大量购置房产待机抛售 美英炒房团让德国人担心

　　本报驻德国特约记者 青木

　　房地产业的外国投资者首次超过德国本土资本

　　不久前，美国不动产投资商弗朗西斯远渡重洋，跑到德国花了170万美元买了两处房产。今后两年，他还计划投资约1亿欧元购买德国住宅和商业地产。

　　像弗朗西斯这样进入德国房地产市场的外国投资者还有很多，他们大多数都来自美英两国。根据德国联邦统计局数据，2005年，外国投资者对德国房地产的投资比例首次超过德国本土资本，总额达到264亿美元，占到了德国全国房地产投资总额的62%，是2004年的两倍。而大多数外国投资者都来自美英两国，其中不乏一些国际知名的大公司。

　　纽约的开布陆斯资本管理公司和高盛集团，买下了柏林政府4%的住宅

股票；英国私有资产事务所特拉资本伙伴有限公司，“吞”下了德国最大住宅房地产开发公司，包括其持有的14万个单位住宅……

　　外国投资者的期望回报率在7%以上

　　“德国是目前全球范围内最充满机遇的市场之一。”弗朗西斯这样评价德国房地产市场。他所说的机遇指的是德国房地产的价格已经跌入了低谷，此时正是买进的黄金时期。

　　德国的房价曾经是全欧洲最高的，而如今为何成了外国投资者争抢的便宜货呢？德国经济学家弗罗托教授表示，德国房地产市场的问题根源可以追溯到1989年柏林墙的倒塌。当时，为了鼓励在东德投资，政府给房地产投资提供税收优惠。但是，随着一幢幢大楼相继建成，德国失业率却持续上升，人口也不断下降，致使楼房空置率不断攀升。

　　统计数据表明，法兰克福的写字楼空置率在2005年达到10.8%，是2001年的3倍，租金则下跌了31%到每平方英尺13.3美元。很多房主纷纷设法脱手，卖方市场竞争日趋激烈，售价自然随之下降。再加上德国利率较低，地方政府也欢迎外国投资者购房。一时之间，外国炒房团蜂拥而至。

　　现在国外投资者对在德国投资的回报率期望值都很高。一位投资者介绍说，如果在纽约或者伦敦投资，4%的回报率就可以接受，但如果在德国投资的话，投资者期望回报率能在7%以上。

　　80%的德国人对外国炒房团感到担心

　　以美英炒房团为主的外国投资者在德国房地产市场的大动作也引起了很多德国民众的担心。德国《明镜》周刊载文指出，欧美炒房团就在德国吹了个气泡，到头来吃亏的是德国老百姓。德国国家电视台的调查显示，80%的德国人认为美英炒房团会搅浑德国房地产，房地产价格和租金可能都会因此抬高。

　　“当房主是受利益驱使的时候，租金肯定会有所调整。”德累斯顿租户协会主席巴尔特尔准备组织一次行动，抗议外国炒房团购买政府公寓。虽然这些外国公司一再保证，会考虑社会责任，但并没有让租户放心。

　　“不管怎么说，这些外国投资者都不会有社会责任心，它们只想着要把自己的钱包变得更鼓一些。”45岁的库格租住在政府修建的公寓里，他担心政府公寓落到外国人手中之后，将会提高租金。不少人会因此被赶出公寓，无房可住。

　　据悉，德国执政党之一的社民党最近提出一项议案，反对政府计划再引进欧美房地产投资。