投资写字楼该注意点啥

　　一个城市的性格，看看写字楼的模样就可知晓。如雕塑般屹立的幢幢写字楼，早已成为城市最富魅力的性格写照。房地产一直受到投资者的青睐。尽管在不动产投资中，人们对商铺、住宅的投资一向看好，但随着中国经济持续快速增长，大批不动产职业投资者已经把眼光瞄准了高档写字楼……

　　投资置业者作为一个日益壮大的购房群体，正在楼市中占据越来越重要的位置，无论 是住宅还是写字楼市场上，抱着投资置业的心态买房的人们逐渐形成一个特殊的群体。从2000年开始，银行打开了对个人贷款投资商用房的通道，使拥有小规模资金的个人投资商用房，特别是写字楼成为可能。

　　那么，个人投资写字楼该注意点啥?

　　大环境要对路

　　对投资者而言，写字楼项目所在的大环境大区域，直接决定着投资回报率。投资写字楼，离不开商圈。这几年，上海的商圈越来越多，徐家汇、静安寺、五角场、陆家嘴、北外滩；北京的商圈也不少，中关村、金融街、亚运村；武汉、郑州、杭州、沈阳、宁波、大连等根据各自的经济发展和城市建设情况，都在筹划新的城市中心区。但是并不是每个商圈都适合做写字楼投资的。有些商业区只是炒作的产物，实际上目前还无商可言。有些商业区虽然成熟，但大企业、大公司云集，这些公司对写字楼的需求往往不是投资客能够满足的，因此这样的商业区也不适合实力有限的中小投资客。

　　一个适合写字楼投资客，尤其是中小型投资客的商业区，往往是一个成熟而又充满变化和活力的商业区，同时有着大批的中小企业客源。作为北京文化教育区中的商务区，也是北京最早开发兴建的商务区，中关村一直以来被认为是一个科技含量巨大、走在时代前沿的商务区。据统计，中关村地区每个月涌现出的新企业多达五六十家，这些企业几乎都是小型企业，对写字楼的需求量是惊人的。相对应的是，上海西区的漕河泾地区充满活力。

　　好区域中寻找最佳地段

　　一段时间以来，人们一提到北京中关村，想到的不是挺拔整饬的写字楼、积极有效的商务环境、科技与人文并重的文化氛围，而是拥挤的电脑市场、杂乱的交通等，使部分投资客望而止步。所以，一些有识的开发商和投资客，便把目光放到了中关村西部的万柳地区--中关村商务区中一片难得的以居住为主的区域。相比中关村其他地段，万柳地区有着极大的优势，它借得了中关村高度发达的商业氛围的势头，又避免了中心地带的一些不利因素，既享有成熟商业区提供的多方便利，又拥有新兴区域的种种优惠。

　　针对需求锁定目标

　　在同一区域里，选择不同项目的投资客，投资回报是高低不等的，在适当的区域里选择适当的项目，也是一门大学问。尤其是对个人投资客而言，区域的优势可以一目了然，但项目的投资价值就需要进行判断了，这就要求投资者要充分了解目标客户群的需求，并根据他们的需求，来选择自己的投资项目。

　　那些成长中的中小型企业，一般对写字楼的要求有：一是高性价比，对于中小企业来说，过高的租金并非承受不起，而是宁愿把钱花在最合适的地方；二是建筑物的商业气息，即使是商住类型的项目，在形象上也要具有写字楼的某些气质；三是对商务配套和服务的需求，要看电梯是否够用、够档次，宽带、信息处理等相关配套是否齐全，装修、配置等公共空间是否够档次，管理是否够专业；四是希望户型可以自由变化，因为各个公司的具体情况不同，从上百平方米到上千平方米各有所需。但他们都希望这些空间是能够变化的，能够自由组合安排的，而不是被限制死了的户型，这可能与这些企业仍然处在成长期和上升期有关。

　　规避投资风险

　　选择了好的区域、地段和好的项目，意味着你的投资的成功几率较大。其实，最让投资客感到困扰的，并不是找不到好的区域和好的项目，而是有了好区域的好项目，却没有稳定可靠的客源。投资写字楼不比住宅，即使暂时空置，还可以自用，而商务项目如果没有客源，就是鸡肋了。有些写字楼的投资客并不担心项目在使用方面的问题，他们最关心的是投资回报的保障。

　　借鉴以前投资成功和失败的案例，专家们还提醒写字楼投资者必须注意到购买写字楼的贷款利率与商品住宅不同，要高于住宅贷款利率将近1个百分点。另外，还有房产税等需要交纳的各种税费也比商品住宅高许多，约占投资额的20%左右。物业管理费与水电费当然也不是住宅楼一个相同水准，如果写字楼没有租出去，每月必须支付的物业管理费也是一笔不小的开销。

　　行家建议要投资甲级写字楼，即便其售价昂贵。有人可能会认为，乙级写字楼的售价低，虽然其租金低些，但总投入还少呢。目前有这样一个事实，当甲级写字楼租价在不断上涨时，乙级写字楼的租价是在下跌的。

　　投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到今后的投资收益。香港就有不少这样的例子。

　　高中低型投资客

　　有业内人士认为，个人型写字楼投资客，一般有三种类型：

　　第一类是有眼光的投资高手。在住宅市场租赁状况不景气，租金一路下滑的时候，他们却知道写字楼的租金相对来说平稳得多，尤其是适用于中小企业的中高档写字楼，租金不降反升，及早转换投资方向。

　　第二类是投资中的中手，他们往往有或者说曾经有自己的公司，购买写字楼是为了自己的公司使用，但随着公司业务的扩张或改变，或者是出现其他状况，已经买下的写字楼不再适合自己使用，这时，他们的身份就变为投资客。而这样的公司往往是成长中的中小型企业，他们所购买的写字楼，往往是适合中小企业使用的。

　　第三类投资客则是迫不得已，比较常见的是购买了商住楼用于居住的购房者，很快发现商住楼的氛围并不适合居家，只得将自己的住房出售或出租，租户往往是对办公环境要求不高的中小企业，这类投资客，在投资中相对落于下风。

　　中国这些年经济持续快速增长，城市规模不断扩大，城市功能进一步拓展，城市建设也将继续保持一个快速发展的势头。不少城市都在筹划新的城市中心区和建设城市的商务中心区。在我国加入世贸组织以后，服务业，特别是金融业、保险业、电信服务、商业运输等行业的市场限制将被取消，这些行业的外资机构势必要在中国建立各种类型的办事处，而且一旦他们经营的业务开展起来，对写字楼的面积将会有更大的需求，对投资客而言，确实是大展身手的好时机。上海证券报北京任崖枋