房价上涨热潮短期难平复 欧美国家如何调控房价

　　和中国一样，国外的老百姓也要买房子，也面临房价飞涨，政府也一直在思考着如何调控房价。面对这样一个“世界性”难题，我们择取了美、俄、德、法四个国家，介绍欧美国家的政府是如何调控房地产市场的。

　　美国

　　加息征税并举

　　住房价格回落

　　在经济遭受周期性衰退和“9·１1”恐怖袭击事件打击后，美联储从2001年初开始13次降息，并一度将利率维持在1%。罕见的低利率极大地刺激了人们的购房热情，截至2005年底，美国住房价格不断上涨。

　　美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。

　　为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，

美联储在截至去年6月的两年里连续17次加息，利率上升增加了新购房者的贷款成本，加重了已购房者的还贷压力，并挤压了房地产开发商的利润空间。受加息影响，去年第二季度以来，美国住房销售量下降，价格回落。

　　在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是

房地产税。据介绍，美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1%至3%。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，住房价格上涨既意味着个人房屋资产价值增加，同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。

　　针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府还专门征收房地产

增值税，并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。

　　美国政府还规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。

　　政府的这些调控手段和规定之所以能够发挥作用，得益于美国比较健全的税收制度和房地产评估体系、严格的商业法治氛围以及完善的个人信用评估制度。

　　俄罗斯

　　增加新房供应

　　遏制房价高涨

　　近年来俄罗斯房价持续攀升，去年全年增幅高达60%，其中首都莫斯科市去年的房价增长了一倍，目前的平均房价为每平方米4200美元左右。高房价使大多数俄罗斯人特别是普通百姓的居住条件无法得到改善。

　　2005年秋，俄罗斯总统普京提出了加快危旧房改造，推动经济适用房建设，使更多普通百姓能够买得起房。

　　业内人士认为，新房供应量不足是造成俄罗斯去年房价暴涨的主要原因之一。今年初以来，在政府各项措施的推动下，新房供应量大幅增加，这对遏制房价过快上涨发挥了重要作用。俄地区发展部日前公布的数据显示，今年第一季度，俄罗斯新建住房比去年同期增加51.1%。根据政府计划，今年全国投入使用的新房面积将从去年的5010万平方米增加到5600万平方米，而到2010年新建住房面积将达到8000万平方米。

　　俄罗斯联邦建设和住房公用财产署署长指出，今年俄罗斯的房价将不会出现大的波动，包括莫斯科在内的一些地区房价将出现小幅回落。

　　俄罗斯房价明显过高，部分原因是由于房地产商联手操控市场价格。为此，俄检察机关委托联邦反垄断局于去年下半年对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价开展了专项调查。

　　俄罗斯联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫认为，俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。为此，政府应对住房建设用地划拨进行控制，并通过竞拍形式分配住房用地使用权。

　　德国

　　政府住房政策

　　倾向低收入者

　　近年来，德国房地产市场总体趋于饱和状态，除了法兰克福、慕尼黑等少数人口密集和商业发达地区，大部分地区的房价基本平稳，甚至有些下降。目前，德国普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。

　　德国房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉，但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展。

　　德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法II》。这项法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。

　　德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。

　　战后几十年里，联邦德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅，为难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。柏林有大约22.5万套“社会住房”，专供低收入者租住。在柏林，个人年收入低于1.7万欧元，两口之家年收入低于2.5万欧元，都可以向所在区政府部门申请居住资格证明。通常单身申请者可以获得一居室居住资格证明，允许居住面积不超过50平方米。两口之家可以获得两居室居住资格证明，允许居住面积不超过60平方米。

　　此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。最近几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担(包括房租和购房负担)占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。

　　法国

　　廉租房占两成

　　平衡供求关系

　　本世纪初的几年中，法国的房价不断上涨，几乎增加了一倍。但从2005年开始，法国房价增速明显放缓，政府的调控政策发挥了作用。分析人士预测，今年法国房价的增速还将进一步放慢。

　　为遏制房价过快上涨，法国政府大力推行廉租房制度，对房产所有者征收重税，并不断完善房屋租赁市场。同时，法国中央银行法兰西银行还通过加息控制房贷规模扩大。

　　在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租房的资金主要来自于中央政府和地方各级政府，房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。

　　有了廉租房制度，低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。由于房地产价格受供求关系影响较大，廉租房制度起到了稳定房价的作用。

　　此外，法国政府对房产所有者征收重税，以免投机者扰乱房地产市场。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。长期以来，房地产市场都不是法国人投资或财产保值的重要领域。

　　此外，经过连续加息，法国短期贷款利率已从2006年初的2.75%上调至目前的4.20%；10年期贷款利率也从一年前的3.28%上调至4.15%。短期贷款利率上调增加了商业贷款的成本，从而有效地控制了房地产投资过热。长期贷款利率上调则增加了购房者的购房成本，部分降低了对住房的需求。

　　(据新华社)

　　-数据

　　对比国外房价和居民收入

　　韩国首尔的房价和地价在世界上名列前茅，在市中心一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。而一套90多平方米的住宅，价格在1.5亿至2.5亿韩元之间(相当于人民币100万元至165万元)，一名国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年。

　　在美国，绝大部分居民的住宅是2-3层的楼房，附带车库甚至游泳池，相当于中国的高级别墅。美国住宅多数集中在120至300平方米左右，目前平均面积约220平方米。折算成每平方米，单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。

　　在日本东京市中心买一套新的公寓单元，40层的高楼，使用面积80平方米的房子，带停车位，不过3000万日元，要算建筑面积也在100平方米左右，折合人民币225万元，按建筑面积算，每平方米2.25万元。

　　瑞士是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎士为例，在苏黎士市区或风景区的房价约合2500-7000瑞士法郎，也就是合每平方米1.5万-4万元人民币。一套100平方米的住宅售价为15万-20万瑞士法郎，约合90万-120万元人民币。而瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万元，也就是说买一套100平方米的住宅相当于其3-6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。由于福利好，瑞士人大多没有买房的压力，因此租房者居多。

　　英国的房价，普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300-600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000-4000元人民币/平方米；伦敦地区要贵一些，约合5000-10000元人民币/平方米。 (本报综合)

　　-观点

　　房价上涨热潮短期难平复

　　全球范围内自2001年以来出现了一轮房地产住宅价格上涨热潮，这一波房价上涨高潮规模之大、范围之广历史罕见。值得注意的是，这一轮房价上涨主要来自城市尤其是大城市的房价上涨。

　　首先需要强调，房价最终还是由供需决定的。房价既然能够涨起来，说明还是需求增加了。如果购房者预测到短期内房价会随着供给增长最终回落到均衡水平，就不会盲目越涨越买和恐慌性购买。

　　但城市房地产市场的根本特点之一就在于短期供应固定，供给反应周期很长。房价一旦上涨后，能不能迅速回复或者平稳，就要看各个城市供给的弹性。因为现代城市规划越来越严格，房地产供应对房价的反应灵敏程度越来越降低，反应滞后周期越来越长，导致一旦一个城市房价上涨起来，哪怕是一些意外冲击因素，都会因为没有供给反应而在长期内难以熨平，给人的印象是房价只高不低。对于购房者或投资者而言，这个印象的影响是致命的，使他们很容易认为房价不会下降。

　　国外尤其是发达国家基本上就是通过利率手段来调控房地产市场，因为改变税收和税率很麻烦，必须通过议会才行，行政手段更难。由于房地产供给的弹性越来越小，房价的剧烈波动越来越难避免，各国政府也对此一筹莫展。

　　这样看来，由于全球经济持续处于较快增长时期，全球房地产价格上涨的这一波行情尽管在多方人士看来泡沫程度很大，实现软着陆的可能性却更大。

    据《中国房地产报》