五一观察上海房价 购房者趋冷静炒房者开始头疼

　　本报记者　曹筠武

　　从3月26日到4月27日，国务院在大约一个月时间内连续出台了两项涉及房地产市场管理、平抑过高房价的文件、通知。很快，一手房市场成交降了下来，二手房市场成交多起来，以前开盘即售罄的疯狂情景终于销声匿迹了。房价调整政策取得了初步的成效。

　　“五一”长假的最后一天，老贺一大早就来到了上海市徐汇区的“天成(化名)房产中介公司”。他的一套三室一厅面积150平方米的房子在“天成”挂牌出售已经5个多月了。

　　整个“五一”假期，老贺一共给“天成”打过三次电话，今天干脆直接登门，为的是“跟专业人士聊一聊，了解一下前景”。但专业人士和几天前电话里一样，依旧告诉他，大家的房子现在都不好卖，他的也一样。

　　那套房子是2004年底老贺一家搬进新居时在“天成”挂的牌。由于地段好，户型不过时，小区也说得过去，当时叫价260万还很走俏。

　　老贺说：“仅春节过后，就接待了不下10个看房的。”虽然有两家曾给到250万，但由于房价依然看涨，经多次家庭讨论，老贺最终没有把房子卖掉，老贺甚至想把挂牌价再上调一些。然而，还没等到老贺一家把新价码想好，上海房价的风头似乎转了。

　　加息、限贷、贷款利率上调、提高首付、差额营业税……政策和措施一条接一条，从3月份开始，老贺养成了看报关注房地产政策信息的习惯。

　　5月7日，坐在“天成”的营业所内，老贺拿着一份报纸，使劲地读着工作人员指给他看的一篇文章，眉眼几乎都快拧到一块去了。他看的就是一篇有关国务院4月27日工作会议出台的关于房地产政策的评论。“这下更难卖了，更难卖了。”老贺边看边叹。

　　削价

　　“现在这个行情就不要卖了，先挂着，你就是卖也没人买啊。”“天成”的中介人员跟老贺商量。老贺想把挂牌价下调一些，但中介不同意，“降也没用，不如先这样挂着，再等等看，”中介人员说，“都来降，那不是真完蛋了？！”

　　“现在形势还不是很明朗，5月份是个很敏感的时期，过了这一阵，形势清晰起来之后，地段户型都较好的优质房型可能不会受到太大冲击。”“天成”的一名工作人员分析说。老贺也私下咨询过好几家中介，得到的建议大多与“天成”相同。

　　但房产中介们的说辞和做法似乎又并不一致。据上海房地网上信息，随着3月一系列房地产政策出台，二手房交易量已经受到影响；4月以来，这种影响更为明显，挂牌的多、成交的少、成交周期变长等，最显著的则是放盘者开始削价。上海媒体的报道说，4月份上海高档二手房出现了多个价格下跌案例。普陀区的音乐广场，3月成交均价为17000元／平方米，4月就跌到14000元／平方米；长宁区中山公寓、春天花园比3月都有1000元／平方米左右的跌幅……

　　如此大面积的削价，似乎与老贺这样出售自家旧居的小卖家没什么关系。现在紧张的是炒房者，“天成”的一位门店经理解释说，炒房者基本是拿银行的钱炒房子，目前一方面银行加息加重了他们的负担；另一方面在一系列房地产政策出台后，购房者开始观望，房价预期下跌，炒房者不能出货就可能被“憋死”。所以，有迹象表明，在一步紧似一步的房市新政紧逼下，包括温州投资炒房团在内的二手市场投资者迫于巨大的成本压力，已开始将手中的房产向外抛售。

　　徐汇区另一家房产中介公司的工作人员透露，大的炒房者一旦出手，一个人抛出的房子就可能在5套以上，一旦让很多人都着急抛，“这个冲击波就很厉害了”。

　　相比二手房，新盘市场显然更具有说服力。根据“网上房地产”公开的楼盘销售信息统计，3月份以来，上海超过50个楼盘的销售率不足三成。从3月1日至4月17日，这些楼盘共销售834套，剩余房源多达5164套，平均销售率仅为13.9%。更有20个左右的楼盘销售率还不到10%。

　　很多春节后开盘的新楼具有相同的销售经历，2月份开盘时的房源几乎都是一售而空，但进入3月，新开盘的房源到4月底也不过卖出50%左右，而4月份以后更是难得卖出一套。

　　楼市监测系统发布的4月份报告显示，房产调控新政对楼市的影响在近期逐渐显现：与3月份相比，4月份上海新建住宅成交面积下降了37%；在黄浦、静安等中心城区房价也出现了回调。同时，二手房中介的业务量也普降一半左右。

　　由于有多个环节对销售策略进行控制，新盘市场不会像二手房市场一样迅速地把变化反映在销售价格上。而开发商也必然会制定各种策略苦撑。但是因为资金紧张、运营需要等，分析人士相信，3个月将是开发商能够支撑的极限，如果3个月内观望、看空的局面没有变化，将出现大规模的楼盘价格下调现象。

　　上海楼市在经历了一个长时期的沸沸扬扬之后，看来进入了一个相对平和的时期。

　　“冷静”下来了？

　　近日刚刚结束的“假日楼市——2005上海房地产春季展示会”上，上海约有200多家发展商参展，但据统计，来自中心城区的项目大约只占参展楼盘三成。业内人士指出，中心城区有限的供应量，加之当前摇摆不定的市场需求心态，使多数在中心城区持有物业的发展商正静观其变，进入捂盘阶段。

　　“既然目前市场形势不太好，那就推迟上市，等风头过去再说”，这已是相当一部分开发商目前的心态。部分开发商坚持认为，从长远看上海楼市仍然看涨，只要有足够的资金实力支撑，就可以选择推迟项目时间以选择最好时机。徐汇区某房产开发公司一位分析师认为，目前上海中环线以外项目风险较大，而内环线以内项目含金量则未过分减少。只要不是2004年刚刚高价拿下的土地和项目，存在的风险不过是“多赚一点”或“少赚一点”而已，可以选择“捂盘”待机。

　　卖家捂盘，买家则更“笃定”。3月以来，上海的购房自住者已经开始从盲目跟风购买中冷静下来。政府的连续出手，以及坊间各种看似言之凿凿的消息，让一些买房者对房价可能回落都开始半疑半信起来。

　　强烈的观望氛围下，买房者甚至开始“回吐”。自沪上报纸首度报道“上海康城”楼盘退房事件以来，据专业媒体统计，截至2005年4月28日，珠江香樟南园四期可销售总套数为270套，目前尚余202套，合同撤销率达27.04%；位于宝山区联谊路上的共富鑫鑫花园，从去年11月份开盘，截至2005年4月28日，项目总套数375套，累计撤销次数504套，合同撤销率达134.40%；截至4月29日，幸之苑二期项目总套数为59套，累计撤销次数35套，合同撤销率达59.32%……

　　涨跌趋势如何？

　　分析人士指出，近期上海房价的下跌是实情，不过更多的是因为近来配套商品房和中低价房的大量推出的缘故，在政府的调控措施之下，未来这种拉低效应还将持续显现。

　　但房产商也有自己的看法，“目前的确在挤水分，但目前能挤的水分并不多。”普陀区某开发公司一位经理评价说。他认为，中心城区的一些发展商受政策影响捂盘观望，将上市时间向后推，即便是在售新盘，发展商也有意识放慢进度，这对成交总量和价格都产生了下拉影响。长远来看，涨跌趋势还比较难说。而这似乎也是多数发展商的观点。

　　一位业内人士指出，在政府系列调控房价措施出台之前，处于卖方市场的房地产市场，无论是新盘还是中介，在销售的时候都会虚挂价格，向外界公布的成交价格比实际高出很多。越是在投资旺盛的中心城区，虚挂现象越是严重。“这样一来，目前和今后一段时间的统计数据会显示房价持续下跌严重，但实际上挤掉的部分是数字水分”；“跌是总体趋势，但短期内大跌也不太现实，还要看政府的后续调控措施以及措施的执行力度”。

　　“国务院那两次工作会议透露的最重要信息就是政府决意退出房产市场，有些人寄予厚望的政府托市应该不会成为现实了，”一位业内分析师指出，“当然，关键还要看政府的执行决心，地方政府的执行程度。”

　　无论存在多少种可能，老贺的房子目前是更难卖了。“天成”的中介人员闲着没事跟老贺开起了玩笑，“没听说吗，现在卖出去一套房子，就跟中了彩票一样。”

　　不过老贺现在倒也不太着急了，“反正趋势已经这样了，我的房子品质好，楼市正常了，说不定还能卖个不错的价。”至于“不错的价”到底是个什么价，老贺想了半天，也没说出来。