2000房产基金“火”借“网”势

　　在1998年、1999年连续两年的亏损之后，房地产投资信托基金在2000年经历了一次强有力的反弹。房地产投资信托基金的收益于去年春季开始大幅回升，并一直将高收益率保持到了年底，总收益率平均达到了26%。并且，2000年房地产投资信托基金的走势强于道·琼斯工业股票指数和纳斯达克综合指数。这是因为一方面网络狂潮期间，许多新经济公司大肆高价租用房屋，房地产业几近“洛阳纸贵”。另一方面，由于租售合同通常为长期，房产需求退潮的速度比网络股慢。由此可见，2000年在房地产投资信托基金的发展史上的确是不凡的一年。虽然房地产投资信托基金在2001年也应该有不错的发展，但绝大多数人都认为它比2000年会稍逊一筹。斯帝亚司·鲍勃先生是COHEN＆STEERS资产管理公司旗下的一家房地产互助基金的投资部经理，他认为：“在2000年，与房地产业相关的法令法规的制订速度大大加快，导致了房地产市场前所未有的低价位。所以2000年底房地产投资信托基金的收益率回升到25%到30%也是在意料之中的事情。”其中，投资于办公、工业、公寓用房租借业的基金，业绩在2000年尤其出色，而且2001年的业绩肯定也会不错。分析家们认为即使在经济衰退时期，它们的发展仍旧会保持强劲的势头，因为首先房屋的供给一直受到有效的控制，其次办公用房、工业用房的租借合同通常是长期合同，再次在经济衰退时期购房者会推迟购房而延长公寓的租期。然而投资于房产零售业基金的情况不是很好，他们一方面为一年以来消费者购房消费的放缓而发愁，另一方面又为零售房产的过度建设而焦虑不安。约翰先生是芝加哥一家从事大型商业房产投资基金的执行主席，他对行业的发展发表了自己的看法，“在这一行业中，投资者现在看起来并没有将业绩较好的公司同其他公司区别对待。但是可以预料，随着时间的推移，投资者将对他们所要购买的基金更加挑剔。”房地产投资信托基金的股票在2000年的上涨促使一些房地产投资信托基金的管理者决定增发股票，因为他们认为在这一时期增股是相当安全的。所罗门公司的分析家乔纳森认为这一趋势在2001年会继续下去。同时他又指出：“不是所有的基金都增发了股票，增股的只是那些第一阶层的基金。”第一阶层的基金指的是那些市值远远超过基金资产总值并且原始股的发行价格稳定的基金。波士顿房地产发展公司就是这样一家基金。它在去年11月份增发了17万新股，大约融资6340万美元。投资者与分析家们对其增发的新股反应十分热烈，不像对其他一些股票市值低于净资产价值的基金增发的新股那样冷淡。正如人们所预料的那样，在2000年房地产投资信托基金之间进行的并购并不多。去年9月，迈克凯利房地产公司与普兰帝斯房地产公司合并失败。由此可见，公司要想并购成功的话，最好给华尔街一个明确的、符合逻辑的、让其觉得有利可图的理由才行。分析家们认为2001年的并购速度并不会加快。分析家李·斯克洛普认为：在房地产投资信托基金搭上新技术的“彩车”后，尤其是当互联网产业的光辉逐渐褪去时，房地产投资信托基金依旧要谨慎行事。他说：“房地产业可以将一大笔资金投入到宽带网、在线租借以及网上中介服务业务中去，而房地产开发商则说那就需要找一个合作者，让他来提供投资所需的大部分资金。”可是，现在要找一个愿意提供这么一大笔资金的合作者是越来越难了。BRE房地产开发公司最近宣布，暂无向其附属公司———HIS技术有限公司在1000万美元的基础上追加投资的计划。HIS技术有限公司是一家为公寓房屋提供网上服务的公司，该公司在获得额外的资金支持之前，不会再继续拓展业务。斯克洛普先生指出：“无论公开借贷市场、私人借贷市场还是风险投资公司现在都不太乐意将资金投入到这样类型的公司中去了。在2001年从这一渠道获得的资金将更加少了。”

　　2001房产业居安思危年

　　2000年可算是最好的年景之一了：租金水平再创新高；房屋空置率也达到了有史以来的低位；房产主的资产在不断的增值而求租者却为了租房子你争我夺，尽管如此，前几次危机的阴影依旧重重地笼罩在人们的心头。在跨入新千年之际，一些投资商和债权人仍旧对20世纪80年代房地产市场的那场灾难性危机胆战心惊。去年4月份开始，纳斯达克股指持续下跌，引发网络公司纷纷破产，大量房屋被退租，于是人们担心高技术产业内的这种颓势可能会波及到房地产市场。购房者预料到办公用途房屋的租金可能会下跌，所以开始杀低房屋价格。与此同时，包括在线目录服务、网上设计施工综合管理方案等等的与房地产业相关的高技术产业的命运也同其他的互联网企业一样，春季异常的火爆，之后便受到沉重打击，变得萎靡不振。然而，大部分房地产业的经理人都认为，现在一方面借款方加强了自身的风险约束，另一方面市场可以为公众提供详尽的信息，这就可以阻止像上次那样的危机再度发生。2001年的年景肯定不会像2000年那么好，如同波士顿托特信息调查公司董事总经理托特先生所言：“2000年，我们好比是每小时跑80英里，2001年我们大约可以跑到每小时50英里。”与2000年房屋销售、租赁和物业管理的情况相比较，2001年会出现那些新变化呢？

　　房屋销售业：购房者面对房屋的高价位开始变得小心谨慎，这导致房屋销售速度在2000年大幅下降。根据纽约伊斯特地尔房地产开发公司的统计数字：在地区性大型商业用途房产的销售中，至2000年11月只成交了12笔，而1999年是24笔，1998年是45笔。写字楼等办公用房的销售速度也相当缓慢。琼斯房地产公司业务经理杰克说：“去年面积在10万平方英尺以上的办公用房只销售了不到400处，相比之下1999年是642处，1998年是835处。”销售量下降的部分原因在于新经济的滑坡使消费者无法判断在过去两年中大幅上涨的租金是否会下跌。购房者退出市场是需求疲软的另一方面原因。养老基金原本是2000年购买办公用房的大户，但是它们购买的大部分是公寓、工业厂房等受经济衰退影响小的房产。与此同时，房地产投资信托基金仍旧在作壁上观。20世纪90年代末的购房冠军———德国的投资者也已经退出了市场。市场萧条，想要售房的人只能降低房屋的开价了。最引人关注的一个例证就是古德曼萨奇集团同意将洛克菲勒中心以18.5亿美元的价格卖出去，比他们原先的出价低1.5亿美元。许多房产主宁可选择再贷款或者将销售推迟到2001年也不愿意贱价出售房屋。

　　房屋租借业：2000年上半年对于许多拥有写字楼、公寓或库房的房产主来说是个好年景，但是到了年底，一些房产主从兴奋中清醒过来，他们开始为租房速度下降、租金停止上涨而感到忧虑。办公用房租借市场的变化最为明显，1999年冬到2000年春，房租暴涨，其中以旧金山、纽约、波士顿、硅谷以及其他一些技术中心的涨幅最大。那时，刚上市的新经济企业急于向华尔街证明公司正在高速增长，不计成本地大量租用房屋。到了夏季，新技术公司转卖股权风盛行，房屋租借就明显地减少了，另外许多经营失败的新经济企业也开始纷纷退租。第三季度，办公、工业用房的需求量都有所下降。

　　房地产相关服务业：相关服务包括物业管理以及经纪人服务。该行业板块去年并没有受到华尔街的太多重视。锦标ESG公司总裁兼总经理史蒂芬先生形容这一年是“难以置信”的，一定程度上受到华尔街股市的推动，去年11月份，洛杉叽理查德伊里斯物业服务有限公司的一些投资者宣布出资购买该公司62%的股份。摩根斯坦利房地产投资信托基金指数曾创下新高，与此同时，房地产服务板块也比2000年初上涨了24%，但还是比1999年初下跌了41%。

　　去年初，许多网络公司的蓬勃发展威胁到了经纪人的生计，但到了年底，许多网络公司已经破产，所以说房地产服务业今年躲过了互联网带来的一劫。现在投资商更加青睐的是那些能通过网上租借、销售以及物业管理服务来赢利的网络公司，而不是那些能够快速上市的网络公司。

　　2001年展望：即使经济滑坡加剧，房地产企业也不会大规模的倒闭或法院强制执行。现在的房地产企业的负债率不像上世纪80年代末那么高，即使租金继续下跌、空置率进一步上升，房地产企业也会有充足的资金准备。威克菲尔德公司市场调查部经理詹尼斯先生说：“我们同宏观经济有些‘绝缘’。”一些人预测今年第一季度成交量将会大幅上升。克利尔国际房地产开发有限公司的迈克先生预测：“在旧金山，许多想租房子的公司都在等着市场有所松动，如果有房子可租的话，他们会马上签合同的。”但这对于房产主来说并不等于万事大吉。在房价处于最高位时购买或投资于边缘地区房产的投资者还是很难以原先计划的价位租出去。今年，房地产开发数量也会下降，因为开发商和投资商预测到房地产业可能会走下坡路。两年前西雅图的开发商瑞恩斯德开发写字楼时从来不对外预租，他说他现在不会那么做了。经营房地产建设贷款公司的哈得罗先生说：“我现在对提供房地产建设贷款很谨慎，原来在基本的贷款原则之下总会有一些例外，但今年不会再有什么例外了。”也不是所有的人都把房地产业的下滑当成是一种衰退。旧金山舒尔斯汀公司的总裁道格拉斯先生认为：“房地产市场的供给和需求基本上仍是健康。”

　　互联网退潮 房地产遭殃

　　在新经济迅猛发展之际，大量的办公用房也为新经济产业中的一些公司所租借。随着新经济热潮的降低，现在这些房产又被“回吐”到租借市场上。当前新经济变冷，网络公司或倒闭或缩小规模；其他高新技术公司也在苦苦支撑，他们纷纷转租或退租房屋，引发了办公用房租借市场的巨大变动。这种变动还远远谈不上是一场危机，但公众心理却因此发生了变化。租借市场的各个方面，从新上马的项目到出租方与承租方之间的谈判都受到了这种变化的影响。这种变化在新经济的发源地———旧金山是非常巨大的。从去年第三季度末开始，在其总量为7700万平方英尺的租借市场上已有超过100万平方英尺待转租房，更有400多万平方英尺的新项目在建设或筹备之中。许多打算租房的公司现在都在坐观其变，盘算着如果再等上一段时间，房价肯定还会下跌。可房产主非常急于签合同，他们并不想让房子空着，能多收入一点是一点。在其他几个新经济的中心，如纽约和西雅图，办公用房回流到租借市场上的数量同样也是大得惊人。在纽约，自从1999年初以来，在互联网企业租借的总量为620万平方英尺的办公用房中有130万平方英尺的房屋又回流到租借市场上，并且其中至今还有接近100万平方英尺的房屋空置着。据库仕曼＆威克菲尔德房地产开发公司统计，由于转租房产和新建成房产的增加，去年第三季度末西雅图市区的房屋空置率从1.7%上升至4.2%；旧金山、洛杉矶、芝加哥、达拉斯、西雅图和纽约高新技术区的待转租房产的总量也从1999年底的260万平方英尺上升至540万平方英尺。在大部分的租借市场上，去年初一直不断攀升的房租开始趋于稳定，有的还开始下滑。受价格打击最为严重的是那些处于边缘地区的房产，本来新经济企业从传统地区向外的扩张一度使那里的房租达到现在的两倍或三倍。例如，去年初“第三代”媒体有限公司在旧金山坦德罗恩区附近租了一处房子，租金是1平方英尺50多美元。在它被犹他州的“我的家庭”网络有限公司收购后，就寻求将这处房产转租出去，当地经纪人说，租金的出价约在每平方英尺45美元左右。但有一点是确定无疑的：在大部分中心地区，租房需求还是很旺盛的，房租也远远超过两年前租金还未暴涨时的水平。有些资金匮乏的高新技术公司在某种程度上就是依靠转租房屋来维持生计。很多房产主甚至更乐意与这些新经济企业解除租房合同，因为其他的企业愿意付给他们更高的租金。例如，曼哈顿南公园大街225号的房主———奥达管理公司已经同意同总部设在芝加哥的“一马当先”技术有限公司解除整栋楼的租借合同，锦标ESG公司的霍得华先生代表该公司进行操作，他认为他们会找到一家愿意付更高租金的公司。求租者之间的竞价曾使房产主受益匪浅，可是现在情况却朝着有利于求租者的方向发展，特别是对于那些传统产业中有着良好信誉的企业，房产主不仅降低租金，而且还作出种种让步。库仕曼＆威克菲尔德公司的市场调查部主管詹妮斯女士认为：传统企业就是利用新经济企业不景气之机租到了不少房子。公众的心理已经发生的变化影响相当深远，虽然从总体来看市场规模并没有因此而缩小，但它却影响到了市场运行的稳定性。最近几个月里，北弗吉尼亚州杜勒斯机场收费公路旁的信息产业区内已经很少有待转租的房产。但是，朱利安斯德利公司旗下的北弗吉尼亚州经纪人杰克先生指出，房产主现在倒是很愿意谈判，如果租房的不是网络公司的话，他们会更松一口气。另外，房产主现在越来越倾向于长期合同，因为长期合同可以使他们的房产免受经济动荡的影响。尽管现在网络公司面临的困难重重，房屋租借市场也有些萧条，但是人们认为像20世纪80年代末90年代初那样的大灾难不会再次光临。与上次房产市场大萧条相比，此次房产市场走弱从目前看是属于正常的。毕竟多数市场上空置率仍只有一位数，即使许多经济学家预言的经济衰退真的出现了，房产主中的大多数人仍可高枕无忧。

　　华盛顿布鲁金斯协会高级职员道恩斯说：“房地产市场的现况相当好，2001年的状况可能不如2000年好，但是也不至于会发生崩溃。”房地产业之所以会有今天的状况，要归功于商业用房开发商在近几年内一直克制着自己的开发欲望。在20世纪80年代，开发商明明知道空置率在不断上升还不停地盖房子，而如今，房产的供给与需求保持着同步增长。其中的一个重大差别在于：那时候，开发商可以对项目进行100%的融资，而现在开发商要自己预先投入比例通常是50%的自有资金。另外，开发商现在对需求下降的反应要比80年代的时候快得多。美国一家著名的出版公司在其市场调查预测报告中指出，2001年办公用房的建设量将从1998年的291万平方英尺减少到260万平方英尺，1999年和2000年这个数字分别是277万和275万平方英尺。许多开发商之所以现在持谨慎、保守的态度是因为他们对上一次房地产市场危机所带来的痛苦还记忆犹新。亨利·布洛克先生现在是硅谷一家叫做曼罗的房地产公司总经理，20世纪90年代初他在旧金山一家房地产公司做经理时，为了不使公司的房产被法院强制执行或者破产而疲于奔命。去年，曼罗公司卖掉了其在硅谷资产的25%，在发展方向的选择上，公司仍保持谨慎的态度。布洛克先生阐明了他的经营宗旨：信誉和长期租借。他说：“有了信誉和长期合同的话，需求下降真的对我们影响不大。”(李真 周韬 编译)《国际金融报》

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