拯救计划却步 全美负资产按揭2.6万亿美元

　　本报记者 谭 璐

　　拯救计划却步 全美负资产按揭2.6万亿美元

　　美国房地产市场衰退之严重令人咋舌。

　　2月22日，《纽约时报》报道，Moody's Economy.com的数据表明，全美国将有占总数10.3%的约880万个家庭的按揭面临负资产的风险，这一数字比一年前多了一倍以上，负资产按揭的价值总额约2.6万亿美元。纽约大学斯特恩商学院的教授鲁里埃尔-鲁比尼也指出，美国的房价将从峰值水平下跌20%-30%，使4万亿-6万亿美元的家庭财富消失。

　　20日，美联储(FED)公开市场委员会(FOMC)1月份会议记录也显示，因为房地产市场萎缩加剧以及信贷紧缩，美联储下调今年美国经济成长预期为1.3%-2%。美联储指出，楼价可能出现比预期更为严重的下滑，家庭财富和信贷进一步减少，对经济成长和就业前景造成风险。

　　今年违约将达1万亿美元

　　美联储在其季度预测中表示，楼价的跌幅比预期大，让家庭财产进一步收缩，并减少了他们获取贷款的机会，这种可能性是对经济增长的一项重大风险。市场分析认为，美联储已做好准备，如果有必要会进一步调低利率。

　　美国楼价下跌，房屋价值已低于按揭金额，对业主及贷款机构都构成风险。美国抵押贷款银行协会的一个研究报告表明，今年全美国可能有130万房主无法按期归还房贷，其房屋可能被没收并拍卖，这意味今年的违约金额将达1万亿美元。

　　日前，监管机构美国储蓄管理局(OTS)提出挽救负资产家庭的方案。监管机构要面对的棘手问题是如何处理差额。储蓄管理局建议贷款机构，以目前楼价为基础为业主订立新按揭合约。

　　这种差额处理，是由贷款机构发出“负摊销证书”(negative amortization certificate)达到，证书规定，当楼价回升并售出，贷款机构可以优先取得利润。另外，美国银行监管机构要求贷款机构在承销次级贷款时，使用更谨慎原则，并要求贷款机构改善向借款者披露次级贷款产品的信息披露。

　　此前的2月12日，美国政府已经宣布了一项新的房屋贷款计划——“生命线计划”。政府联合了六家大型房贷商，对于那些拖欠房贷超过90天的房主，可以通过一定的协议，获得30天的缓冲期。在此期间，房子可以暂时中止被拍卖，贷款银行再与屋主达成新的贷款协议，但是贷款公司不一定要提供任何更有利的融资条件。

　　美国银行、花旗银行、摩根大通等6家房贷公司参与了该项计划，几乎占美国房贷市场份额的50%。“生命线计划”将涵盖所有类型的住房贷款，包括优质贷款(prime mortgage)和次级贷款，比美国总统布什在2007年12月宣布的计划更为广泛。美国财政部长保尔森表示，这是财政部最近支持的几个计划之一。

　　各种计划效果待观察

　　不过目前看来，那些企图拯救房屋市场崩溃的努力收效甚微。美国政府不得不考虑出台新计划，为房贷家庭解困。工商界和社会团体向政府提供的计划之一，是动用数十亿美元的政府基金去购买和帮助目前已确认处于危险之中的按揭。

　　《纽约时报》表示，由于楼价的下跌，房屋价值已低于按揭金额，持有房贷的人慢慢意识到他们的房子将变成负资产，并对未来充满了不确定感。这种紧张情绪正在全国蔓延开来。

　　在上世纪90年代初期，华盛顿很难施行一项帮助存款和借贷公司的计划，因为当时民主党和共和党都谨小慎微，害怕计划实施不当而引起相反的效果。不过，面对目前房地产市场濒临崩溃的局面，民主党和共和党都不约而同地提出新计划，协助人们守住他们的房子。

　　今年1月，美国银行宣布将收购美国最大的抵押贷款公司Countrywide Financial Corp，帮助Countrywide度过当前的信贷紧缩危机。这次收购也使美国银行成为美国最大的按揭贷款出借商与贷款服务商。美国银行新近成立了一个全国性机构，以折扣价格买入大量违约按揭，并将其转化为联邦固定利率的抵押贷款。

　　同时，美国联邦房屋委员会(HUD)也在尝试各种方法推广其新出的保险计划FHA Secure(联邦住房管理局保障)。

　　迄今为止，联邦房屋委已经出台了多个帮助屋主应对丧失产权危机的工具，包括FHA(联邦住宅管理局)贷款，以及去年8月推出的FHA Secure再贷款计划。根据HUD公开的资料，截至去年12月，全美约有3.5万名屋主使用了FHA Secure再贷款计划来办理重新贷款。有业界人士批评FHA计划的要求过高，在众多即将失去产权的屋主中，符合要求的只是少数。

　　美国银行警告说，信贷紧缩的状况将会导致不良贷款和违约率上升，其数量之多前所未有，大量家庭将因无力还款而丧失产权，很多房屋将被银行收回并拍卖。