买方市场光临美房地产业

　　记者 陶冶

　　美国全国房地产经纪人协会本周三发表的报告显示，今年7月份美国的旧房销售量比前一个月下降了4.1%，经季节调整按年率计算为633万套，大大低于去年同期的713万套，为2004年1月以来的最低水平。与此同时，市场上待售房屋数量则高踞历史最高水平。

　　其实美国房市的降温从去年秋天开始就已经不是新闻了，但最新的数字仍然让人格外担忧，毕竟在近一年的所谓房市软着陆中，周三的报告让人们第一次看到了美国住房销售自2004年1月以来的最低增长。与此同时，市场上待售房屋的数量继续刷新着纪录，7月份已经达到了386万栋，较6月份增加了10万栋，与一年前相比则更是增加了110万栋之多。按照现在的销售速度，市场需要7.3个月才能消化这么多的库存住房。而其中占比最大的独栋住房7月份库存相当于7.2个月的供应，是1993年5月以来的最高纪录。在过去五年多的房地产热潮中，美国住房库存从未超过5个月的供应。

　　美国

豪宅建筑商托尔兄弟公司周二称，该公司第三财季的利润下降了19%，导致其全年收益预期的下降；而上周美国房屋建设者信心指数也是降至了1991年以来的最低点。美国全国房地产经纪人协会首席经济学家里瑞认为，利率水平的走高削弱了销售，许多潜在购房人正在等待房价的回落。据房迪美公司称，上个月美国的30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.76%，较

　　2005年7月时的5.7%高出了一个百分点还多。相对于某些市场而言，这样大的利率增长可以将购房者的购买力削减15%左右，同时也加大了购房者对于房价即将回落的预期。

　　事实上，从周三的报告中已经可以看到一些房价回落的迹象。报告显示，7月份美国部分地区的房屋中间价已经出现轻微下降。比如，7月份美国东北部地区的房屋中间价为27.6万美元，较2005年同期下降了2.1%。在南部，房屋中间价同比上扬了3.2%至

　　19.2万美元。从全国来看，7月份旧房销售中间价为每套23万美元，与去年同期相比仅上涨0.9%，是1995年5月以来的最小涨幅，远远低于去年的两位数涨幅。去除表面上的数据，许多房地产商或是房屋建筑商还不得不做出其他让步，比如承担修理或是成交的成本，免费赠送装修奢华的厨房、游泳池等等。因此，目前美国的实际房价比市价要低一些，而且处于持续下跌之中。据穆迪经济网站的首席经济学家柴狄预测，美国眼下可能有三分之一到半数的房市，实际行情要比市价低5%到10%。

　　正是在房地产业经营日渐惨淡的背景之下，美联储本月决定暂停加息，以防止在遏制通胀的过程中过度伤及经济。如果房屋价格和住房销售出现大幅下跌，则美国整体经济将有可能出现难以收拾的场面。从消费者开支上看，过去五年中房价的快速上涨让美国的房屋所有者，也就是主力消费者，觉得自己变得更加富有，因此更加乐于消费，甚至不惜以房屋为抵押贷款消费。这对于国家经济发展而言显然是十分有利的，但一旦房市走冷，形势将急转直下。房屋价格哪怕仅仅是上扬速度不如从前，也会给消费者的开支行为带来很大影响，进而拖累整个经济前进步伐。另外，房地产业的降温很容易传导到其他行业，比如建筑、水泥、钢材等，房贷需求减少也会直接影响到银行乃至整个金融业。在通胀加剧和经济增长放缓的不利局面下，房地产业的快速降温对本已不堪重负的美国经济来说无异于雪上加霜。

　　到目前为止，伯南克及其美联储众同僚对美国房市的评价仍然是有秩序地、平缓地走弱，华尔街大多数人士也认为房市实现软着陆问题不大。但是，周三的数据则让一些经济学家担心美国房市可能会出现更为激进的下降。不管怎样，从房价走势和房地产商为促销而不惜血本的架势来看，买方市场已悄然光临美国房地产业。