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美国房产仍是高风险买卖


http://finance.sina.com.cn 2006年06月19日 03:22 中华工商时报

  经济学家提醒楼市非理性繁荣

  美国耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒近日表示,尽管美国的房产价格已经开始下滑,但是目前仍然远远超过其基础。

  作为“非理性繁荣”概念的提出者,和名为Case-Shiller的房地产指数的联合编制者
,希勒解释了他认为房产市场仍处在高风险状况的理由。

  为了证明其悲观主义,希勒指出,房产价格的上涨幅度已经远超过建筑成本、租金和收入的上涨幅度。另外,尽管利率在不断上调,房地产在美国国民生产总值(GNP)中的比例也在上升,房地产的存货水平越来越高。

  希勒认为,所有这些指示数据都在显示,美国

房价已经热过头,到了应该下调的时候了,当然他也认为这种下调过程不会在全美国范围内同时发生,而是在一些重点城市和地区开始。最近在美国的波士顿和圣地亚哥房产市场已经出现了疲态。

  “房屋价格现在的突出表现实在是值得引起充分的关注”,希勒表示,“这一轮行情是美国人见过的最大的一次房产繁荣”。惟一可以与之比较的,希勒认为还是在

二战之后的时期。当时,大量美国士兵从战场归来,他们娶妻生子,建立家庭,购买房屋,这都是基于更真实的需求,市场是被住房需求推动的。

  而美国本轮的房产市场繁荣,希勒认为完全是投机造成的,“市场处在非常不确定的状态,可能正面临一个下降周期,可能持续下降又可能出现反弹。我不能做出任何走势的预测,但是市场这种可能的表现方式无疑意味着很大的风险”。

  希勒的这种基于基础面的分析方法与其提出的股市“非理性繁荣”概念一致。“非理性繁荣”由于股市自身的原因而脱离了实际,特别是在投资者的想象力被强化的情况下,股市繁荣便失去了节制。希勒认为股市的“非理性繁荣”似乎是一种常态,它可以长期存在而一般投资者却毫无知觉。

  现在,希勒认为美国的房产市场也已经在投资者的想象力强化下,繁荣地失去了节制。希勒特别关注市场上的新房建设,按照他的观点,正是高房价导致了新房建设的高记录。尽管近年来,美国市场上新房的存量已经几乎翻番,但是新房的开工建设仍然在继续。尽管房屋价格持续高于建设成本,利润仍然是如此之高,这种势头就还要继续。

  希勒表示,要担心的是,是否房价下降时这种建设势头还在?在过去的几个月,市场上的新房建设已经显现了一些轻微的下滑,希勒把这当成一种暗示,“商人们看到了一些行情将要结束的迹象”。美国房产市场真的下滑了吗?答案没有人知道。

  有意思的是,希勒最近参与了一些投资产品的设计,这些产品可以让那些想要赌房产市场大走势的人得到投资机会。当然,这些衍生产品是基于Case-Shiller指数来设计的,作为套期保值之用。希勒指出,销售这些衍生产品,就需要有为市场两个方向下赌的人,一边的投资者相信房价要上涨,另一边的投资者相信房价要回落。

  不过,对于美国的房价该不该下降,

美联储主席的态度可能要比希勒的想法坚决得多。有分析家认为,如今人们怕加息,美联储就偏偏要再加息,这样就可以树立权威。“伯南克想要获得金融市场尊重,就要不惜一切刺穿美国楼市泡沫”,“第17次加息未必需要,目的只是要打击投资者信心,从此谁还敢再炒金、炒银、炒楼”。


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