王艳红 刘浩远 赵 焱 郇公弟

　　编者按 受全球经济危机影响，收入预期减少，住房支付能力下降，市场需求疲乏，全球主要国家住房销售量和房价继续下滑。美国到目前完全没有见底的任何迹象，欧洲房地产泡沫则开始迅速破灭，法国、英国、爱尔兰、西班牙等国房价大跌。临近年底，经济下滑影响的进一步扩散使这些市场不堪重负。房地产市场直接导致美国经济下滑和世界经济减速，成为当前世界经济变化不确定的主要根源。到目前为止，房地产市场降温对世界经济的负面影响越来越明显，受损面越来越大。今天刊发的这一组报道，反映了欧美和日本发达国家的地产业现状不容乐观，寒冬远未结束。令人欣慰的是，欧洲最大经济体——德国的房地产市场目前情况尚好。而巴西出现了购房热情开始上升的迹象。

　　美国

　　回暖无望

　　【新华社纽约12月27日电】(记者 王艳红)美国房地产市场衰退已经持续了近3年，目前仍然没有明显好转迹象，销售低迷、房屋积压、房价下跌的局面仍在继续。分析家预期，鉴于失业率高升、消费开支紧缩，美国房地产市场将继续走软。

　　今年以来，美国新房销售量总体保持下降趋势，其间曾因部分购房者尝试抄底等原因出现小幅反弹，但很快恢复下跌态势。占全美房屋总销量80%的旧房销售在低水平上波动，积压待售住房数量约为10个月的销量。

　　股市暴跌和经济形势恶化使得很多潜在的购房者撤出市场，虽然房价不断回落，但消费者仍缺乏信心，不愿出手购房。部分地区的房屋销量出现增长，主要原因是大量丧失抵押赎回权的房屋流入市场以低价拍卖，暂时性地刺激了销售，并不是因为市场出现实质好转。

　　美国全国房地产经纪人协会日前发布的报告显示，美国11月份旧房销售量经季节调整按年率计算为449万套，比前一个月下降8.6%，与去年同期相比下降10.6%。美国商务部数据显示，11月份美国新房销售量比前一个月下降2.9%，经季节调整按年率计算仅为40.7万套，为1991年1月份以来最低水平。

　　标准普尔公司发布的房价指数表明，今年第三季度美国房价同比下降16.6%，与前两个季度相比呈现加速下跌态势；9月份美国20个大城市的房价同比下降17.4%，跌幅较8月份进一步扩大。截至今年9月份，20个大城市的房价较其2006年5月份高峰时已经跌去21%，回归到2004年的水平。

　　美国预测机构Global Insight认为，如果参考长期基本面决定的房屋价值，目前美国虽仍有一些地区房价被高估，但严重高估的情况已基本不存在。加利福尼亚、佛罗里达和内华达等州的一些城市曾是房价泡沫最多的地区，其房价跌幅也是最大的。

　　美联储和美国财政部11月25日宣布投入8000亿美元解冻信贷市场，其中美联储将动用6000亿美元购买住房抵押贷款及相关有价证券。美联储主席伯南克说，美国政府应采取更多措施来遏制住房止赎率继续上升，包括收购违约的抵押贷款资产和推出更大规模的计划来对抵押贷款进行再融资等。

　　根据房地美发布的数据，截至12月3日的一周里，美国30年期抵押贷款平均利率为5.53%，比前一周明显下降，为今年1月底以来的最低水平。一些分析家批评说，抵押贷款利率高低与否并不是房地产市场的关键问题。消费者信心低迷、大量待售房屋积压等问题都不是降低利率能够解决的。此外，政府连续出台巨额救助计划会导致财政赤字扩大，可能会给经济带来意想不到的损害。

　　法国

　　前景堪忧

　　年初以来，欧洲几大房产市场不同程度地陷入危机。夏季以前，法国房产市场似乎还能独善其身，房产成交量及房价跌幅都不是很大。但随着金融危机不断加剧，该市场突然加速萎缩。

　　第三季度，法国新房销量同比锐减44%。8至10月，新房开工量、房屋建筑许可发放量同比分别大跌20.6%和24.4%。法国经济学家穆亚尔惊呼，即便是在上世纪90年代初的房地产危机时，法国房市都未出现过如此严重的萎缩。

　　被视为房产市场风向标的二手房价格今年出现拐点。10月法国二手房均价同比下降0.7%，为12年来首次同比下降。而早在第一季度，法国新房价格就同比下降了3.5%。由于市场快速萎缩，新房积压量大幅增加，销售周期也翻了一倍，房价下降成为必然结果。随着新房和二手房价格双双下降，连续10多年保持扩张的法国房地产市场迎来拐点。

　　法国政府面对房产危机采取了一系列措施，但其效果很难在近期体现。法总统萨科齐宣布政府将采购3万多套新房，以确保房建市场健康发展，并保证建筑业不会出现大规模失业。政府还通过环保鼓励政策，为节能型房产提供各项优惠政策和补贴。本月初，萨科齐宣布了260亿欧元的经济刺激计划，其救助重点即是汽车和建筑业。

　　明年法国房市前景很不乐观。在金融危机逐渐向实体经济扩散的情况下，百姓考虑更多的是如何保住饭碗，而不是改善居住条件。由于房价已开始进入下降通道，不少有买房或换房意愿的人也采取了观望态度。