墨西哥 三管齐下解决住房需求

　　本报驻墨西哥记者 张蕾

　　在20世纪七八十年代，墨西哥经历了一个经济高速增长的时期。与许多发展中国家一样，经济的高速增长也同时带来许多社会问题，大量人口涌入城市，造成了对住房需求的急剧增加，直到现在，这一城市化进程仍在继续。据统计，墨西哥约有74.6%的人口居住在城市，只有25.4%的农村人口。从1977年到2000年，墨西哥20岁到44岁的劳动力从占总人口的29 .9%增长至36.8%。他们是住房的主要需求者，其中不乏月收入在500美元以下的低收入者，如何解决这些人的住房问题，是保证社会稳定的关键因素之一。30多年以来，在保障低收入阶层安居乐业这一问题上，墨西哥政府进行了一些努力，也积累了不少经验。

　　国家立法保障

　　墨西哥宪法明确规定，各级政府有责任保障低收入家庭的各种权益，其中包括改善住房条件。今年4月，墨西哥参议院通过议案，将1984年的《联邦住房法》修改为《住房法》。一位墨西哥议员告诉记者，修改后的《住房法》旨在发展房地产业、提高人们的购房能力、增加就业机会，使民众能够更好地适应当前的社会状况。但是《住房法》最主要的目的还是帮助最贫困家庭、待业人员获得居住权。为此《住房法》规定：建立各级政府和民间私人机构之间的协作机制；建立政府发放贫困家庭补助的透明机制；简化低收入人口的贷款和储蓄手续；方便企业获得建造福利住房的土地，等等。

　　基金机构辅助

　　在墨西哥政府实施的“2001—2006年国家发展计划”和“住房计划”中，除规定加强房地产业竞争力，实施优惠政策鼓励建筑业商人开发廉价的经济适用房；面向贫困家庭发放补助等之外，还要求借助三大住房基金机构力量，从各个层次为墨西哥人设计、提供不同类型的购房贷款方案。这三大住房基金机构分别是全国劳动者住房基金、国家公务员社会保险住房基金和全国人民住房基金。它们分别面对公司职员、国家公务员和待业人员，基本上涵盖了墨西哥全部人口的住房需求。

　　记者采访了全国劳动者住房基金社会联络部官员玛耶拉女士。她告诉记者，全国劳动者住房基金始建于1972年，已有33年的历史了。它是墨西哥最大的住房基金机构，在2004年所有机构发放的住房贷款中占了56.6%的份额。墨西哥宪法规定，所有企业业主必须每个月为职员在全国劳动者住房基金缴纳相当于职员月工资5%的住房积金，所有在该机构注册登记的职员每个月也必须交付其工资的5%。全国劳动者住房基金为职员建立基金账户，用于支付购房贷款或养老保险，帮助职员理财。住房基金不靠政府拨款，而是依靠民间储蓄利息获得收入。

　　据玛耶拉介绍，就目前登记的尚未申请购买贷款的980万职员情况来看，该机构的主要服务对象是月收入在500美元以下的低收入者，这部分人占全部注册人员的78%。全国劳动者住房基金配合“2001—2006年国家发展计划”和“住房计划”，针对这部分职员实行了经济适用房方案，让他们也能买得起住房。而各级地方政府也正在积极参与这项方案，修建经济适用房。自2002年推行该方案起，已有19.6万的职员向全国劳动者住房基金申请购买每套单价为1.5万美元左右的经济适用房。

　　经济适用房物美价廉

　　由于墨西哥首都墨西哥城近年来房价不断上涨，墨西哥经济适用房项目全部位于各州、市。根据玛耶拉提供的地址，记者驱车两个小时来到离墨西哥城最近的墨西哥州首府托卢卡附近勇敢谷的一处经济适用房项目所在地。

　　在该项目负责人菲利普·埃斯帕尔萨工程师的带领下，记者参观了尚未全部完工的小区。小区简洁大方，由几十个院落组成，每个院子里有46座小房，整个小区一共可以容纳2882户。每户的住房面积不大，只有30平方米左右，但是格局相当合理，有客厅、卧室、厨房、浴室和院子，各家各户门前还有一小片草地和停车位。已经入住的一家人热情地接待了记者。户主表示对自己的房子十分满意。他说，房屋设计巧妙，预留了建造二楼的承重结构和通道。只要经济条件许可，他将会打通客厅屋顶，修建二楼，增加自己的住房面积。

　　菲利普告诉记者，承建这个项目的房地产公司是一家私营公司，通过政府招标以较低廉的价格获得土地。公司购地后经过详细调查研究，尽量以低廉的造价修建房屋，经过国家联邦抵押贷款公司评估后出售。当然这一切都是商业运作，公司也要承担一定的风险。

　　所幸的是该项目开发得相当成功，所有的房屋都被预售一空。菲利普微笑着说，这也说明现在人们对住房的需求很大；购买这么一套住房大概需要16.9万比索(约合1.55万美元)，而且周边环境好，交通比较便利，相对于墨西哥城高昂的房价，经济适用房非常实惠。但经济适用房并非所有人都有资格购买，在全国劳动者住房基金登记的职员如果有需求，可以向其申请，由该机构审核申请人收入状况并批准后，才可购买。

　　在保障低收入家庭住房方面，墨西哥政府除利用民间力量外，还吸收国外资金，如国际金融机构提供的个人贷款。如西班牙政府提供的“个人小额贷款”和泛美发展银行提供给有出国打工汇款的家庭的贷款等。

　　墨西哥政府从刚开始任由低收入人群自己寻求解决住房问题，到现在承担起满足社会弱势群体的住房需求的责任，也经过了一个漫长的探索过程，在这个过程中遭遇过挫折和失败。如银行基于低收入的年轻家庭收入每年增加的前提，提供利息逐年递涨的贷款，但是1994年爆发的经济危机打乱了银行的计划，墨西哥人的收入不增反跌，整个方案在强大的经济危机面前完全失去了控制。墨西哥政府鉴于以前的经验教训，通过立法保障、基金支持和出台优惠政策三管齐下，不断完善保障低收入人群住房的机制，现在正初显成效。

　　小资料

　　墨西哥瓜纳华托州推动住房建设法(节选)

　　第三部分　第十条

　　第一款　瓜纳华托州下属住房机构在实施住房计划时，必须为缺少住房或者住房条件差的人群谋取福利。

　　第七款　调动公共、社会、私人力量共同推动住房建设。

　　第八款　建立州信息库，以便更好地掌握州住房现状和社会经济状况。

　　第九款　简化购买房屋的手续。

　　第五部分　第二十三条

　　第一款　推动社会福利住房建设，鼓励社会自主经营建设。

　　第二款　帮助缺少住房资源的人群获得住房，利用私人信贷帮助该人群获得购房的贷款。

　　第三款　无论是州还是市政府修建的住房项目，都应该首先为缺少住房资源的人群服务。

　　第四款　推动出租房的建设。

　　第五款　推动低收入者住房项目建设。

　　(张蕾)