房地产信贷隐患：加息再次预警

杨红旭 　　第五次加息如期而至。对于房地产业而言，利空无疑。但其影响力到底有多大，确也难说。日前从美国传来的一个消息，或许能从侧面说明些问题。3月12日，美国房地产市场惊曝：美国第二大次级抵押贷款提供商——新世纪金融公司濒临破产。该公司12日公开表示：“公司已不具备向债权人支付现金的能力，所有贷款银行也都停止对其融资，今年以来，公司股票已经猛跌了90%，却面临着随时可能需要清偿的84亿美元贷款。” 　　美国的大银行多不做房屋按揭，按揭业务大多由次级抵押贷款公司承接。楼市繁荣、市场需求旺盛时，贷款公司之间恶性竞争，零首付早已不是什么稀罕事儿。而我国目前银行间对于个人房贷的激烈争夺，跟美国也有相似之处。 　　美国楼市从2006年第二季度开始明显降温，空置率上升，房价下跌。美国全国企业经济学家协会公布的调查显示，家庭与企业过度负债，仅次于恐怖袭击，成为对美国经济构成威胁的第二大风险。楼市遇冷不仅明显拖累了GDP的增长，还导致了失业率的上升，因住房按揭而债台高筑的部分自住者或炒房者资金难以为继，抵押贷款公司跟着遭殃，很多房产按揭贷款根本无法收回。目前，美国次级抵押贷款公司多数都遭受重创，其中30多家已被迫歇业。 　　经过美联储自2004年6月起17次加息后，美国房地产市场终于在去年显露疲态。美国商务部发布的今年1月数据显示，新屋销售量远低于上月，销量下降的速度创过去13年之最，新屋价格平均下降2.1%。而自2004年10月以来，至今中国央行已加息5次，但整体而言，中国房地产市场的调控效果仍不尽如人意，2006年全国房价增长5.5%，高房价仍是“两会”及民众讨论的热点。 　　谈到国内房地产市场状况，不能不提及1993~1994年的那次楼市泡沫的破灭。其结果是造成了各大银行共计6000亿元左右的不良资产，当然还有海口、北海等地满目疮痍的烂尾楼。与美国截然不同的是，我国的金融机构倒是没有一家破产，因为都是国资银行，国家不会坐视其待毙。但开发商的命就没那么好了，倒了一大片，冯仑、潘石屹等先知先觉提前撤退、保全性命者毕竟属凤毛麟角。 　　那么，在目前情形之下，随着加息次数的增多，随着楼市的渐趋降温，房地产金融系统是否仍能安然无恙？应该说，在房地产业的飞速发展过程中，国内银行一直都把房地产贷款当作“香饽饽”。1998年全国银行发放房贷426亿元，2005年房贷总额为近5万亿元，7年间飙升115倍。单就商业性房地产贷款而言，2006年末，贷款余额3.68万亿元，同比增长22.1%，其中，开发贷款余额1.41万亿元，购房贷款余额2.27万亿元。 　　但是，繁荣背后的却是忧患日显。不必说风险度偏高的开发贷款，就是一向被各大银行视为优质资产的个人房贷，已出现不良苗头。前不久，银监会曾下发一份措词严厉的通知，指出银行贷款审查流于形式，个人住房假按揭问题突出。截至2006年6月末，国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。 　　目前，我国的个人住房贷款开始进入国际公认的风险暴露期。为此央行报告提出警示，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在金融风险。 　　包括五次加息在内的一系列的信贷调控，意在控制并降低这种风险，但必须明白在目前资金普遍过剩的形势下，银行间针对个人房贷的市场竞争非常激烈，“双周供”、“接力贷”、“气球贷”等花样繁多的促销措施即是明证。房地产企业的融资方式和购房贷款的激增决定了风险全都集中于银行，近在眼前的是美国的房地产个贷危机，若把视野再放大一些，则在日本经济危机、东南亚金融危机中，房地产贷款无不是矛盾的集中点。因此，必须对现阶段我国潜在房地产金融危机予以足够的警醒。 　　（本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员）