议购房者如要按揭贷款形式购房，最好与房产公司指定的银行先行征询，得到银行初步审查许可，可以避免上述情况的发生。
(下周一至五9：00-15：00，周律师将为本报读者义务提供房产法律咨询。电话：021-53590082，有代表性的问题将在本报上公开解答)上海证券报
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