俄抵押贷款发展缓慢 无法改善居民购房难现状

　　新浪财经讯 据俄罗斯《公报》报道，最近3-4年来俄罗斯房地产市场专家经常预测将迎来抵押贷款发展高潮，帮助居民解决购房问题，事实却不容乐观，抵押购房市场发展依然缓慢，无法切实改善居民购房难现状。

　　俄房地产市场专家主要是在住房需求居高不下的基础上做出抵押贷款发展高潮预测的。现在，俄每年新建住房约4500万平方米，仅只能满足现在需求的三分之一。能够一次性付清房款的有支付能力的居民数量仅占国家人口的10%，三分之一的居民希望借助抵押贷款购房，因此从理论上说，即使是在遥远的将来，银行抵押贷款业务也不会尚有客户。但是，俄房地产市场供求关系严重失衡，供应远远低于需求水平，与此同时，房价持续高涨，居民购买力不断下降，即使申请贷款也很难解决住房问题。

　　现在，抵押贷款市场发展仍然缓慢。俄各银行信贷发放统计数字表明，从2003年俄开始发展零售信贷业务以来，抵押贷款在信贷市场总体结构中的份额实际上没有发生变化，截止到2005年底，抵押贷款市场规模约为30亿美元，相比之下，个人贷款高达295亿美元，汽车信贷占45亿美元，消费信贷30亿美元。

　　5年前，俄

房地产市场抵押贷款发展的主要障碍是有支付能力的需求缺乏。现在有支付能力的购房者数量不断增加，银行贷款发放条件也更为优惠，但贷款业务现在仍然发展缓慢。影响市场发展的主要因素之一是立法，以前的民法规定如果贷款人拒绝还贷，即使进入司法程序，银行也不能查封、没收贷款所购房屋，不久前国家杜马通过了构建

经济适用房市场的一揽子法案，允许银行在贷款人不还贷的情况下即使没有其他住房也可以查封其房产，结果增加了贷款购房的风险，导致客户对贷款购房的态度更为消极。现在，对银行来说发放一期市场现房采购贷款同样也有风险，主要原因是新建住房信贷没有抵押对象，也没有任何额外风险监督程序。为规避风险，俄大部分银行重点选择二手房市场交易，真正提供在建住房抵押贷款的银行寥寥无几。

　　现在，为吸引客户，各银行都在积极下调抵押贷款利率，简化申请贷款程序，但这些措施仍不能换来抵押贷款的发展高潮，切实解决居民购房难的问题。最新调查结果表明，俄各大城市中近70%的居民认为申请抵押贷款的主要标准是低利率。现在，俄银行即使大幅降低利率，其标准与西方发达国家相比仍然较高。现在，美国抵押贷款年利率最低为0，最高为5-6%，西班牙则创造了欧洲购房抵押贷款的最低年利率，仅为3-4%。

　　尽管俄居民收入在不断增加，贷款条件明显改善，但俄抵押贷款业务发展仍然不够理想，最为主要的障碍是建房缓慢、

房价持续猛涨。俄银行内部统计数字表明，近年来近三分之一的客户最后被迫放弃已经向银行申请到的抵押贷款，因为仅从开始申请贷款到结束找房的这段时间内，房价上涨如此之高，客户被迫重新申请更多的贷款。

　　俄外贸银行行长科斯京不久前宣布，许多客户最终放弃抵押贷款还有一个原因：未能找到满意的住房。去年通过外贸银行抵押贷款申请的客户中有30%的人最终拒绝贷款，原因就是住房本身条件不能让人满意，今年这一数字将增至50%。

　　综上所述，尽管银行贷款利率不断下调，申请手续继续简化，还贷期限延长，甚至可能取消首付，在如此之多利好因素的刺激下，多数俄罗斯人仍不急于申请贷款购房，抵押贷款市场发展仍然缓慢，居民购房难问题近期仍然无望得到解决。(山河)