【财经网专稿】记者 王熙喜 5月12日，仲量联行(NYSE：JLL)发给记者的邮件称，金砖四国(巴西、俄罗斯、印度和中国)对全球房地产资本市场发挥着日益重要的作用，2007年仅占全球投资成交额的2%，而在2011年第一季度飙升至13%。

　　仲量联行在其发布的2011年第二季度《全球市场观察》中表示，金砖四国在全球投资交易中的地位仅次于美国和英国市场，位列第三。如果这些国家现有房地产存量供应的透明度和品质有所提升，他们对全球房地产投资交易额的贡献将更大。

　　巴西是上季度房地产市场增长的亮点所在，在国内需求的拉动下，交易异常活跃，一季度已超越中国，在最活跃投资市场的排名中位列第五。圣保罗市拥有世界上最具活力的办公楼市场，不仅租金迅速上涨，企业租户需求强劲，而且空置率很低，具有极大的发展空间。

　　报告还有其它要点：

　　投资成交额：全球商业地产直接投资成交额同比增长44%。鉴于当前发展势头和交易状况，仲量联行预计今年全年的成交额将突破4400亿美元，比2010年增长35-40%，创下自2007年以来的最高交易额记录。

　　在美国，债务状况出现明显好转，流动性增强，商业抵押信贷市场正在复苏。在亚太市场，房屋贷款比率目前在60-65%左右，融资和贷款渠道日渐增多。然而，欧洲的债务形势依旧不容乐观，非优质资产的状况尤其令人堪忧。

　　资本价值：去年，主要城市优质办公楼的资本价值增长22%。近来，多个市场优质办公楼的回报率接近2007年的峰值水平。然而，办公楼价格在经历了过去18个月的飙升后，目前回报率已渐趋平稳。受租金上扬的支撑，未来资本值将继续保持增长；对投资者而言，确保资本增值的关键所在是对企业租户的动态有深入了解，并且有能力提供满足租户需求的极具竞争力的办公楼空间。

　　企业租户：全球企业租户信心高涨，扩张需求旺盛。然而，这些企业租户日益注重“精益增长”，他们希望尽量减少成本上涨对其造成的影响，并不断通过“压力测试”来评估自身对新办公空间的需求。亚太区仍是世界上增长最为迅猛的办公楼租赁市场，其中香港和新加坡首当其冲，租金同比增长超过30%。

　　稳定的租户需求，加之主要城市的众多CBD市场优质资产供不应求，造成全球办公楼空置率逐渐降低，目前为14.2%。由于业主对未来更具信心，以莫斯科、巴黎和伦敦为首的欧洲市场投机性建设项目开始增多。但是，在美国，投机性项目仍处在蛰伏状态。同时，亚太地区正处于发展高峰期，多数市场的企业需求足以吸纳新建的办公楼空间。

　　由于空置率降低以及供应量有限，优质资产的租金加速上扬，22个全球主要办公楼市场的租金水平同比增长近8%。仲量联行预测，在2011年余下时间，将有更多市场朝着有利于业主的方向发展。

　　(证券市场周刊供稿)

　　【作者：【财经网专稿】记者 王熙喜 】