美冷欧凉 全球房价开始降温

　　本报特约作者 向长河(布鲁塞尔) 黄娜

　　2006年，国内许多大城市房价仍然涨声一片。但在国门之外，美国的房价一路下跌，其跌幅甚至打破35年来的纪录；在欧洲，大部分地区的房价依然上涨，但涨幅已经开始下降。

　　进入2007年，一个越来越巨大的问号开始在世界经济的上空徘徊：美国房地产业的衰退是否会成为美国经济衰退的信号灯，进而给中国经济乃至全球经济带来负面影响，并影响一些地区的房地产业发展？

　　一个

　　自上世纪90年代中叶以来，除德国和日本以外的欧美国家经历了长达10年的房地产高速发展，房价“只涨不跌”的神话一直在大西洋两岸上演。世界经合组织认为，发达世界这10年的“地产潮”，无论在房价上升幅度、地产上升持久性和地域的广泛性上等方面，都是“史无前例”的。

　　根据各国权威机构公布的统计数据，在过去10年里，美国房价整整上涨了1倍；伦敦、巴黎、莫斯科等欧洲大都市也是涨声一片，爱尔兰、西班牙房价最为突飞猛进，西班牙的房价在10年里上涨了1.5倍；即使考虑通膨胀因素在内，如今的爱尔兰房价也是1992年的3倍。

　　大西洋两岸上演的这个“只涨不跌”的神话终于在2006年被美国终结。自2006年上半年开始，美国房价的涨幅开始下跌，到第三季度，房价急剧下跌。据美国Census Bureau提供的数字，2006年9月份，新房售价比2005年同期下跌近10%，这是35年来美国房价的最大跌幅。另据统计，2006年10月份美国已售房子的均价跌至22.1万美元，比2005年10月下降3.5%。

　　《经济学人》杂志报道说，美国二手房的销售量全年下降了11.5%，新房销售则下降了25%，已建待售新房的数量比去年同期增加50%。与此同时，美国各大报章，包括各州的报纸都充斥着房子“挥泪大甩卖”的故事。

　　在房地产降温中，金融诈骗案大量浮出水面，成为媒体炒作的话题。美国国税局统计，这类案件的案发率正以每两年翻一倍的速度递增。

　　大洋这边的故事

　　2006年欧洲的房地产继续保持上涨，但涨幅在第四季度时开始下降。在英国，2006年12月房地产价格同比增长10.5%。在全球最昂贵的伦敦中心城区，增长达到20%。分析说，由于伦敦各大金融公司今年受益颇丰，员工工资要大涨30%以上，这将推动这一地区房价上升。

　　法国、意大利、葡萄牙等国的房地产热有所调整，但年涨幅也在7-8%之间。而爱尔兰第三季度的房价同比飙升15%，西班牙2006年涨幅比2005年的13%有所下降，但也达到10%以上。

　　受欧盟东扩的影响，欧盟总部所在地布鲁塞尔的房价直线上升。布鲁塞尔自由大学一位考古学教授告诉《财经时报》，她4年前买下的一个两层楼小别墅如今的价格已经翻了一倍。

　　受益于能源价格的上涨，俄罗斯的莫斯科和圣彼得堡的房地产成为国际投资的热土，莫斯科甚至跻身全球第4大最昂贵的城市，排在伦敦、东京和香港之后。在圣彼得堡，一些住宅楼2006年一年内的价格就上涨了一倍。中国5家企业正联手投入13多亿美元在圣彼得堡近郊建设一个占地208公顷的“波罗的海明珠”综合房地产开发项目；一个名为Dubai World公司更是雄心勃勃，它计划在莫斯科近郊投资110亿美元打造一个44000英亩的房地产综合项目。

　　统一以来房地产一直低迷的德国东部地区也有起色，柏林在2006年成为国际资本追捧的另一个热点。2006年前9个月，柏林的房地产总投资达63亿多欧元，全年可能达到创纪录的108亿欧元。实际上，早在柏林墙倒掉之后，不少投资家就在赌柏林房地产升值，不料柏林房地产却一路走低。德国国有Bankgesellschaft Berlin AG银行当年就因为下注太大而几乎破产。现在，不少人认为柏林房地产价格已经“见底”，纷纷出手。据报道，Whitehal and Cerberus公司投资21亿欧元进行住房长线投资，赌其升值。

　　会不会是“多米诺骨牌”

　　美国房地产“泡沫”破裂会不会形成“多米诺骨牌效应”，对全球经济甚至是房地产业构成负面影响？这是媒体和学者们正在争论的一个热点话题，但并没有形成一致的看法。

　　英国《金融时报》最近的文章认为，即使美国房地产如此低迷，但2006年第三季度的房价依然比上一年同期高。从全球来看，2007年发达地区房价依然是“涨声一片”，但幅度会下降。

　　美国本土企业对2007年度美国房地产前景一致不太看好。瑞士银行最近发布的报告认为，美国房地产业的自我调整尚在进行，受其影响，美国经济到2007年第四季度才有好转。美国联邦房地产企业督察办也认为，2007年美国的房价会进一步下降。美国媒体发布的一个对600家房地产企业的民调结果认为，2007年美国地产仍不景气，房价会继续下降，或至多保持不变。

　　瑞士银行甚至认为，糟糕的地产市场会对美国消费者信心构成重大打击，进而影响美国整体经济乃至全球经济。不过，美联储似乎目前还无动于衷。

　　也有媒体认为，高通胀加上房地产业不景气很有可能使美国经济在2007年下半年进入衰退期。在政治因素影响下，会促使美元进一步贬值。若是如此，这将会在一定程度上影响到中国对美国的出口，从而影响中国经济整体，当然间接也会影响中国房地产发展的大环境。

　　关于欧洲，经合组织早在2005年初就发出警告，认为房价被高估和不断加息会给房地产业带来泡沫的风险。实际上，欧洲许多国家的房地产业已经进入调整期，受美国同行业状况的刺激，这种调整期也许会提前到来，这从2006年第四季度一些地区房价涨幅下降可以看出一些蛛丝马迹。不过，由于欧洲从2006年起总体经济开始复苏，房地产业可望借势实现“软着陆”，小幅上升是大势。