楼市下滑重塑美房贷市场格局

　　林纯洁

　　即使在灾难中也有受益者。目前在美国愈演愈烈的房地产抵押贷款违约问题对各个参与其中的金融机构将造成完全不同的影响：业务单一者可能遭受重创；大型金融机构可能只面临阵痛，而对于之前备受争议的垄断者来说，目前可能正是他们巩固市场地位的大好时机。

　　虽然美国房地产市场的下滑从2006年初就已经开始，不过房地产抵押贷款市场的问题还是在最近才真正被暴露出来，问题集中的地方就是次级抵押贷款(subprime-mortgage)市场。本月初，美国次级抵押贷款市场的巨头汇丰控股、New Century Financial以及Countrywide Financial在本月初纷纷宣布由于客户拖欠贷款的情况日益恶化，公司盈利将遭受重大冲击。

　　消息一出市场哗然，曾经被视为是金融金矿的次级抵押贷款突然变成了每个人避之不及的瘟疫。针对次级抵押贷款的信贷违约掉期CDS价格从1月18日以来一直在上涨，上周触及了历史高点。这显示市场认为次级抵押贷款市场的风险正在增大。

　　在房地产市场兴旺的时候次级抵押贷款曾经是如此的热门。资金大量涌入该市场，因为在

房价不断攀升时，这个市场几乎没有风险而且回报甚高。不过积聚的风险始终要爆发。美国联邦存款保险公司发表的报告显示，去年第4季度房屋贷款拖欠还款的案例大幅增加了15.6%，新增金额达30亿美元，远高于第3季度5.2%的增长率。美国联邦存款保险公司的首席经济学家Richard Brown表示，情况将继续恶化。

　　今年年底前有近1万亿美元的浮动利率房屋贷款将重新制定利率水平，到时持房者的负担还会继续增加。

　　对于很多机构来说，这个市场的崩溃将是毁灭性的。由于表示受次级抵押贷款市场的拖累第四季度将出现亏损，美国房地产信托基金NovaStar的市值在上周最后三个交易日大跌了52%。从去年初以来，至少有20家房地产贷款银行已经倒闭、收缩业务或者被转卖，而相当部分的抵押贷款经营机构的评级也被调低。

　　不过对于那些财雄势大的大银行来说，虽然也将面临损失，影响却并不严重。

　　虽然汇丰控股不幸地把自己的房地产业务中心放在了美国楼市重灾区之一的加利福尼亚州，但是由于汇丰在美国的业务只占他们集团业务的6%左右，所以在美国次级抵押贷款上的损失可能并不会对该集团造成太过重大的影响。

　　不过对于在房地产抵押贷款市场中的巨头来说，危机可能是一件好事情，前提是危机不会严重到令他们自己都应付不了。

　　相当长的一段时间以来，联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)和联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae)这样以政府信用为担保的房地产融资巨头的市场地位遭到广泛的质疑。

　　美国政府一直担心这几家政府支持的企业过于庞大的资产规模将是美国金融市场的重大风险之一，而他们的会计丑闻更使其公众形象受到了极大的影响。不过在现在，这两家机构可能将以美国房地产市场“救世主”的姿态出现。

　　在过去的几年中，联邦住房贷款抵押公司和联邦国民抵押贷款协会这两家机构的市场策略显得相当“死板”，他们对日益红火的次级抵押贷款市场视而不见，却把重心依然放在那些传统的长期的贷款上面。由于受到其他机构带来的新的房地产金融产品竞争，这两家公司在房地产金融市场的市场占有率从2003年的57%大幅下跌到了2006年的37.4%。但是正是这种保守的策略却使得这两家机构在目前有了更大的话语权。

　　联邦住房贷款抵押公司的首席执行官Richard Syron在本月初就自豪地表示，那些房地产金融市场的新来者，比如私人股权基金和对冲基金并不如联邦住房贷款抵押公司和联邦国民抵押贷款协会这样的政府支持企业那样“能担负起责任”。

　　在谈到政府正致力于限制政府支持企业公司规模的问题时，Syron反问道，“为什么在你们最需要我们的时候还要限制我们的发展？”

　　在Syron看来，联邦住房贷款抵押公司和联邦国民抵押贷款协会必须保持他们强大的实力从而可以在美国房地产市场面临困境的时候出面收拾残局。

　　“我认为他(Syron)发表了一个非常聪明的声明，我相信他是对的。”美国国家住房联合会(NHC)主席Conrad Egan表示，“这正是我们为什么需要这些政府支持企业的原因，因为他们将一直在市场上，不管是在好的时候或者状况糟糕的时候。”

　　在上个月的一次投资者论坛上，联邦国民抵押贷款协会的财务总监Daniel Mudd就表示，他们将推出一个“援救贷款计划”。Mudd表示这项计划可以帮助那些无力偿还目前贷款的美国人保住他们的房子。

　　如果这两家公司可以帮助美国度过这场房地产金融的危机，那么对于他们的质疑声音将会大大减小。而随着房地产市场的降温以及风险的增大，房屋购买者将重回传统房地产金融市场，而这正是联邦住房贷款抵押公司和联邦国民抵押贷款协会的强项。

　　所以虽然美国房地产市场正面临危机，不过对于这两家房地产金融巨头来说，正是他们重夺市场领导权的大好机会。