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张锐
长期以来一再否认美国房地产市场存在泡沫的美联储主席格林斯潘，最近也不得不对房地产的继续上涨表现出担忧，并警告人们目前的房地产趋势无法持久。
美国房价自去年以来快速上涨，虽第四季度涨幅有所放缓，但全年仍创下25年以来
最高。而最新公布的数据显示，4月份美国住房销售和房价双双创下新高，这使得市场越发担心个别地区房产市场的泡沫可能会破灭。
近期，美国政府针对房地产所打出的一系列金融重拳已经明示其政策的调控轨迹和治理力度。受此影响，加州等地一些投资者已经开始集中抛售房产。
房贷机构屡触“红线”
在前不久美国参议院银行、住房和城市事务委员会上，格林斯潘再次敦促限制美国两大抵押房贷机构联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司(以下简称“房利美”和“房地美”)的资产负债规模。他警告说：“这两大公司规模不断扩大对美国金融市场构成风险。而金融市场是支持美国房地产市场的关键组成部分。”
上世纪90年代中期，格林斯潘曾指出美国股市存在“非理性繁荣”，而后美国股市“泡沫”的破灭则证明了他的远见。
房利美和房地美是美国国会创建并获得政府信用支持的抵押贷款公司，其主要功能是购买抵押贷款资产，然后将其重新打包为债券出售给投资者，以利资金在投资者和购房者之间流动，从而吸引了大量资金投入房地产业。
这两家公司的融资总额1990年底为1320亿美元，到2003年已高达1.5万亿美元，占美国住房抵押市场的23%。随着规模的不断扩大，其投资战略越来越复杂，一旦出现失误，纠正起来就会非常困难。近年来，两家公司均因财务问题受到政府部门调查。2003年底，房地美会计违规行为被发现。2004年3月，房利美首次公布了亏损详情，其中仅对冲基金交易一项损失就高达近122亿美元。今年4月初，房利美被查出虚报收入，金额高达110亿美元。因此，美国经济界要求加强对两大房贷机构监管的声音不绝于耳。
政府调控重型“组合拳”
过去一年中，美联储已经连续8次提高联邦基金利率，美国住房抵押贷款利率也逐渐呈现上升态势。但从销售量和价格来看，加息目前还没有对房地产市场产生降温作用。虽然格林斯潘强调利率的调整目标并非房产价格，但这至少说明，如果通过单一的利率政策抑制房价肯定是事倍功半。鉴于此，美国政府开始寻求多元化的政策组合。
其中，最有针对性的措施是对两大抵押房贷机构的管制。5月26日，美众议院金融服务委员会通过一项议案。该议案建议美国政府成立一家替代联邦住房企业监察局的监管机构，直接监管两大房贷巨头。新的监管机构将有权提高最低抵押金额，阻止两家机构向新的金融领域横向发展，并要求它们每年拿出5%的利润，以优惠条件资助低收入群体买房，允许它们在加州等高房价地区提高房贷上限(目前全美的房贷申请上限为35.9万美元)。
作为对未来房价风险的警示，美联储不久前已向各商业银行、房贷公司和信贷联盟等各类金融机构发布了“住房权益信贷风险管理导引”，要求各机构重新审视高风险业务和信贷政策，以及风险评估和业务拓展方式。美联储要求金融机构认真考虑在利率上行的环境下重新提高借贷者的资产和收入门槛，或是重新降低借贷比率和债务比率，减少销售“每月付息、一次还本”等风险聚集型产品，增加权益贷款的风险权重，谨慎使用自动化估值模型等业内通用的评估工具等。
无独有偶。日前美国司法部和联邦贸易委员会也宣布，准备对美国房地产商协会提出起诉，控告该组织采取非法手段排挤低价竞争对手，垄断交易价格。与此同时，支持房地产商的部分州政府也成为了监管部门的指责对象。
目前美国地产交易的佣金费率为6%，而依赖电子商务的网上房地产经纪的费率至少要低2～3个百分点。为维持传统经纪商的地位，美国房地产商协会发布了一项行业规定，禁止其他经纪商在网上发布地产信息。肯塔基州等州政府为了“保护市场”，也颁布法令禁止房地产经纪商向顾客支付价格折扣。此次司法部和贸易委员会的行动一方面旨在增加价格竞争、防止垄断，同时也希望借此能抑制房价过快上涨。
(作者为广东经济管理学院经济学教授)
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