上海别墅市场的三波浪潮

　　从近十年的情况来看，上海别墅市场有三次热潮。总体上看，上海别墅的市场需求持续增长。具体分析而言，郊区别墅的繁荣与热销，原因在于市区高中档公寓房价大幅上涨、中高收入群体数量的增长、外来(外籍、外地)客及投资客的涌入、别墅形态的多元化、城市与郊区交通日趋便捷、经济类别墅住宅的发展等。

　　最近几年以来，在上海房地产热浪中，别墅市场爆发出了最强烈的浪花。闵行、松江 、浦东以及南汇一大批别墅项目纷纷登台亮相，成为沪上楼市的崭新亮点。

　　多种多样的市场需求

　　购房者对别墅的需求也是多种多样的，大致可分为6类：

　　一是居家型需求，就是把别墅作为第一居所需求。

　　二是度假型的需求，也有人称之为5＋2的居住需求，也就是有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天在市区，两天在郊区。

　　三是出租型的别墅需求，如在虹桥、张江及金桥，有着很多外资公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司给予很高的住房租赁补贴，造就了这种出租型的别墅需求。

　　四是旅游型别墅需求，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。

　　五是办公型的别墅需求，一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就满足了这部分需求。

　　六是投资型别墅需求，由于很多别墅能够获得较高的租金收益，近年来上海就出现了把别墅作为投资对象的投资型需求。

　　市场发展的三波浪潮

　　上海别墅市场的发展经历了三次浪潮。上世纪90年代初期，以长宁虹桥沿线一带涌现的大批外销花园洋房别墅群为标志的第一波浪潮，但后来随房地产市场的降温而跌入低谷；在亚洲金融风暴冲击亚洲国家经济发展的九十年代末期，中国经济却一枝独秀，仍然保持高速稳定发展，以锦秋加州为先锋的排屋建筑和新独院住宅的风起云涌而形成上海别墅市场的第二波浪潮；紧接着在第二波浪潮的基础上，1999年、2000年以排屋、联体别墅等经济型别墅的涌入形成了以较成熟的多元化开发为主要特征的第三波浪潮，形成了空前热销局面，到2001年上海别墅物业销售面积已占到全部住宅开发面积的将近1/3，而且这种市场趋势正愈演愈热。至2003年底，上海别墅市场保有量达1310万平米，其中2002年、2003年两年所实现的上市量达60%以上。

　　上海别墅为何持续热销

　　市区高中档公寓房价大幅上涨赶出了郊区别墅的繁荣与热销。市区高中档公寓房价在2000-2002年上涨幅度较大，这是带动郊区别墅类住房商品热销的最为直接和根本性的因素。如市区陆家嘴房价现在可达到12000元/平米左右，1套二室一厅面积约80平方米需100万元左右，以同样价格则在近郊可购得70-80万元一套200平米的别墅，而空气、风景比市区要好得多，交通也不是不方便，余款说不定够买辆汽车呢！这在一定程度上也刺激了本打算在市区购房的收入群体放弃原先想法，从而赶出了郊区别墅的繁荣与热销。中高档收入群体数量的日趋增多以及投资性购房消费行为的盛行，也是不容忽视的原因。

　　中高收入群体数量的增多集聚成郊区别墅的繁荣与热销。当经济型别墅形态的出现吸引了工薪阶层的眼光时，当开发商将年收入8万元的家庭纳入其客户范围层次时，这必然在无形中提高中高收入群体的比例。而随着经济快速发展，居民收入水平大大得到提升，而且大量外籍、外地高层次高收入人士人才的流入也必然充实了这一群体，5+2居住新方式的升温也促动了别墅消费群的增长。据不完全统计未来有25%的上海人有购买商品房倾向，而这群有购商品房意向的人群中家庭收入超过8万元的占到一半以上，而且这一比例正在增加，同时外籍人士以每年14%的增长率增加也促成高收入群量的增加，这在一定程度上也带动了别墅市场的繁荣。

　　外来(外籍、外地)客及投资客带动了郊区别墅的繁荣与热销。据有关调查分析，2002年在上海别墅的购买人群中，上海籍人士仅占到37%左右，国内其他省市买家占了近27%，港澳台同胞买家则占到28%，外籍人士购买约占8%左右。目前上海的房地产投资回报率约为6-8%，而别墅的投资回报率平均高于9.5%，尤其是高档别墅更是达到了13.4%左右，且市场别墅类租赁物业的入住率达80%左右，远高于市场其他类租赁物业。这主要归功于每年以约14%增长率增加的外籍人士的涌入，他们一般不必要购买别墅，但却有着较高的平均超过1000美元/月的住房补贴，加上他们的生活习惯使他们一般选择高档公寓或别墅居住，这就使一部分投资家看中别墅投资的商机，从而刺激了投资性别墅需求，而2001年至今股市的低迷与同期房地产市场的高涨尤其是别墅市场高的投资回报率的明显差异化对比更加刺激了这一需求。

　　别墅形态的多元化推动了郊区别墅的繁荣与热销。也许两年前上海人心目中别墅仍然是花园洋房、私人花园、私家游泳池，住户还须有私家车的豪宅，也许两年前别墅开发商眼中的目标客户只是极少数富豪、高官或明星大腕。

　　但市场发展到今天，开发商、消费者的观念受到了市场的冲击并已发生了根本变化，当市场上出现了诸如传统的独立式、高档豪华式、排屋、双复式、里弄式以及新独院等多元化、多品种别墅，尤其是经济型联排别墅出现时，普通工薪阶层也不再对别墅消费是一种奢望，别墅客户也不再必然只是那些高官、富商，开发商也开始关注和挖掘普通百姓对别墅消费的可能性，正因为如此，别墅市场必然涌入了一大批消费生力军，而且还正在不断充实壮大。

　　据对浦东别墅不完全统计，2000年以前开发的别墅形态基本都是联体和独立别墅，内外销各半，到2000年后才出现如银泰花园及阳光欧洲城等联排内销别墅，一定程度上丰富了别墅形态市场，通过面向普通工薪阶层而拉动别墅市场的需求。

　　城市交通立体网状分布日臻完善拉动了郊区别墅的繁荣与热销。随市区概念的扩延，市政道路的立体化以及家用轿车的普及，使市中心与郊区的距离不再遥远，城乡结合部或郊区的概念已更加模糊化。城市立交桥的建设、对城市道路的改善以及地铁向郊区的延伸，道路的拓宽，使城市道路更加通畅，交通更加便捷，从而在出行时间上缩短了市中心与郊区的距离。而近几年市政建设的投资幅度的大力提升以及城市规划和十五计划对城市交通的重视更是消费者从心理预期上已不再有郊区乡下的概念。

　　经济类别墅住宅的发展刺激了郊区别墅的繁荣与热销。在提高品质的前提下，上海的别墅更以其合适价位吸引了购房者。经济型如联体别墅单价多在4000-6000元，面积一般为200平方米左右，总价约为80-120万元，只相当于市中心一套中高档公寓，使一般的工薪阶层也有足够消费能力。而独立别墅单价多也在5000-15000元左右或以上，面积300平米左右，总价150-450万元以上，低于境外同档次数倍以上，因此联体别墅既适合国内有一定经济基础的人士居住，也适合于5+2居住方式及第二次购房消费者，而独立别墅则是境内大款及外籍人士、港澳台同胞以及一些以投资为主要目标的购房者。上海证券报上海王永斌