信托：房地产业新钱途

　　信托进入地产，不仅是为开发商提供了一个新的融资渠道，也为投资房地产、参与分享房地产升值提供了机会。

　　□经济视点报记者 刘金松

　　河南省首例房地产信托出炉

　　思念从速冻食品行业的领军者，到出其不意地进军房地产，在短短的时间内，它完成了自己角色的变换。

　　6月5日，对思念来说，又将是一个具有纪念性的日子。由思念、上海浦东发展银行和百瑞信托联合举行的三方合作签约仪式，在思念·果岭山水二期现场举行。

　　思念将通过百瑞信托发行河南省内首个房地产信托计划，预计筹集资金规模1亿元，计划期限两年，预期收益率为5.1%。信托收益每半年分配一次，资金统一运用于思念·果岭山水二期项目。

　　借助信托，开辟新"钱"途，这在河南房地产界，无疑是一个开创性的探索。"信托作为金融工具，具有独特的制度优势，它是唯一横跨资本市场、货币市场和实业投资三大领域的行业，可为资金需求者和供给者提供灵活、多样的金融组合产品。"百瑞信托的一负责人在签约仪式上这样介绍信托。

　　据介绍，百瑞信托已设计发行各类信托产品46个，信托财产总规模28亿元。其中已圆满结束了7个集合类的信托计划，分配的信托平均收益为4.17%，均达到或超过了原来的预期收益。对于即将于2005年6月8日发行的《思念·果岭山水信托计划》百瑞信托计划经理张志国认为："此次发行的新产品，对河南金融行业和房地产行业之间的产业结合具有积极的推动作用和重要的现实意义。"

　　"其实，我们在河南接触过的房地产项目也很多，思念·果岭山水项目是我们慎重选择后的第一家。"张志国说，"对信托公司来说，目前进军房地产信托领域，资金上不成问题，关键是要有好项目。"

　　"思念·果岭山水一期的良好销售业绩给了我们很大的信心，更重要的是，思念是跨行业运作，对信托投资者来说，在安全上更有保障。"谈起选择思念的原因，张志国认为，安全还是首位的。

　　值得一提的是，百瑞信托2002年改制后，做的第一单信托计划就是地产，不过那时候并没有投向河南的地产企业，而是北京长安街上的信远大厦，也就是如今中国农业银行总部的办公楼。

　　信托将成房产金融的主流

　　2003年6月央行下发121号文件，抑制房地产投资过热，国家开始运用宏观调控干预房地产贷款，以控制风险。

　　2004年第二季度，针对房地产投资规模过大等突出问题，中央政府出台了一系列宏观调控措施，其中就包括严格管理房地产开发信贷，提高房地产开发项目资本金比例。

　　2005年1月1日，最高人民法院通过的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》正式生效。这意味着，即使贷款无法收回，银行和法院都不能处置贷款者唯一的住房。作为应对措施，银行纷纷提高了购房贷款门槛。

　　这些举措无疑是点中了开发商的两大命门：银行贷款和销售回款。

　　银行紧缩贷款，苦了房地产开发商，但却乐了信托公司，由于通过信托融资的成本肯定会比银行贷款高，因此在银行大行其道时，信托公司则备受冷落。而当银行提高贷款门槛时，信托公司的竞争优势就充分显现出来了。正如一位信托公司员工所说，"现在和开发商谈判，我们更占据主动权。"

　　统计显示，2004年媒体公开披露的房地产集合信托计划统计，通过信托渠道募集的资金，全国达100多亿元。在刚刚过去的5月份，就有7家信托公司，发布了9个房地产信托产品，占当月信托产品总量的较大比例。"信托将成为中国房地产金融创新的主流范式。"中国人民大学经济学博士孙飞在接受媒体采访时表示，"尽管商业银行主流的地位不会在短期内改变，但信托必定会成为开发商寻求银行外融资渠道时的第一落点。"

　　而新的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(以下简称《办法》)也印证了这一观点，该《办法》征求意见阶段早在2004年11月份就已经完毕，据媒体报道，新《办法》预计将在2006年年初出台。

　　这是一个强烈的信号，监管层在加强风险控制的同时，也为信托的发展提供了更为广阔的空间。

　　张志国认为，信托进入地产，不仅是为开发商提供了一个新的融资渠道，也为投资房产、参与分享房地产升值提供了机会。

　　融资多元化将是趋势"思念·果岭山水二期工程建设信托项目是协议三方，根据自身业务特点，采取优势互补的一种重要尝试，是吸纳社会闲置资金，实现社会资源合理配置，使公众直接分享专业化管理成果的合作方式。"上海浦东发展银行郑州分行副行长赵春玲表示，"这还将会探索出一条集公众参与，风险小、收益高，多家共赢地发展河南经济建设的新途径。"

　　相对于股票和期货来说，信托投资是风险较小的，而投资回报通过有效的制度设计能得到一定的保障。投资回报也比国债或者放到银行里要大得多。信托公司在选择项目时，也会设置多处防火墙，用抵押、担保、控股等多种模式来保证投资者的安全。张志国还介绍说，为了保证房地产投资的安全性，该信托计划采取了必要的保障措施。

　　收益与风险就像一对孪生兄弟，收益越高，风险就越大。随着信托进入地产领域越来越深入，并不能保证每一个项目都绝对安全。因此，具体到每个房地产信托项目，还是存在一定风险的。有些风险甚至不是信托本身可以避免的。就像银行不能避免房地产项目本身隐含的风险一样。如果房地产项目本身存在隐藏的财务黑洞、内部法律纠纷等先天性的缺陷，那无论房地产信托怎么设计、规避风险，风险都是无法避免的，只得寻求风险防范制度的保障。还有，房地产行业自身的风险、政策风险等因素，都将影响到信托投资的回报。

　　房地产作为一个国民支柱产业，其关联性大、带动作用强，为其寻求一个多元化的融资渠道，促进其健康发展，已是一个必然选择。