|
奇怪的是，近年来全球各地出现的房地产热明显是泡沫经济，但多数经济学家（甚至包括英国和澳大利亚的经济学家，在这两个国家房价已经开始下跌）都认为，房价只会降温，不会崩溃。他们说，房屋不像股票，人们总得住房子，业主也不愿看到名下的物业贬值。因此，除非遭遇失业等非常情况，业主不会断供，直至房市转暖。
英国案例击破供不应求论
实际上也是这样，一些国家的房价开始回调，于是多数购房者将房屋用于自住，只有少数投机客“跳楼大甩卖”。经济学家预计，在未来5年内，一些泡沫严重的国家的房屋价格将下跌约20%。这种观点的基础是人们的一个“常识”：房屋供求关系的特殊性。人们总是认为，土地的供应量是有限的，而家庭、人口的数量却不断增加，因此，房屋永远会供不应求。不过，英国的案例给传统的房地产供求理论以致命的一击。仅在1年前，人们也是这样看英国的房屋供求关系的。结果是，去年英国待售房屋增加了1/3。高盛的经济学家也指出，美国目前的居民用房投资水平是40年来最高的，而家庭数量增长速度却是40年来最低的。房地产市场实际上存在着供应过剩。
租金收益还不够付月供款
众所周知，投资者在观察股市的冷热情况时常常使用“市盈率”这个指标。房地产市场也有类似的指标，那就是房价与租价之比，姑且称之为“价租比”吧。按这一指标计算，美国目前的价租比较1975年至2000年的平均水平高出35%，而英国、澳大利亚和西班牙的价租比甚至高出了50%。在一些国家，业主的租金收益率甚至跌至远低于按揭利率的水平，也就是说，房东根本不可能靠出租房屋赚钱。这充分说明，购买房屋者有相当一部分只是为“炒”而“买”，房市的泡沫可见一斑。按照以往的经验，要降低价租比一般是通过利用通货膨胀。也就是说，让房价保持平稳，那么，租金收入就会因通货膨胀而上升。但现在全世界的通胀率都较低，于是这一过程就要经历非常长的时间。例如，如果按租金每年增长2.5%来计算，美国的房屋价租比要恢复到长期平均水平，需要在房价不变的条件下经过12年！
100年后存款胜于房产
一些持乐观观点的人认为，即使楼市出现低迷，从长期来说，总会很快进入上升通道的。曾著有《非理性繁荣》一书的耶鲁大学经济学家罗伯特·舒勒驳斥了这种观点。他说，从1890年至2004年，美国的房价平均每年只增长0.4%。如果不计算目前的房市发烧期，那么美国的实际房价自二战后的几十年里只是持平或下跌（别忘了，在战后美国政府曾向退伍军人提供购房补贴，人为地“吹胀”了楼市泡沫）。此外，英国的案例也表明，在上个世纪90年代初英国出现楼市低迷后，至少花了10年时间，才逐渐迎来艳阳天。
楼市泡沫崩溃照样波及全球
现在，经济学家的问题是：国际金融体系中催生了曼谷到波士顿的这轮房地产繁荣的环节，是否也会带来全球泡沫的破灭。如果房地产价格普遍下跌，就会对金融体系发起挑战，因为全球有太多的银行和投资者都以不断上涨的利率和价格大批接受了按揭贷款和买入房地产。同时，个人的支出能力也会受损，因为现在许多财富都系于房地产。经济学家们常常说，房地产的交易要比股票或石油复杂，房价总是受地区因素影响，如一个地区的土地供应量以及地区就业趋势。“美国国内的房地产市场有很大的差异性，并不能把一个地方的供应简简单单就转移到另一个地方，”美国联邦储备委员会主席格林斯潘上周在美国国会表示，“事实上，各个地方的房地产市场只是松散的连在一起。”越来越多的经济研究质疑这个理论。虽然地区因素对房地产价值的构成至关重要──迈阿密的房地产价格涨幅要高于田纳西州的孟菲斯，德国和日本的房地产则在下跌，但经济学家们开始承认全球因素也不容忽视。在20世纪七八十年代的写字楼繁荣和泡沫破灭后，研究人员首次发现商业房地产市场具有全球模式。现在，他们认为这也会出现在住宅房地产市场上。国际货币基金组织的经济学家特伦斯(MarcoTerrones)在去年写就的一份研究报告中称，全球40%的房地产价格波动是受那些影响超出国境的因素所推动，如利率和经济增长。“正如房地产价格的上涨基本上是一个全球现象一样，”特伦斯表示，“房地产价格的下跌也可能呈现高度同步，并对全球经济活动带来相应影响。”章军
（金陵／编制）（来源：金羊网）
| 
