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上海二手房价格虽然继续保持上升势头,但是涨幅正逐步趋缓。上海二手房指数办公室日前公布的1月份二手房指数表明,新年第一个月上海二手房指数为1273点,比上月上升18点,涨幅为1.4%,仍旧延续去年上海二手房市场整体向上态势,但是涨幅正逐步下降。
二手房房价涨幅逐月回落
统计数据显示,2003年8月是2003年中单月涨幅最大的,指数涨幅高达2%。随后涨幅逐月回落,2003年9月至2003年12月,指数单月涨幅分别是1.8%、1.76%、1.7%、1.5%。进入2004年,1月份二手房指数涨幅回落至1.4%。专家的观点是,目前二手房价格已在高位运行,价格涨幅继续大幅攀升的现象将难以重现。
上海二手房指数办公室抽样调查统计数据显示,2004年1月份上海市区二手房成交价格的平均涨幅在1.2%左右。其中,涨幅较高的区域集中在普陀区的桃浦和真北地区、浦东新区的世纪公园和罗山地区、闵行区的航华七宝及莘庄地区等外围区域。市中心区域1月份平均涨幅较小。
有关方面的分析认为,上海二手房市场经过前两年的高速发展后,部分长期积存下来的潜在需求已经逐步得到释放。但是,市场的供应量仍在不断增加,供需缺口有望进一步缩小。目前二手房价格已在高位运行,但价格涨幅将趋缓。
买卖双方心态更趋理性
进入2004年的上海二手房市场依旧红火,但买卖双方心态开始趋于平和。
卖房一方,挂牌售房价格趋向合理。卖旧换新者所占比例有所上升。随着人们生活水平的日益提高,部分家庭由于收入增长或人口增多,有改善住房条件的强烈愿望,因此希望卖掉旧房换新房。这一群体的售房心态往往相对平和,要价也较为合理；卖出方的短期投资行为已逐渐减少。近几年,火热的房地产市场吸引了不少投资者入市。目前,不少短期投资者已将房抛出,剩余者则选择以租养房的长期投资方式。
买房一方追涨者逐渐减少。原因为:购买第一套住房的年轻消费者比例逐步上升,交通方便、小区环境好的次中心小房型备受青睐,但这部分群体对价格和月还款额比较敏感；市场供应量不断增加,面对多种类型、价格的物业,购房者学会货比三家动迁户不再囿于售后公房,重大工程配套商品房和中低价房上市,消化了一部分市场需求量。
二手房市场呈现新趋势
2004年,上海二手房交易市场将进一步活跃,去年12月,二手房成交套数首次超过一手房,据抽样统计,商品房竣工后两年内转让的比例达到了8%左右。专家分析二手房买卖将呈现下列趋势:
青浦、松江、奉贤等市郊地区二手房交易已经露出活跃的迹象,并刺激了房价上涨。随着今后轨道交通的建设,居民出行所需的时间将大大缩短,这些区域相对低价位的二手房更能吸引大批当地居民甚至次中心区居民前来购房,中环、外环线周边的二手房交易成为主要战场。相反,中心板块二手房价格逐渐趋于平稳。
在置业升级与投资转向的双重引导下,高端商品住宅二级市场更加活跃。期房限制转让政策尽管尚未出台,但是其影响正在市场内显现,中高档二手住宅售价略有下降。部分业主出于投资多元化考虑将房产出手套现,而由于相信房价不可能大起大落,另一部分急于提升居住品质的买房客则乘机弃旧换新,逢低买入,二手高档住宅交易价稳量增。上海证券报记者俞险峰
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