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美国麻省理工学院地产中心主席托尼·塞奥赤提
本报记者 定 军
北京报道
5月30日一大早，来自美国麻省理工学院的地产中心主席托尼·塞奥赤提(Tony Ciochetti)抵达北京，他原本是来参加长江商学院举办的“金融地产与国民财富的增长”的专题论坛。但当日，他更感兴趣的是，北京几乎所有的报纸在显著位置刊登了中国新一轮调控房地产的新闻：“90平米以上房贷首付比例提高到30%以上”。塞奥赤提说，他能感觉到周围的中国人都在议论纷纷。
作为美国著名的房地产专家，托尼·塞奥赤提浸淫房地产业十多年，并多次访问中国。他目前是英国剑桥大学地产经纪系的客座教授，同时也是多家投资银行、评估机构、社会公共机构客户和开发商的顾问。
趁论坛的间隙，塞奥赤提接受本报独家专访。他对全球的房地产开发和地产金融情况极为熟谂，这位异国地产专家向记者详细介绍了美国的房地产市场和政府的政策，并与中国情况进行比较。他认为，中国一些调控房价的做法比西方发达国家要好，关键是要看如何落实。
中国应吸取美国的教训
《21世纪》：请您先介绍一下目前美国房地产市场情况。是否在经历了强劲增长后开始急速冷却？
托尼·塞奥赤提：美国的房地产的价格下降50%-70%，泡沫破灭。中国对此应该吸取教训，预先防范这些问题，比如上海的房价很高。
《21世纪》：您已经看到了中国新一轮调控房地产细则。去年中国政府通过调控住房供给，比如控制土地，提高房地产开发商的信贷来实现的，现在是提高了住房消费贷款的首付比例，从调控供给变成调控需求，作用哪个更好些？
托尼·塞奥赤提：中国调控房地产供给，比如调控土地供给，实际上不比调控需求的效果好。中国新的房地产政策，将商品房首付比例提高到30%，是否会减少需求，需要观望。
《21世纪》：您是否认为，中国大城市的房价能很快稳定下来？
托尼·塞奥赤提：有一个问题在于心理预期，中国的一些城市是，你现在不买，下次买会更贵。这与美国一些公寓热卖一样，很多人买了过一段时间再卖，赚了一大笔钱，这是一个炒房的问题。
《21世纪》：中国炒房的资金其实很大部分来自于外资。他们曲折进入中国房地产业，以期望获得回报，你所了解的情况如何？
托尼·塞奥赤提：在中国，一些国际的私募基金其实很有兴趣投资。据我了解，很多中国公司希望外国公司到中国投资房地产，我与美林合作研究在中国投资的可能性，结果发现中国的投资存在很大的回报。但是中国当地产市场存在一些信息的不透明，因此一些外国公司愿意与中国的本土公司合作，来回避风险。
要防止不稳定的价格上升
《21世纪》：高房价不仅带来炒房的现象，并且，中国的住房消费市场绝大部分是期房销售。
托尼·塞奥赤提：我所知道的，在中国，通过预售融得的资金，大约占到整个房地产开发资金的三分之一。关键问题是，如果一些开发商不能按期交房，这是一个很大的风险。因为大家不了解更多的信息，比如房地产的坏账情况如何。
通过预售来融资的房地产销售情况，在美国很少见。一个房屋一年后竣工，一年前可以卖，这是一个非常火爆的市场。
《21世纪》：您认为这种火爆是否是泡沫？
托尼·塞奥赤提：中国有无房地产泡沫，我不清楚。但不稳定的不可持续的价格上升，肯定是泡沫。有人说美国目前的房地产市场疯了，很多人在加利福尼亚工作5年买不了房，这是不可理喻的。
《21世纪》：中国一些城市的房价高的程度不是5年的问题，不少人举其大半生也买不起房。
托尼·塞奥赤提：房价如此之高，一些人没有能力购买。这没有必要将无法购买归因于房价太高的问题。因为房屋价格太贵，按道理没有人会买的。但是问题在于他们买了。
提供70%中低价住房的措施比西方要好
《21世纪》：美国政府通常通过什么办法解决高房价问题？
托尼·塞奥赤提：美国政府提供房产购置按揭各种有利条件，比如第一次购买住房会有融资优惠。一些州政府会有不同的政策。就全国立法而言，税收政策对房价有很大的作用，使得高房价能够承担。但是，美国的融资、税收产品、按期支付方法，在任何国家都一样。
美国也有限制房地产交易的税种，一些隔代转移房产也会征收重税，但是这是从财产转移的角度来做的，不仅仅是地产了。
《21世纪》：中国用济适用房的政策，来解决低收入家庭的购房问题。现在提出中低价位住房的比例要达到整个供应量的70%，您认为效果会如何？
托尼·塞奥赤提：为普通居民提供中低价位房，不少发达国家的政策都有。比如英国政府规定，50%的新竣工的房屋必须是低价位房，要求是百姓必须能买得起。在美国也是，比如波士顿州规定新提供的住房中必须有15%-20%是低价房。
中国目前要求70%新提供的住房是低价房，这个比例很高。这个做法比西方发达国家要好。但效果如何，不是一个专家能够说了算的。建议要有一个很好的激励机制，比如税率政策去解决问题。
《21世纪》：您还是更为赞成经济适用房的政策？
托尼·塞奥赤提：普通居民可以买得起的低价住房，开发商是不会提供的，除非政府提供。
《21世纪》：除了政府直接提供住房外，是否还有更直接有效的做法？
托尼·塞奥赤提：从房地产业发展来看，很多问题的产生，是因为一些数据缺乏。从美国房地产业来看，最重要的是信息获取。政府要发挥作用，使得市场更加透明，因此政府可以提供更加准确的信息。
美国与中国的城市化发展没有可比性
《21世纪》：有人说中国的房地产业的利润高达30%甚至更高，国际上房地产业的利润是多少？
托尼·塞奥赤提：美国房地产业的利润率一直在下降，2001年为9%以上，到2006年时已经下降到7%以下，目前利润率还在下落。
《21世纪》：据说美国在城市化的初步时期也出现过很多问题，中国目前城市的房地产发展与城市化进程出现的各种问题，是不是与美国当时相同？
托尼·塞奥赤提：完全不一样。美国十九世纪的城市化与中国没有可比性。当时美国的人口规模不大，城市化规模也没有中国这么大。美国当时是把工厂拆除，再重新发展。在十九世纪末期，大规模的农民进入城市，导致了很大的压力，使得美国政府在20世纪早期不得不重新调整政策。
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