东莞楼市加速回暖深圳购房者理性返场|购房者_新浪财经

本报记者蒋翰林东莞报道

今年以来，东莞多次优化了楼市调控政策，在最新的“7·4新政”中，28个镇街取消限购，首套房首付降至两成。新政在新房市场的成效也开始显现，重获房票的深圳购房者再度进场。

据中原地产研究院监测，一线临深的凤岗、塘厦等地在“7·4新政”后三周深圳购房者的来访、认购占比双双提升，不少项目深圳购房者来访占比上升超10个百分点。

“新政后，我们马上推出了营销活动，还派专车接深圳看房团。”东莞凤岗片区一楼盘销售人员告诉《中国经营报》记者，“第一周热度明显提升，月末又基本恢复到新政前的水平。”

在新政利好下，7月东莞楼市量价齐升，成交创下年内最高纪录。合富大数据显示，7月东莞一手成交3754套，同比微增2%，环比大幅增加65%；一手住宅均价约29274元/平方米，环比上涨11%，同比上涨9%。

今年上半年，大湾区除广州、深圳楼市政策未有实质性松绑之外，东莞、佛山、惠州等城市因城施策，满足消费者合理购房需求。克而瑞深圳团队预计今年三季度，广深或将率先复苏，东莞、佛山、珠海强二线城市受传导将企稳回升。

市场加快推盘“日光盘”再现

“7·4新政”发布后首周，东莞一手住宅成交890套，环比上涨86%，创年内新高。

7月26日，东莞诞生了今年首个“日光盘”。位于东莞南城街道的华润润府项目开盘，共有1072人参与认购登记，摇号竞争174套洋房。该项目备案均价达5.1万元/平方米，也是东莞主城区首个房价“破5”的楼盘，该价格已与深圳光明区部分楼盘售价相当。

“‘7·4新政’后整体市场热度明显提升，但大部分楼盘观望的还是居多，现在大家买房比较理性。”该项目销售人员向记者坦言。

7月4日，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，将东莞目前33镇街划分成“限购区”和“非限购区”。根据新政，东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。

除上述5个限购区域外，东莞市其他28个区域暂停实行住房限购政策，居民家庭在非限购区域购买商品住房，无需进行购房资格核验。此外，对贷款购买首套普通住房（无房屋登记信息且无购房贷款记录）的居民家庭，贷款最低首付款比例降为20%。

“7·4新政”也影响到了7月份市场的推盘节奏，划分购房限制区域让一些开发商加快了推盘节奏。位于万江的某楼盘于7月9日开盘，为新政后东莞的首个开盘项目，推出了98套房源，整体备案均价约3.6万~4万元/平方米，开盘当天去化约62套。

“‘限购区域’的市场不仅没受影响，热度反而有增无减。”该楼盘销售表示，限购区域配套完善，依然是绝大多数购房者的首选区域，项目将会在8月继续加推。

合富研究院指出，新政短期来看效果显著。“7·4新政”发布后首周（7月4日至7月10日），东莞一手住宅成交890套，环比大涨86%，创年内新高；第三周（7月18日至7月24日），一手住宅成交760套，环比下跌12%，连续两周高位回落，售楼处来访量环比下跌20%，案场人气基本回归新政前水平。

实际上，今年上半年，东莞楼市整体表现不佳，供销均处于历史低位。乐有家研究中心数据显示，上半年东莞新增一手住宅预售150万平方米，同比大跌43%；一手住宅销售面积126万平方米，同比下跌53%。同时，新房住宅库存和去化周期也创下新高，上半年一手住宅库存面积为425万平方米，去化周期达14.7个月。

合富大数据显示，按照过去3个月平均消化速度测算，去库存时间需约11.1个月，7月成交大幅增加，环比去化周期缩短约3.6个月。

“7·4新政”对二手房也起到了不小的刺激作用，东莞7月二手房成交处于年内高位。合富大数据显示，2022年7月，东莞二手住宅网签约21.8万平方米，累计成交2052套，环比微减1%，同比增加9.4%；二手住宅成交均价约20800元/平方米，同比上涨10.5%，环比微跌1.5%。

临深限购解绑

虽然深圳购房者赴莞看房的有所增加，但成交客户构成中本地需求依旧是主力。

众所周知，深圳购房者一直是东莞楼市活跃的重要因素。随着深莞双城融合趋势明显，双城通勤的人越来越多。据中原地产研究院统计，在东莞限购前，在塘厦、凤岗、长安等临深买房的深圳购房者，占比曾高达九成。

目前，东莞新政已出台一个月，取消限购的东莞临深板块虽相比新政前市场热度上升明显，但从多个项目成交来看，虽然深圳购房者赴莞看房的有所增加，但成交客户构成中本地需求依旧是主力。

实际上，以往明显的价差优势是吸引深圳购房者北上东莞楼市的主要原因。彼时东莞临深片区房价在1.5万元/平方米左右，约为深圳龙华、龙岗区的三分之一。而如今，在深圳严格的新房限价下，深圳龙岗坂田均价约5.9万元/平方米，而同为华为基地的东莞松山湖均价已经上涨至约5.5万元/平方米，价格“剪刀差”失去了以往的吸引力。

“最近来东莞买房的深圳购房者主要是冲着两成首付来的刚需。”在东莞从事房产中介8年的卢霞告诉记者。

正如卢霞所说，东莞所在的大湾区都市圈，深圳无疑是领头羊城市，带动作用明显。但今年以来，深圳依然维持着谨慎的楼市政策，市场整体偏冷。根据深圳住建局公布的数据，上半年，深圳新房住宅成交16126套，同比下跌38.3%；二手房成交9965套，同比下跌65%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳和东莞楼市联动性比较强，只有当深圳楼市购房意愿被激活，在深圳没有购房资格或购买力不足的居民，才会外溢到东莞或大湾区其他城市购房。

土地市场升温第三轮土拍挂牌

楼市回暖的同时，东莞将迎来今年第三轮集中供地，本次挂牌共出让7宗地块，起拍总价133亿元。

近日，第一太平戴维斯发布了《东莞房地产市场2022年上半年度回顾与展望》。报告提到，受销售市场降温的影响，全市住宅库存达近八年最高，全市一手住宅成交均价自1月以来持续波动下降。截至2022年5月底，全市一手住宅成交均价为25958元/平方米，较1月末下降4.4%。

“‘7·4新政’的实施有望进一步推动刚需及改善型购房者释放需求。”该机构分析，受政策释放回暖信号影响，开发商推盘货量将有所回升，全市供应总量将随之上升。同时，开发商将继续加大营销力度，加之市场信心逐步恢复，市场需求预计将有所增加。

楼市回暖的同时，东莞也将迎来今年第三轮集中供地。7月28日，东莞第三批集中供地正式官宣，将于8月30日集中出让。与第二批集中供地相隔仅一个月的时间，本次挂牌共出让7宗地块，起拍总价133亿元。

7宗地块中，起拍总价最高的为2022WR017号地块，该地块位于东莞市松山湖玉兰路与兰香路交汇处西南侧，起始价45.0858亿元，地块最高限价51.85亿元。

回顾今年东莞前两批集中供地，与第一批的6宗流拍、2宗成交的惨淡收场相比，东莞第二批土拍的热度已出现明显回暖。东莞第二批集中供地的8宗地块总出让面积33.7万平方米，总建面78.2万平方米，8宗地块全部成功出让，共揽金121.16亿元，其中2宗宅地达到最高限价。

与此形成鲜明对比的是，在今年4月进行的东莞首轮土拍中，由于开发商参与积极性不高，多宗地块无一人参与报价，最终有6宗地块在开拍前一天提前终止出让，仅剩2宗地块顺利成交。

克而瑞深圳区域分析认为，自“7·4新政”之后，东莞市场信心明显增强，不少楼盘成交猛增。而本轮集中供地的7宗地块中不乏限购区内的松山湖、东城、南城等优质地块，核心区域地块占比高，城市布局将再迎优化。