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房地产纠纷案例：市区某制盒厂将自有临街的废旧厂房拆除，建造一栋三层建筑，一楼用于出售做商铺，二楼以上自用，并依法履行了土地转让和报批等相关手续。由于制盒厂拆除的厂房与某部队干休所一幢低层旧建筑相邻，于是双方协议，由制盒厂将该幢旧建筑一并拆除建造为同层数的联体门面房，建成后由制盒厂享有两年的租赁收益权。房屋建成后，市民石某购得一层商铺两间。当石某到房地产部门办理登记手续时，被告知该等房屋均属非法建筑，不予办理房屋产权证书。
信利律师事务所上海分所朱建军律师答：根据我国有关法律法规规定，房地产开发所使用土地必须依法取得。开发的土地使用权属于出让取得的，应当向国家缴纳土地出让金；土地使用权属于划拨取得的，必须依法办理土地出让手续，并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金后，才可以进行转让、出租或抵押，且土地使用者应当为公司、企业、其他经济组织和个人。
本案中制盒厂以自有旧厂房拆除建造临街商铺，并依法进行了土地转让和报批等手续，符合法律法规规定，其自建部分的商铺属于合法建筑，依法可以出售。石某购买的属于制盒厂的商铺，依法可以办理房产登记手续，取得房屋所有权证书。由于部队干休所用地性质为划拨的军事用地，且其主体也不符合法律法规规定，非经法定程序，不得进行转让、出租、抵押或者以其他方式进行房地产开发。所以，干休所联建部分的房屋，属于非法建筑，其对外转让、出租等均属违法行为。
因此，该联建房屋的产权登记手续，要分两个部分进行分析。首先，因为石某购买的是制盒厂拆建房屋，不能因为干休所联建部分属于非法建筑，而否定制盒厂拆建房屋的合法性，房地产登记部门因此将该联建房屋全部定为非法建筑是不正确的，因而其不给石某办理所购房屋产权证是错误的。至于制盒厂超出批准范围进行联建行为，有关部门可以对其进行处罚，但也不能将此作为联建房屋全部属于非法建筑的依据。其次，干休所联建房屋因为没有依法办理相关手续，其转让、出租或抵押该等联建房屋均是违法的，有关部门不予登记和办理该联建部分房屋的产权证书是正确的。
本律师在此提醒广大购房者，联建房产在开发、转让以及上市销售、合同签署中，均有其特殊的操作程序。涉及联建房屋的购置，一定要查清联建各方在联建程序上的合法性，任何一方操作不合法，就会影响到所开发房地产的性质，从而影响到购房者自身的合法权益。
(下周一至五9：00-15：00，朱律师将为本报读者义务提供房产法律咨询。电话：021-63518888，有代表性的问题将在本报上公开解答)上海证券报
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