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□易宪容
最近一年来，由于今年1-9月份房价上涨13.5%，国内房地产是否存在泡沫之争又激烈了起来。其实这场争论还是在2002年7月就已开始，当时我就写了一文，要警惕国内许多城市变成了建筑大工地。
国内的房地产业调控之所以困难，就在国内房地产业要挟着整个中国经济。房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。如20世纪90年代的日本与香港，房地产一出现问题，使得整个经济很快进入衰退期，而且十多年都无法振兴。就目前国内房地产业的情况来看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系上。如果让国内房地产泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行及整个社会。
现在我们问的是，国内房地产是否有泡沫？如果有泡沫又在哪里？还有房地产的局部过热就不是泡沫吗？如果房地产没有泡沫，那么国内房价的猛涨其意义何在？
对于房地产泡沫，如何来界定早已是众说纷纭。但是有几点衡量标准应该是基本的：一是房价收入比；二是房地产投资与房价增长速度；三是房地产泡沫只能是局部不会有全国性的；四是以房地产为投资的比例。对于房价收入比，国际惯例是在3-6倍，北京、上海早超过12倍以上了。今年以来上海的房价上升了二成以上，而且北京今年的固定资产投资有50%是房地产。
对于房价来说，泡沫只有是集中到一个或几个城市，如果说，在中国大城市出现房地产泡沫，还用拿小城镇的房地产价格来平均与比较的吗？可以说，仅用这几方面常识，国内的房地产泡沫早已是吹得很大了。
有研究表明，目前国内商品房的热销，实际上1998年以来住房商品化所积累潜在需求、多年来因为缺乏消费信贷而累积的“存量需求的释放。但相关的数据表明，2000年以来，住房销售额增长普遍显著地高于城镇居民人均可支配收入增长和城乡居民储蓄余额增长。2000年达到45个百分点，2004年2月相差近50个百分点。这种情况既说明了改革开放20多年来持续被压抑的住房需求迅速释放，也表明了这种释放不是建立在居民收入与储蓄同时增长的基础上，即存在着巨大的有效需求缺口(该测算的2004年度潜在供求差额为4370亿元)。
此外，从住房租赁市场来看，住房的“市盈率膨胀已经是不争的事实。从2000年到2003年，私有住房租赁价格指数从约121点回到100点，再涨到120点。从2003年35个大中城市数据来看，除北京与杭州外，绝大多数城市房屋销售价格高于租赁价格(平均后形成全国2.9个百分点)。而房屋租赁价格与销售价格的背离意味着资产价格与资产赢利率的背离，也意味着投机泡沫的酝酿(如2003年住房涨价最多的上海，不少地方就是有价无市)。同时，有数据表明住房二级市场的资本利得增幅也低于一级市场购买价格涨幅。
也就是说，无论是从消费的角度上说，还是从投资的角度上说，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。而这种存量需求的释放又基本上依赖于银行信贷及代际的收益转移来完成的。可以说，尽管住房消费信贷创造性地扩展了年轻人的住房“存量需求的释放，如果银行利息的调整，经济形势变化使得个人预期收入下降，这种“存量需求释放所暴露出的矛盾会十分尖锐。
特别是利息骤然上升、部分购买房子的年轻人失业出现，这种依赖银行信贷所释放的“存量需求不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性也暴露无遗，房地产泡沫也随时有可能戳穿。而代际收益的转移必然会破坏未来老年人养老问题。
在这个市场中，不仅房地产产品本身具有种种特殊性，加上某些现行制度安排的不完善，使得该市场完全处于垄断或寡头垄断的结构状态。除广州等少数地方之外，国内的土地供应基本上是通过协议的方式出让，多年来以招标和拍卖等方式出让土地的比重一直非常之低。协议出让土地的制度安排，既使土地市场价格机制扭曲，没有开发资质者可以获得土地，进而转手获利，同时又通过制度性壁垒，使垄断力量从土地市场向房产市场延伸。更可怕的是，一些地方在土地收购储备制度建立后，出于地方财政收入最大化的考虑，不但没有适量及时地供应土地，反而采取了维持土地市场“适度饥渴的做法，使市场供求紧张状态更趋恶化。
这些人或企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在或真或假的行情看涨的大背景下(开发商时常制造涨价升值的假象，其实往往是有价无市)，消费者反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去的恶性循环。
总之，国内房价过高、上涨过快，全国的许多大城市及中心城市都成房地产建筑大工地、民众的住房潜在需求还不是真实的需求、住房的空置率过高(不仅是开发商的房子还应包括房主的房子)以及几大房地产过热城市投资比率过高等都表明国内房地产存在巨大泡沫。如果政府对此不尽早警惕，仅是满足于既得利益集团谋取暴利，最后伤害的只能是整个社会与广大民众的利益！
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