全球财经观察：美国房地产市场繁荣背后的故事

　　金融利好是最大的助推剂；然而风险也将最终由他们背负

　　文｜李凌峰

　　在《全球财经观察》4月25日一期当中，《美国房地产与世界经济系列报道之一》通过对各种指标的分析，探讨美国房地产泡沫的存在。本文讲着重分析美国房地产泡沫的成因和 经济影响。

　　降息减少投资机会加大房贷比例

　　近4年来美国房地产市场繁荣的根本原因在什么地方？说到底，最重要的原因还是从2000底开始的低利率环境。就买房者而言，低利率环境直接造成其贷款成本的降低。以价格为100万美元的房子为例，在贷款利率为8%时，对许多人而言恐怕还是可望而不可及的事情。当银行将贷款利息降到4%时，似乎一下子容易很多。100万美元总价的房子，如果首付为10%，贷款利息为8%，加上税收等各种费用，买方者每个月需要支付给银行将近8000美元左右。如果利息跌到4%，需要支出的费用就会降倒5500美元。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨，并且一直会涨使买房者感觉吃力为止，这也是房价上涨的原因之一。

　　另一个不太明显的原因是，随着2001年后美联储逐年降低利息，实业界投资机会逐渐减少，投资者被迫寻求其它投资机会，任何被大家认为是希缺而实际上并不一定如此的物品都会被热卖，如黄金土地等。 甚至是低收益和高风险的投资品种也开始受到关注。

　　同时，导致房价上涨的另外一个因素是银行，以前利率很高的时候，银行着重投资政府债券和企业贷款。在投资机会旺盛的时候，它们可以很方便的把钱贷出去以赚取利差。而在低利率低投资机会的情况下，它们需要寻找其他投资机会，看好房地产便成为一种选择。从理论上讲，房屋贷款都是抵押贷款，如果房价不跌，对银行而言，风险较小，最坏就是在购房者破产时将房子收回。当然，这一切的前提是房价不跌。银行愿意向房地产贷款，投资者又愿借，市场繁荣， 房价不可避免地迅速上行。

　　与此同时，市场还推出了许多降低房贷的方法：一个是美国市场独有的固定利率再贷款。依据美国传统，大部分房屋贷款都是固定利率，如果利率下降，房主可以到银行申请新的低息贷款以此还掉旧有借款，利率下调对已购房者明显有直接好处；第二，越来越多的是购房者使用浮动利率。为什么人们开始选择浮动利率？就借贷而言，时间越短，利率越低，时间越长，利率越高，正如长期存款利率要比短期存款利率高一样。所以选择使用浮动利率，处在利息曲线的较短地方，利息就低。如果在利率下降的情况下，浮动利率贷款人也会如固定汇率贷款人一样，享受实际益处。但如果利率上升，他们的借贷成本却将加大。他们实际上是放弃了上限保护，以降低短期借贷成本。

　　金融创新加剧投机

　　目前，市场上出现了千奇百怪的房贷模式，使购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。各种新模式的目的都是为了降低门槛，让更多的人来银行借钱买房，这一方面体现了社会进步和金融创新，但最主要的原因还是银行的竞争越来越激烈，使得他们对贷款质量的控制也越来越低。一位在美国银行工作了30年的房贷经理无可奈何地说，在他年轻的时候， 做事情要比现在谨慎得多，但现在各个其它银行都这样操作，在这种竞争环境中生存下去，只要大家都一样，不比别人出格，但愿最坏的事情不会发生。

　　其实，房屋贷款还有一个非常特别的方面，它是普通人唯一能使用金融杠杆的机会。如果购房者买100万美元的房子，他并不需要付掉100万美元的全额，而只需付掉首期——比如全额20%的20万美元，即1：5 的杠杆率。当房子涨10%，涨倒110万美元时，房主仍只欠银行80万，投20万赚10万，即50%的利润。人们逐渐意识到这一点。如果大家都认为买房子只赚不赔，那么越敢于借贷杠杆越大、就似乎赚得越多。对于普通人而言，如果不是买房子，银行是不可能一下子借给你80万美元. 或拱手向送1：5、1：10甚至是1：50 的金融杠杆。尤其对购房者而言，金融杠杆的风险是有限的， 最坏的结果是资金跌空，大不了是把烂摊子交还给银行。这也是房屋贷款最吸引投机着的地方，似乎比证券市场的赢利空间要高的多。多年的房地产繁荣也让人忘却了投资的第一课——风险。

　　房地产繁荣影响了谁

　　在房地产繁荣的背后，带来的影响到底是什么？最大的影响是支撑着美国 从2000年以来的经济增长。2000年经济下滑之后，一个可能的结果就是经济衰退，然而全面的经济衰退却没有发生，很大的原因是房地产价格的上升。房产升值使每个人感到富有，从而持续消费。

　　美国近几年的经济增长是居民和政府的消费在发挥着支撑作用。以前，房价的上涨只使人感觉到富有，但无法直接兑现， 现在新的金融工具却能让人实际上享受到富有。比如以前买100万美元的房子，预付20万，若干年后已经支付60万，还欠银行40万。现在如果房子涨20%，房子值120，房主的净资产增值到80万。这时候银行会告诉你，你可以用房子做抵押，再借给你20万的贷款额度以供你消费，想怎样花钱就怎样花，如此这般地实现了人们从感到有钱向真正有钱的转换。人们可以认为，也许房价上涨会比我的借款还快，那借的钱目前岂不就是白借？实际上，人们是通过放弃房产的部分资本来得到现金。因为房价从来没有如今上涨的这么汹涌， 这部分款额以前在美国的经济中微乎其微。然而在短短的五年中， 这部分贷款基本上已经占到美国GDP的2.5%3%，相当于3000亿美元。 从零到3000亿美元，这部分钱在很大程度上支撑着美国的消费。值得一提的是这部分贷款也是实行浮动利率。

　　说到底，无论是房屋贷款还是消费贷款，都提高了美国社会尤其是居民这部分的负债比率。如果以前买房子要首付20%，刚开始的负债比例是4：1，那么，如果首付降低到5%，负债资本比例就涨至 19：1。这是从买房子来看待美国人的负债比例。如果就整个社会来看，把房子的一部分资产拿出来做抵押向银行贷款，也是降低了资产，提高了负债。

　　一个国家的GDP可以分为政府的支出加上家庭的支出和各种投资。从2001年以来，公司投资一直处在下降和低迷的状态，美国经济的增长基本上就是居民的消费和政府的消费。从宏观上讲，政府赤字(盈余)、企业赤字(盈余)、加上居民赤字(盈余)、应该等于外贸赤字(盈余)。在美国，政府赤字基本和贸易赤字相当。自网络股破灭之后企业一直是在提高资产降低负债，以降低自己的负债率，只有居民在提高负债，这是过去四五年美国的宏观经济大趋势。最近的一段时间以来是房屋的价格上涨造成了负债的上涨， 而贷款比例的提高又反过来拉动了房屋的价格上涨。

　　新的金融工具的危害是造成整个社会资本负债比率在弱化。美联储在过去一年中已经7次加息，准备金率从1点提高倒1.75点，造成的影响是，负债者的债务越来越重，偿贷能力在下降。不管是投资者还是投机者，到头来都要受到冲击。美联储在提高利率的过程中实际上是提高了借贷成本。在目前的环境下，很多人用浮动利率和其他办法提高自己的借贷杠杆，面临的最大风险是，如果借贷成本的提高超过了利润和回报率，他们可能会放弃自己的投资.选择破产. 美联储一再强调”稳健”加息， 正是希望减少冲击， 避免造成全面的金融风险。

　　(作者为耶鲁经济学博士 美国基金经理)