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房产买卖法律纠纷案例:某公司职员张先生前年左挑右选后购买了一套价值近百万元的三室两厅的新房,商品房预售合同中写明房屋于2003年3月31日前交付使用,交付使用之日起90日内房产公司向张先生交付产权证书。但因为房产公司的原因,直到2003年7月张先生仍然没有拿到产权证书,而面对张先生的催促和责问,房产公司或敷衍推托,或避而不见。2003年9月张先生气愤地将房产公司告上了法院,要求退房,返还房款和赔偿损失。
上海申达律师事务所合伙人牟炼律师:办理房屋权属证书的期限有三种,其中一种为约定办证期限,即商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。另外两种为法定办证期限,即商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起的90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起的90日。
如果由于出卖人的原因,买受人在上述约定或者法定期限届满未能取得房屋权属证书,最高人民法院的有关司法解释赋予了买受人追究出卖人违约责任的权利,即除当事人有特殊约定外,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中,由于房产公司的原因,张先生在房屋交付使用之日起90日仍未取得产权证书,鉴于双方未约定违约金,房产公司应当承担的违约责任,以张先生已付购房款总额按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿金。
但张先生退房的请求法院不会支持,这是因为最高人民法院的有关司法解释规定,只有同时以下具备两个条件:一是上述约定或者法定期限届满后超过一年；二是由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记,法院才会支持买受人解除合同的请求。
在实践中,由于开发商的原因致使不能办理产权证的情形很多,比如土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、违章建房、不能提供综合验收合格证明等规定的资料、未注销抵押权等等。本律师建议广大购房者全面审慎地了解开发商的信用及有关房地手续,加强防范,减少陷入办证纠纷的可能。
特别提示,根据中国人民银行的有关规定,2003年逾期贷款利息为日万分之二点一,2004年逾期贷款利息为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。
(下周一至五9:00-15:00,牟律师将为本报读者义务提供房产法律咨询。电话:021-58369977,有代表性的问题将在本报上公开解答)上海证券报
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