闫蓓/文

　　“迪拜出售资产中的商业大楼，作为中国企业进军美国的落脚点，是最合适的。”

　　“我们尝试跟中国沟通，争取国有企业海外购买地产。现在我们的客户只有民企，关注5000万美金以下的项目。”

　　在目光盯着中国的同时，一家美国地产私募资产管理公司进一步鼓吹说，“迪拜出售资产中的商业大楼，作为中国企业进军美国的落脚点，最合适了。”

　　真的如此？

　　路线图1.隐秘的海外售卖

　　在寻求迪拜世界债务危机的解决方面，12月15日迪拜政府官员表示，阿布扎比将在明年4月底之前有条件地向迪拜世界提供专项援助资金。其他迪拜政府相关实体也将按个案考虑获取金援。融资方案中所讨论的各种选项包括资产出售。

　　计划，早已铺垫。债务重组，更早已低调展开。迪拜世界私募旗舰Istithmar则是海外急于套现资产大户。据记者查到的资料：11月，Istithmar以1000万英镑价格，将两栋位于伦敦的商业大楼出售给专业开发商Great Portland Estates PLC，并分享未来物业经营的部分利润。Istithmar不愿意声张的理由，除了在资金紧缺的非常时期，更要命的是，这是一桩极度缩水的买卖，几年下来，Istithmar对该楼盘实际投资累计为8000万英镑。可叹Istithmar忍痛割爱，奈何以堪？Istithmar另外几座英国不动产也打上了出售标签，包括毗邻英国政府大楼的Metropole Building&10 Whitehall Place、全球连锁高端酒店伦敦艾菲德(Adelphi)等。

　　反向思考，抄底者是时候出现了，底价是最大的诱惑。根据DTZ戴德梁行的房地产报告《Money into Property》显示，目前是英国房地产市场自1921年有记录以来回报最低的时期。在英国，伦敦(市中心)及伦敦(西区)两个商业区的写字楼租金已分别从高峰水平下跌了31%及23%，预料未来两年间伦敦(市中心)的租金仍将下跌14%，伦敦(西区)则会续跌20%；估计两个商业区写字楼租金自高峰位至最低位的跌幅将达40%。美国情况也并不乐观。据穆迪分析师Nick Levidy观察，美国商业地产价格还会有5%-28%的下跌空间，其会在比峰值低45%-55%的水平触底，这一预测暗示甚至在某种“极端”情况下，价格跌幅可能高达65%。

　　纽约专注跟踪商业物业市场的机构Trepp统计，待价而沽的房产包括Istithmar2006年以6亿美元购进的一座位于雷星顿大街450号的40层商业大楼、2007年破费3亿美元收入囊中的新闻周刊大厦，及同年以3.8亿美元投资的纽约文华东方酒店。他们都已委托给一家美国老牌资产管理机构，该机构资产规模在千亿美元。“当然这些项目市面上是见不到的，因为套现项目，都是通过房地产私募私下里接触的，这个时候价格最低，也是最有谈判余地的；只有私募市场很难出手或者不急于套现的项目才会在市面上公开出售。”连接中美房地产投资通道的ISG董事总经理李利向记者解密。

　　在记者获得的营销手册上，记者内部获得的仍是英文手册，带有中英对照的营销手册正紧锣密鼓地制作中。营销对象正是有海外地产投资需求的中国“豪客”。“亚太地区的财团，特别是致力于发展海外市场，并将海外总部扎根落地，进入以前被视为禁区的领地，恰是利用相对疲弱的良机。”营销员提出来的建议，显得老生常谈：“海外打造属于自己的帝国的努力想要持续下去，那么与财力和雄心相结合的本土管理能力和技巧，都是必不可少的。”

　　分析了买家偏好后，“待售的商业大楼，可能是中国买家最有购买兴趣，可以作为美国总部大楼，购买豪华酒店等一直都不是中国人的口味。”该营销员估计：“交给当地专业的房地产中介寻找出售对象，可以最大范围的找寻适合的接手者，也最大程度地保护了出售者的隐私权。”

　　路线图2.比五折还低的“楼花”

　　记者发现的营销手册里，推荐给民企老板最有卖点的是被国人亲切称为“小贝”的英国顶级球员贝克汉姆在迪拜的海边别墅。2008年4月，贝克汉姆斥资800万英镑，购得迪拜一座海边别墅，当作礼物送给岳父母。而目前，营销手册上，登出来的价格已探至400万美元。

　　大项目、瞩目工程，恐不适合中国游资胃口。游走迪拜的主力军是温州商人。温州商人还是习惯他们最擅长的资本游戏——炒楼花。

　　迪拜危机中，尽管媒体报道上，充斥的都是温州商人的撤退消息，实则“活动得最积极的仍是温州商人，迪拜危机即便伤筋动骨，也不会让他们走投无路。”这是温州商人自小就养成的投资习惯。王伟胜转述迪拜房产中介的话：“他们还觉得迪拜经济跟全球经济一样正在复苏，房价已经连续几个月回升了。”与国内谈债色变，王伟胜发现身边温商有趣的现象：“被套的，还没有一个愿意出手卖房。”

　　回到迪拜投资，再一次聚沙成塔，投资安全性是最大的赌注。王伟胜觉得迪拜房产的低谷是在2008年金融危机最严重的时候：“最好和最坏的时光都已经过去，风险释放得差不多了。”刘家麟以数十年中东经验，提醒：“迪拜后续影响将有可能改变明年的投资格局，投资人不能再盲目跟进房地产，并将细分投资风险。”

　　从温商口中得知心安的理由，还有来自国内房价的对比。今年下半年以来，热衷上海楼市的温州炒房团已踪影难觅，其消失的理由是上海房价太高，温州炒家都觉得玩不下去了，纷纷套现离开。记者了解到，温州炒房团至少认为传说中的迪拜高房价不及上海、北京。

　　迪拜债券危机前后，“买楼花”的规则并无差异，投资者只需给开发商首付10%，三至五个月后再付5%至10%。来自于3/4迪拜外来人口的房租，大大高于银行还贷额度。二次付款后，温商就通过房产中介转手了。此刻，也许温商还没有见过房子的样子，因为开发商只要拿着获批的开发图纸就可以售房，流动性极高，并不需要房屋出售许可证。　

　　没有合理价位，炒房团就喜欢房价不断炒高。记者综合信息，无论迪拜经济的任何起伏，迪拜的房租仍保持上涨趋势，以产权房的价格涨势最猛，为每年增速15%-25%。

　　不过，阿布扎比援助，治标不治本。这种游戏的持续性，还像以前可靠么？12月初，造访中国的海湾合作委员会国家商工联合会秘书长阿卜杜拉希姆。哈桑。纳奇告诉记者：“海湾六国尚能保证10-15年在建项目如期发展。我们始终要坚信，迪拜危机是全球金融危机的尾声，不足以畏惧。”纳奇所在的商工联合会是阿联酋、阿布扎比、巴林等海湾六国的合作纽带。

　　路线图3.那些秘不外宣的资产

　　不妨盘点下挂上出售牌的迪拜世界及其关联公司家底：

　　可能出售迪拜世界的海外资产，估价超过200亿美金，濒临破产的美国娱乐业巨头米高梅Mirage，目前资金缺口是2000万美元，若维持正常运转，需用1.5亿美元。 这是去年花51亿美元，米高梅股价已从当时84美元重挫至16.8美元。

　　美国博彩业经营商米高梅(MGM Mirage)与迪拜世界集团共同出资80亿美元修建的拉斯维加斯赌场项目城市中心(City Center)，已计划提出破产申请。

　　通过Istithmar持有美国高档零售商Barneys New York的控股权，且持有枫丹白露迈阿密海滩50%的权益，当年投资约3.75亿美元。

　　迪拜世界还握有德意志银行2.2%股份，渣打银行2.7%股份，汇丰银行不明股份，这都是金融危机时，迪拜阔绰出手的战利品。倘若破产，这些曾经的“高价”资产都将低价拱手让人。

　　同时，市场传闻阿布扎比政府正在考虑以4.5亿欧元收购迪拜政府所持有的20.6%伦敦证交所股份。风险和机会是个赌注。纳奇称，危中带机，意味迪拜迎来新一轮投资的起点；迪拜的教训，告诫投资者，要有目的性的分配投资，而不仅仅是集中在房地产一个支点。

　　没有人知道复苏是什么时候，至少别错过机会，让抄底客狂欢吧。

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