住房市场副产物

　　JamesO'Sullivan/文

　　抵押贷款市场持续占据各大报端，特别是次级抵押贷款(专门为信用风险较高无法达到优惠贷款条件的贷款人提供的一种房屋贷款品种)，几家大型次级抵押贷款机构不是破产就是实力削弱，并最终引出了姗姗来迟且更加严苛的贷款标准。至今，美联储官员一直对上述问题的宏观经济意义轻描淡写、不以为然。以下是2月14日美联储主席在国会听证会上就某相关问题给出的答复：

　　“次级市场的困境确实是一大担忧。很明显，我也正仔细跟踪它对借款人造成的冲击并观察它给贷款方带来的影响。在此，我认为它不会影响到整体经济的持续扩张。但是正如我所言，这在其所处领域内仍是一个重要问题。”

　　此后，有关次级抵押贷款的报道有增无减，成为近期

　　有可能。但我们并非预期整个经济将出现信用崩溃或萎缩。

　　然而，即使问题仅仅局限于次级及Alt-A贷款，我们仍认为其经济影响十分巨大。近年来，这个领域在购房贷款及套现再融资(Cashoutrefinanc-ing)增长中的作用异常巨大。按百分比计，优惠贷款及Alt-A占未偿抵押贷款的25%，但是却占抵押贷款发行总量的35%(占证券化贷款发行规模的40%)。简言之，抵押贷款市场出现的问题让我们更加相信，住房市场鼎盛过后留下的副作用，将继续削弱未来几个季度的经济增长。

　　从某种程度上讲，抵押贷款市场的问题是市场缓滞显现出的症状而非起因。这说明，过度建房、房价无法持续上涨以及过于宽松的贷款标准造成的后果正慢慢扩散。虽然住房销售已经停止下滑，但是扩散过程还将持续一段时间。2006年底，未售空房数量持续攀升，给未来几个季度的住房售价及新增建设带来下挫压力。

　　市场规模多大？

　　美联储资金流动报告显示，2006年底，住房抵押贷款负债总计10万亿美元，约等于GDP(13万亿美元)的75%。遗憾的是，美联储的数据仅估计了房屋净值贷款的百分比以及贷款机构及投资人视抵押贷款为资产的部分，除此之外，别无详述。同时，私有部门片面的数据资源也使各类风险分析变得更加复杂。10万亿美元抵押贷款中，55%为证券化贷款，其余45%为非证券化贷款。

　　瑞银证券化产品研究部汤姆·齐默尔曼(TomZimmerman)提供的数据显示，上述55%的证券化贷款中，又有2/3(占抵押贷款总规模的38%)是联邦机构发行的贷款证券，其余1/3(占抵押贷款总规模的18%)为私有部门非政府机构发行的贷款证券。

　　由于缺乏官方全面的风险归类数据，齐默尔曼依据所掌握的部分数据作了估测。据他估计，次级抵押贷款约占抵押贷款总额的15%，Alt-A占10%，二者合计25%，共占2006年抵押贷款总发放规模的35%(购房贷款略接近30%，再融资贷款约为45%)，占证券化贷款的40%。

　　2007年的融资活动

　　贷款标准越发严格以及次级抵押贷款机构减少(贷款供应量减少，而需求量未变)能将2007年的融资活动削减至何种程度？

　　并不是说，上述35%的贷款将因贷款标准更加严格而消失殆尽。但是消失掉的数字也将大得惊人，抵押贷款市场发生的巨变足以说明，2007年住房销售及再融资贷款将受到巨大的冲击：住房销售下挫10%，再融资贷款跌落15%-20%，这样的推测看起来完全有可能，而且其潜在冲击还有可能高于此。

　　需要强调，抵押贷款受到的潜在拖累于近几个月方才显现，即2007年的住房销售及房屋净值将在2006年的基础上进一步萎缩，而不只是延续2006年的疲软状态。我们仍然认为，即使对次级抵押贷款及Alt-A市场之外的领域无任何冲击，单是严格贷款标准本身就将抑制住宅建设与就业(由于住房销售下滑)以及消费(套现再融资贷款规模降低)。此外，我们怀疑其他抵押贷款市场或消费贷款市场能否对干扰次级抵押贷款及Alt-A市场的因素免疫。

　　如果其他因素朝相反方向变动，如消费承受能力略有提高，那么收紧贷款标准也未必一定导致住房销售下滑，但是目前也不可能带来销售上涨的趋势。最重要的是，收紧贷款标准似乎始于2007年初，2007年1月份数据发布之前，美联储高级贷款经理人调查未显示任何收紧贷款标准的迹象。同时，继去年12月及今年1月份略显反弹迹象之后，近期购房贷款申请指数再次下滑。我们认为早先的反弹趋势可能受到暖冬的暂时影响，但同时也反映出收紧贷款标准带来的数据失真效应 (更多的申请人因被拒绝而不得不重新申请)。

　　有更多理由期待低速增长

　　我们再次强调，抵押贷款受到的潜在拖累于近几个月方才显现，即2007年的住房销售及家庭净值将进一步萎缩，而不只是延续2006年的疲软状态。次级抵押贷款及Alt-A二者合计占2006年抵押贷款总发放规模的35%，房贷款略接近30%。我们并非认为，2007年再融资活动将因严格的贷款标准而完全消失，但是消失掉的数字也将大得惊人。抵押贷款市场发生的巨变足以说明，2007年住房销售及再融资贷款将受到巨大的冲击：住房销售下挫10%，再融资贷款跌落15%-20%，这样的推测看起来完全有可能，而且其潜在冲击还有可能高于此。

　　(作者为瑞士银行(UBS)经济学家 安士莲译)

　　来源：经济观察报网