德国房屋租赁的市场化演进

　　★文/全国人大代表、西南财经大学教授 纪尽善

　　住房问题关系到老百姓的安居乐业、关系到社会公平与和谐。不久前我随民建中央欧洲住房制度考察团赴欧对德国、瑞典等国住房制度进行考察。我们在考察中看到：现在的德国住房制度是一种市场化的住房制度。

　　上世纪九十年代东、西德统一后，德国住房重新出现较大的短缺现象。这时的德国政府不是自身从事房地产业，而是大力鼓励私人房产公司和私人从事房地产业，建造买卖公寓及别墅出售或出租。社会福利房则由政府主导，房产公司和私人建造房屋以满足低收入者对住房的需求。这就使市场化的住房制度更加完善。

　　德国住房市场一个最大的特点是在整个住房市场中，租赁市场比重大于住房销售市场。德国自有住房率仅为42%，租赁住房率为58%。租赁市场发达可见一斑。

　　究其原因，是由于在现代市场经济发展条件下，租赁市场的存在与发展，首先在很大程度上跟大量中低收入家庭无法承受购房经济负担、必须租房密切相关；其次是城市中总还存在一部分流动人口或暂住人口，他们不愿买房，宁可租房；而有的人暂时买不起房，需要不定期地租房居往。

　　为发展住房租赁市场，德国高度重视广开出租房源，确保租赁住房供应稳定。现在德国租赁住房已形成多种结构：住房租赁市场中， 98%左右均为私房，这其中最多的是私人出租住房和合作社出租住房，分别占66%和22%，还有8%是基金或保险公司出租住房，3%为专业建房公司出租住房；在全部租赁市场住房中，仅有1-2 %为政府公房出租住房。

　　德国地方政府还以法律、规定等手段保障租赁住房供应稳定。德国法律规定，住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同时德国地方政府还规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定比例，专门建造、出租、售给低收入家庭。例如，现在科隆市每年新建3800套房，其中1000套规定开发商必须专门建造低收入家庭出租房。

　　对住房合作社建造出租房屋，政府还实行免税政策。德国住房信贷银行以无息或低息贷款扶植私人和开发商投资建造出租住房，并设立住房建设基金，以低息、无息等政策性优惠贷款方式，鼓励扶植开发商和私人实验新的居住方式和更新旧房，作出租或出售之用。

　　德国在发展住房租赁市场过程中，还特别重视加强租赁市场法制建设和管理，保障租房者合法权益，稳定租金，防止租赁非法投机。首先是加强租房合同管理，制定了比较完备的住房合同管理法律；其次加强租房租金管理，制定比较完备的房屋租金管理法律；此外，法律还维护了租赁市场秩序，明确规定禁止“二房东”现象，有效地防止住房租赁非法投机。

　　为保障最低收入者住房的社会福利，德国政府专门规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业，入住者必须是最低收入者。

　　以科隆市为例，社会福利房每平方米月租金为4.8欧元，而一般商品房每平方米月租金为7.8—8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40%-50%。

　　科隆市有100万人口，其中10万人享受住房福利补贴，在这10万人中仅约1万人住社会福利房。德国社会福利房制度作为最低收入者的保障，类似我国廉租房制度。目前，我国的廉租住房制度主要是通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，但是还很不完善，主要原因是没有稳定的资金来源，有效房源不足；德国对于