新浪财经《亲历变革中美国》报道组黄静3月31日发自美国芝加哥

　　山姆·泽尔(Samuel Zell)是美国房地产泰斗级人物，被誉为房产界的“山姆大叔”。2007年2月，山姆以390亿美元的高价将他的旗舰公司，美国最大的公开上市的写字楼/办公物业持有公司(简称EOP)，出售给了黒石集团。这是迄今为止所完成的数额最大的一笔私营股权收购案例，成为房地产业一个里程碑事件。

　　拥有50亿美元资本净值的山姆，在2008年《福布斯》“美国富豪400强”排行榜上名列第68位。

　　作为美国房地产业教父级人物，山姆大叔如何看待此次经济危机？如何看待房地产市场的挑战和机遇？带着这些问题，新浪财经《亲历变革中的美国》赴美报道组于美国中部时间2009年3月31日在芝加哥股本集团投资(Equity Group Investments，简称EGI)总部独家对话了山姆·泽尔。

　　金融危机的罪魁祸首是流动性过剩

　　谈到金融危机的起因，山姆说很多人认为是美国向不合格的贷款者发放次级贷款引发金融危机，其实这只是一部分原因。因为从全球范围看，特别是发达国家，在冰岛、爱尔兰都没有次级贷款，但冰岛和爱尔兰也爆发了严重的金融危机。美国的次级贷款只是全球流动性过剩的一个表现。近几年来全世界范围内都存在流动性过剩的问题，欧洲和美国尤为严重，这是引发金融危机的真正根源，而不是信贷危机。

　　现在的情况是，全球正从一个极端走向另一个极端，从之前流动性过剩变为流动性严重不足。从不考虑后果的向外放贷到不愿意放贷，其实现在不是缺乏资金，而是人们不愿意承担风险。

　　美国个人住房地产正趋于平衡 商业地产危机或在2-3年内爆发

　　如何避免走极端，保持流动性平衡，山姆开出的药方是确保房地产市场的平衡，而房地产市场平衡的关键是房地产价格的稳定，房价稳定则取决于供求关系平衡。在2000-2007年房价涨得太快，美国大量建新房，从2007年起房价下跌后新建房地产项目也大幅减少，例如，2006年美国新建住房170万套，2009年美国新建住房预计大概为40万套，目前房产下跌趋势也有所缓和，这表明供求关系正在平衡，山姆认为今年夏天美国房地产市场可能会开始好转。

　　对于奥巴马新经济刺激方案中对贷款买房者的补贴政策，山姆认为向负担不起房贷的人提供资金援助是不明智的行为，正确的做法是让银行收回那些负担不起房贷人的房子，然后寻找真正能够负担起的购买者。

　　山姆说，前总统布什当政期间，一个目标就是实现“居者有其屋”，因此美国人拥有自己住房比率在他当政期间从62%上升至69%，而从历史上来看，这个比率若超过62%就会出问题，现在这个比率降至65%，这意味着离平衡状态的62%-63%已不远。山姆说，很多人购买房子是为了投机，现在需要把投机者清理出房地产市场和信贷体系，因为这种人并没有能力负担房贷。

　　两年前，山姆以一笔高达390亿美元商业地产交易名扬天下，而对于目前的商业地产状况，山姆说，在过去得5-6年内，美国大概有50%的商业地产进行过买卖交易，很多交易中过度杠杆化，因此山姆认为目前的美国很多商业地产其实是“Underwater”——意思是现值比负债低，他认为现在不是购买商业地产的合适时机。目前他在商业地产的重点不是放在购买商业地产，而是购买商业地产的负债。山姆说，2-3年内，个人住房市场出现的信贷危机可能会在商业地产上再度上演。

　　目前山姆将投资很大一部分放在海外市场，如墨西哥、巴西和中国等，山姆认为中国房地产市场需求强劲，发展前景光明。巴西是山姆最看好的市场，山姆认为10年内巴西经济会迅速崛起，并成为世界新亮点。

　　经济危机得到最大教训：天下没有免费的午餐

　　对于此次经济危机带给人们的最大教训，山姆说“There is no free lunch”——“天下没有免费的午餐”，经济危机源自任何人都可以得到钱，没有人监管风险，人人想从银行申请贷款都可以得到贷款，就象人们可以得到免费的午餐一样，过去几年的经济繁荣仿佛一场提供免费午餐的大聚会。

　　山姆说，当什么事情太美好的时候，往往就是不真实的。无论是几十年从未投资失败过的麦道夫、无力负担房贷却住上大房子的购房者，还是负债总额相当于其全国GDP的3-4倍的冰岛银行，这些行为都没有区别，人们都在寻找提供免费午餐的聚会，而现在音乐停止，聚会结束了。(新浪财经《亲历变革中美国》报道组黄静2009年3月31日发自美国芝加哥)

　　附人物简介：

　　山姆·泽尔，美国地产界可以说是泰斗级人物。他控制的权益资本集团投资公司(Equity Group Investments)是美国最大的房地产投资公司之一，在美国各地拥有超过600处物业，业务遍及全球。　　 　　 　　 　　 　　

　　山姆·泽尔的经历非常传奇。他是犹太人，1939年与家人乘坐最后一班船离开即将被纳粹德国占领的波兰，逃到美国。山姆在密歇根大学读书的时候，积累了对房地产的兴趣。后山姆到纽约学习资本运作知识。他利用自己的地产知识，与多家投资银行建立了投资地产的基金，后来又把这些基金利用税法的优势合并上市，成为REITs(房地产信托基金)。山姆·泽尔自己也被称为“美国REITs之父”。他自称“坟墓舞者”(在他人错误的尸骸上起舞的人)。

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