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逆全球趋势而动的减息的决定，使香港楼市重现火爆，乐观的估计认为，这是一个新的升浪的开始
香港楼市借减息继续上行
文｜陆新之 发自香港
“真是很高兴，银行这个时候减息，最近楼价涨得很好，看来明年的租金有机会增加了。”原籍上海的期货公司财务主管许小姐刚刚在今年6月购置了一个位于九龙黄埔花园的二手单位出租。她的投资近160万元(港元，下同)，单位面积约40平方米。而在她同一楼盘的单位最新成交价已经达到176万元。“而且买家还觉得，这价格处于市场合理水平。”许小姐的满意溢于言表。
突如其来的减息
11月10日，大选之后的美国联邦储备局一如预期，加息0.25厘，但由于香港银行资金充裕，所以银行不但未有跟随，汇丰、恒生、渣打、星展、大新以及花旗等多间银行，反而调低标准储蓄存款利率及最优惠利率。这是外向型经济为主的香港，有史以来首次出现美国加息、香港减息的相反利息走向。香港的银行按揭利率回落至5厘，而存款利率更减至仅0.01厘。“由于楼价按揭利息口下调，供抵过租的效应明显，吸引不少租客转租为买。而且存款利率再次低至超低水平亦令住宅物业租金回报率更见吸引，刺激投资者入市做长线收租。”香港活跃的地产中介公司美联物业的资料研究部经理张蓓蕾这样分析。
“二手楼价走势出现突破”，香港的主要地产公司中原地产研究部提供给本刊的数据这么介绍。中原城市领先指数由去年8月最低位31.77点到最新报48.69点，较去年谷底累积升幅达53%，更创下自2000年9月25日以来的新高。“银行减息将会带动新置业客入市。”
中原城市领先指数包括全港50个豪宅及中小型住宅屋苑，该指数最新报48.69点，较上一周的48.23点上升0.95%。指数除了创下自2000年9月24日的48.80后四年多以来的新高，亦较2003年8月24日谷底的31.77点，大幅上升53%。
物业代理公司利嘉阁的董事张伟文解释，整体经济转好，金融投资、零售业等都取得可观升幅，加上美元持续弱势，港元资产物业顿变“低成本、高回报”的投资项目，故吸引不少厂商、商贾以及基金公司相继购入超级豪宅保值。
又现楼市争论
或者是因为1997年楼价泡沫带来的阴影太大，香港社会舆论对于“炒楼”往往视为洪水猛兽，极度警惕。所以，特区政府官员屡次对楼市问题作出表态。11月12日，特区财政司司长唐英年就在公开场合提醒市民，应审慎评估自己的能力，才决定是否置业。
对于财政司司长唐英年对市民毋须因减息而急于买楼的呼吁，香港最大的地产公司之一的新鸿基地产及恒隆集团两公司主席都另有一套说法。
新地主席李兆基表示，作为地产商，他从不评论市民的置业决定，但以政府早前卖地所取得的成绩来说，相信未来的楼价有一定的支持，而楼市亦无过热的情况。而且在利率下降的情况下，置业投资无可否认是会取得较理想的回报，而楼市发展亦见稳健，银行最近调低最优惠利率，无疑是可以减轻市民的置业成本。
在香港地产界，恒隆主席陈启宗是少数被看作“有想法”、“有深度”的地产商。坊间盛传每年的恒隆公司年报大都由他亲自执笔。他则指出，香港是一个市场经济占非常主导地位的地方，市民是否置业心中有数，所以无论是政府或地产商，其实均无法左右市民的投资决定，而在过往六七年，楼价已下跌60%至70%，故目前回升、甚至出现短暂炽热亦相当正常，即使利率轻微上下调整，相信对楼市影响不大，故不应以此作为楼市后市发展指针。
“在资金需要寻求出路之时，一般楼宇约四厘的租金回报率便显得具有吸引力。”利嘉阁地产董事总经理何绍章表示，银行存款利率已接近零息，而现时按揭利率往往又低至2.25厘，所以在“低息低定存低回报”的环境下，未来将会有更多资金流入楼市，令牛市二期基底更加稳健，对楼市起着稳定的作用。
地产商和中介商的乐观是有着一定理由的。近期发展商积极收购具重建价值地皮作重建发展，当中不乏大型发展商，此举动亦显示发展商土地储备短缺、积极从市场中寻找合适地皮供未来发展之用。
9月6日，何文田天光道住宅地皮被发展商勾出，勾地价为50.2亿元，而第二日(9月7日)新蒲岗景福街住宅地皮亦被勾出，勾地价则为30亿港元。
10月12日，香港政府推出的地皮再次以高于市场预期价成交。长江实业以94.2亿元投得何文田天光道地皮，远高于底价87.6%，而新鸿基地产亦以47亿元夺得新蒲岗地皮，较底价高56.7%
中银香港高级经济研究员谢国梁指出，需要理性评估这次高价购地。“这两幅地属于豪宅物业，地价上升主要还是反映豪宅的前景，而豪宅只占整体住宅总数的不到一成，并不能完全代表整体住宅市场的情况。”
谢国梁预计，“在是次卖地结果的刺激下，楼市在第四季度将转趋活跃，价格上升3%乣5%。”因此笔者维持今年内香港整体楼价将上升20%乣25%的预测。预计2005年楼市将持续目前的健康复苏势头，但交易量及楼价的升幅均会有所放慢，每月平均交易量将从今年的1万宗降至9000宗左右，整体楼价升幅则从今年的20%乣25%放慢至10%乣15%。
利好理由似占上风
“房地产市场有一个特色，就是周期性明显，势头一旦扭转，就会持续数以年计，期间的升幅可以数以倍计。”中原地产董事局主席施永青是近期的香港楼市大“好友”。“去年9月，楼市刚止跌回升时，很多人都担心这又是另一次小阳春，现事实证明，今次回升是另一个上升浪的开始，后市将持续上升数以年计，期间纵使有调整，亦离不开大涨小回之局，尚未入市的用家，现时入市仍未为晚，好过等楼市升得与自己购买力脱节时，只能被迫继续做无壳蜗牛。”
他又提到， 中央继续挺港效果日渐明显。“中央决心先通过经济上挺港去营造一个有利于解决政治问题的环境，故先有自由行和CEPA，继而有民企自由行，相信今后还有其他政策去让更多的资源流入香港，楼市亦可分到一杯羹。”
施永青还乐观地看待过去六年多大跌市后的现状。“一般人只知道香港有负资产者(人数已由十余万跌至三四万)，其实过去6年，香港人只有供楼，不敢换楼，结果很多人都已供满了楼，变成全资产者，估计已占业主的六成，达七十多万户。”
施永青对于香港政府的土地政策也有自己的判断，“政府的房屋政策趋稳定，不再胡乱增加供应，亦不会贱卖土地，发展商无法补充到廉价土地，自然不会低价卖楼，进行恶性竞争。故一手市场今后将不会拖低大市，反而会成为楼市上升的火车头。”
中原测量师行高级经理周文略指出，预期地产市况于农历年前表现畅旺，有别于传统淡静期表现，可望来年楼市极有动力步向“九七”后之高峰。
香港发展商目前对于楼价上升的理由，还来自于未来几年的考虑。他们一再表示，未来几年的新屋供应量不足，这对楼市活跃起了催化作用。周文略的报告提到，虽然特区政府强调未来供应仍然十分充裕，但从屋宇署公布“新屋动工量”数字看，情况并未如政府所说般乐观。根据以往10年新屋动工量数字分析，明显近3年动工量已大幅回落至近10年来新低，平均每年只有约1.7万个单位，但是地产业界普遍认为，每年平均吸纳量却是2.5万个单位，显示单在年度计算供求上已经开始失衡。
“要罗列几点利好因素并不难，任何时候市场上都同时存在着利好及利淡因素，关键是现时有越来越多的人开始接受利好的看法。”在香港地产界打滚二三十年的施永青，似乎比起其他分析师更加超脱，对香港楼市的信心也更加充足。
链接--勾地政策：
香港的勾地政策推出于1999年。当时，因亚洲金融风暴使楼价大跌而要停止卖地9个月。为使调控更有弹性，香港特区政府将一些具潜力的地块列入土地储备表并予以公布。发展商在对某个地块感兴趣时，可申请勾地，同时开出其出资底价，政府若接受这个底价，则会将该地块抽出作拍卖或招标。2002年，为提高透明度，特区政府还在储备表里增列了“最早出售日期”及政府开出的“勾地底价”。
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