印度地产股开启降温序幕

　　记者 陶冶

　　在印度BSE指数中，房地产公司的市盈率是最高的。其中Unitech的市盈率为31倍，AnantRaj为67倍。相比之下BSE-500指数公司的平均市盈率仅为21倍，而彭博亚太区房屋建筑商指数公司的平均市盈率仅为19倍。因此，在印度的富商或者投行高管肯掏钱购置昂贵公寓居住，但却很少有人会去碰房地产股票。

　　对于过去几年来“热”字当头的印度经济来说，最热的莫过于房地产业。如今，以赶超上海为目标的印度第一大商业城市孟买南部的公寓已经与美国曼哈顿附近地区的房价相当。在普通印度人谈“房”色变的时候，房地产商却赚了个盆满钵满，由此带动的地产股走势更令不少人望洋兴叹。不过，如今形势正在发生变化，印度房地产股降温大幕已然开启。

　　印度市值最大的房地产开发商Unitech在过去三年中股价上扬了268倍，而自去年11月23日创下历史高点以来，截至上周该股价格已经下降了13%；它的竞争对手Anant Raj Industries也不甘示弱，去年股价劲扬395倍，截至上周该股较其去年12月12日创下的高点已经回落了至少5%。

　　从整体来看，去年在印度BSE-500指数中表现最好的十只

股票中，与房地产相关的股票占到了其中的六只。而在这六只股票中，有三只在今年出现了下跌，其中只有一只继续留在前十排名中。另外有三只股票更是一泻千里，位列BSE-500指数中表现最差的十只股票之中。在这三只股票当中，Mahindra Gesco DevelopersLtd.是率先在印度南部建立工业园区的公司之一，进入今年以来，截至上周该公司股价已经下跌了22%，而在去年其股价大幅上升了121%；Parsvnath Developers股价在去年上扬163%后，进入今年下降了20%；另外一只股票是曾经为诸如中美大都会等知名美国公司开发商用地产的Peninsula Land，该股价格在去年上扬127%后，近一个半月以来已经下降了19%。

　　然而，在分析人士眼里，最糟糕的时刻可能还未来临。印度部分基金经理已经开始回避房地产类股票，他们的判断是眼下印度房地产股票指数已经接近泡沫区域，很快就会出现调整。一方面目前印度利率已达到四年高点，而央行后续料将再度加息并收紧借贷要求；另一方面房地产业多只新股发售对于已经上市的房地产公司也构成了资金分流的压力。

　　说印度的房地产股接近泡沫区域算不上危言耸听。受经济飞速增长推动，过去三年中印度的平均

房价上扬了三倍。仅仅过去一年，在德里、班加罗尔和海得拉巴等城市的房价涨幅就从50%到100%不等。收入增加和宽松的信贷环境是过去几年来推升印度房地产需求的主要原因。仅去年一年，印度平均工资水平就上扬了13.8%，居整个亚太地区之首。

　　在孟买和其他城市的中心地带，除原有的IBM、Dell等技术公司外，诸如雷曼兄弟、瑞士第一信贷等银行的进驻使得市场上对于办公空间的需求也在迅速扩张。调查显示，现在孟买办公楼的租金已经位居亚太地区第三，仅次于香港和东京，每平方英尺的年租金已达到88.2美元，东京和香港的价格分别是97美元和141美元。

　　而相对于其所拥有的建筑用地价值，房地产公司的股价更是非常昂贵。在印度BSE指数中，房地产公司的市盈率是最高的。其中Unitech的市盈率为31倍，AnantRaj为67倍。相比之下BSE-500指数公司的平均市盈率仅为21倍，而彭博亚太区房屋建筑商指数公司的平均市盈率仅为19倍。因此，在印度的富商或者投行高管肯掏钱购置昂贵公寓居住，但却很少有人会去碰房地产股票。

　　如今，印度央行正在加紧冷却市场，称房地产市场持续的高信贷增长值得担忧。上月31日，印度储备银行一年中第五次上调隔夜贷款利率至7.5%，同时要求商业房贷申请者交纳两倍的保证金(即贷款额的2%)，以防止房贷领域坏账的发生。此外，印度第二大抵押贷款放贷机构———房地产金融开发公司在过去一年中也已经连续四次上调贷款利率至9.5%。

　　此外，新股发行可能会吸引一部分投资者资金，从而削弱对现有已上市房地产公司的投资。到目前为止，印度已有七家房地产公司申请审批上市，而去年同期只有两家。最大的首次公募将来自亿万身价的印度商业巨子DLF，该公司计划在未来几个月募集20亿美元资金。不少基金经理认为，随着越来越多的房地产公司首次公募，整个行业的估值和回报都会回归到一个更稳定的水平，短期内可能很多房地产公司无法看到他们憧憬的股票价格了。

　　至于实际房价，高力国际物业有限公司预计未来两年内，随着更多房屋的建成，房价超出人们支付能力以及潜在供应过剩等因素可能会促使印度房价平均下降20%左右。但与此同时，从房屋和

写字楼的强劲需求来看，印度房地产市场大势未变。因此，专家认为其房地产股的任何一次下降可能都只是调整而不会是崩盘。