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本报驻美国特约记者 尚未迟
67岁的安德鲁是美国的一位退休老人，他和老伴都有退休金和存款，生活不缺保障。但他还是把自己的房子抵押给了银行，每月定期从银行借款数百美元，用来旅行，购物，享受生活。事实上，“以房养老”在美国老年人中并不少见，这种方式在国际上被称为“倒按揭”，在美国它的全名是“住房现金转换计划”。
美国社会催生“倒按揭”
与购房者向银行贷款再付钱给开发商不同，“倒按揭”是将自有产权的房子抵押给银行后，由银行每月付钱给抵押人，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。不少美国人年轻时“以钱买房”，年老时“以房换钱”，退休后生活仍过得比较舒适。
“倒按揭”在国外兴起也还只有二十多年的时间，发展最成熟的要数美国了。在美国，很多老人没有子女，有的虽然有子女，子女却无力或不愿承担赡养义务，而大多数美国人又不热衷于储蓄，因此退休后生活很容易陷入拮据。随着社会逐渐老龄化，这种现象越来越多，上世纪80年代中期，美国新泽西州劳瑞山的一家银行看准时机，率先推出这项服务，很快走向全美。
缓解了老龄化社会最大难题
“倒按揭”的形式基本上可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他资产还贷；无限期则是贷款一直维持到老人死亡或从住房中搬走为止，银行可以通过拍卖方式收回放贷成本，并与老人法定继承人分享拍卖后的剩余利润。
“倒按揭”的对象是62岁以上的老年人，同时还考虑以下一些因素。一是借款人的年龄。年龄越大意味着剩下的寿命越少，每月能得到的现金也就越多。在美国，如果一名75岁的老人拥有一套价值25万美元的住房，他每月可以获得917美元；70岁的人每月只能获得791元；而80岁的人每月可获得1099美元。二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比单身老人可贷款数额低，因为两个人的综合预期寿命大于一个人。三是住房现在的价值和预期的价值。如果预计房主去世时房产会升值，可贷款数额也会增加。
“倒按揭”之所以在美国兴起，因为它解决了人口老龄化带来的一个最大问题，既帮助老人解决养老问题，分担了政府负担，同时又可以为银行提供多种收益方式，它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。
实际操作中存在一定风险
但同时“倒按揭”也具有一定风险，是个复杂的工程。一方面，银行在与老人签订协议时要尽可能预测老人的寿命，以确定每月支付的数额。但由于老人寿命的不确定性，银行或老人均存在受损可能。另一方面还存在房屋价值变化，利率的不稳定以及房屋的维修不当等风险。尽管“倒按揭”以房产作抵押，贷款回收有一定保证，但必须要在保险业的介入下，分担贷款回收风险，这种房地产融资方式才能稳步发展。因此，“倒按揭”除了需要政府财政上的资助外，还需要银行、保险等相关部门的联合运作。
现在，“倒按揭”的概念越来越多地走入中国人的生活，也引起了社会上不小的争论。一方面，中国人还难以接受从“养儿防老”到“养房防老”的巨大落差；另一方面，中国人习惯将房子作为最大一笔财产留给子女，也没有像外国老人那样追求晚年享受。但专家表示，对于无子女的，或子女较为富裕、开通的，以及子女在国外的空巢老人来说，这种养老方式还是比较合适的。“倒按揭”虽然现在在国内推行还为时尚早，但是随着中国逐渐进入老龄化社会，这种贷款形式还有很大发展空间。
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