经济学家杂志称全球房地产繁荣是最大金融泡沫

　　新华网消息：最近，在全球金融、经贸和企业界颇具影响力的英国《经济学家》周刊，在评价全球房地产市场的迅猛发展对发展世界经济所起的积极作用的同时，又不无担心地告诫人们：就国家数量以及房价上升的创记录规模而言，它都是史无前例的。按照五年来房地产价值的增长计算，全球房地产繁荣是有史以来最大的金融泡沫。房地产市场越繁荣，最终的泡沫破裂就越惨；从目前全球房地产市场的情况看，算总账的日子指日可待了。

　　该刊6月18日一期刊登一篇题为《房价下跌之后》的文章，摘要如下：

　　飙升的房价大大推动了世界经济的发展。一旦房价下跌，情况将如何？这家杂志以美国为例说，美国房价已升至危险的高度，最有力的证据也许就是过去一个月来美国几乎每一家报纸和杂志的前页都大量刊登了购房热方面的文章。

　　一段时间以来，我们一直在警告全球房价都在以惊人的速度增长，包括美国在内。既然其他人也已注意到了，那么算账的日子指日可待。它不会令人愉快。目前的住房市场繁荣以何种方式结束，它可能决定着整个世界未来数年的经济发展方向。

　　纵观历史，金融泡沫，不论是住房、股票还是郁金香球，所持续膨胀的时间总是比理性的人们认为可能持续的时间要长。在很多国家，房价相对于房租和收入而言已升至创记录的水平。但是，正如20世纪90年代末网络股崩盘所证明的那样，有些价格可能还要升得更高。预测房价何时下跌是不可能的，尽管房价肯定要下跌。在澳大利亚和英国，房价已经开始下滑。美国的住房市场可能要再过一年左右才下跌。

　　很多人断言房价不那么容易受灾难的影响。他们认为，房屋与股票不同，不是纸上财富。你可以住在里面。房屋不能像股票那样说卖就卖，因此价格暴跌的可能性要小一些。诚然，房价不会像砖块一样骤跌。它们往往是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上的砖块。但是，等它着陆时，它仍然会造成伤害。房价暴涨与网络泡沫之间存在着令人不安的相似之处：尽管租金不足以支付利息，但投资者仍然一直在买房，一味期盼高额资本收益，就像20世纪90年代末投资者购买亏损公司的股票一样，仅仅是因为股价在上扬。

　　住房是取款机

　　住房与股票之间的另一个巨大区别与其说令人欣慰，不如说令人担忧：人们借钱买房的可能性远远大于借钱买股票。在大多数国家，与以前的繁荣相比，最近的房价上涨与房贷大幅上升是同步发生的。不仅新的购房者申请高额抵押贷款，而且现有的业主也增加了抵押贷款，从而将资本收益转变成可以开支的现金。如此一来，房地产繁荣就很可能比股市泡沫更加危险，而且通常随之而来的是反复出现的持续经济疲软。国际货币基金组织进行的一项调查发现，在富裕国家，房价泡沫破裂后的平均产出损失是股市泡沫破裂的两倍，而且通常导致衰退。

　　此次经济损失可能要比以往更为严重，因为房价更有可能是名义下跌，而不是实际下跌。与先前的房价高峰相比，很多国家不仅住房定价过高，而且鉴于通货膨胀如此之低，房价至少要十年保持不变才能将实际房价压回到长期平均价值的水平。最重要的是，在很多国家，这种房价繁荣受投资者驱动的因素远远大于以往，因此如果房价开始下跌，他们出售房产的可能性远远大于业主居住者。

　　美联储的担忧

　　澳大利亚、英国和荷兰最近的经历得出的教训就是：与常识相反，利率大幅上调未必能够带动房价下跌。这对美国来说是个坏消息。即使美国的房价最初只是持平，而不下跌，这也将损害消费者开支，因为依赖资本收益而借贷的动力消失了。正是依靠鼓励这种借贷，美国的房价上升才比其它地区更大地促进了经济发展。美国2001年以来创造的全部就业机会中有2/5来自与住房相关的部门，如建筑、房地产放款和经纪。如果房价实际上出现下跌，这一促进因素将转变成重大阻力。

　　难怪联邦储备委员会现在开始对房价感到头疼，尽管为时已晚。继股市崩溃之后，美联储已在如此之长的时间内将利率保持在较低水平，实际上助长了房价膨胀。这种做法防止了一场严重衰退，但它可能仅仅是延迟了这种必要的经济调整。理想的办法是，美联储应尽快升息并向购房者发出明确的口头警告，像英国和澳大利亚的中央银行那样，尽量冷却住房市场繁荣。即使是现在，美联储主席格林斯潘如果发表一些严厉的讲话，那也有可能限制房价进一步膨胀。

　　当然，等到美国房价开始下跌时，很可能是明年某个时候，房价将不再是格林斯潘感到头痛的问题了。如果房价下跌推动经济朝着衰退的方向发展，那么令人难堪的事实将是：美国决策者掌握的调整余地将比他们在股市泡沫破裂后掌握的余地小得多。短期利率仅为3%，降息空间缩小。2000年，美国拥有预算盈余。而今天它拥有的是巨额赤字，所以大幅减税已无可能。

　　整个世界经济都处于危险之中。国际货币基金组织已对此发出警告：正是因为房价上升是一种全球现象，因此任何下跌都很有可能同步发生，所以后果也将是广泛承受。房地产持续繁荣令人愉快，可是有史以来财富的最大增长却多半只是一种幻想。(完)