海外地产基金超正常回报 借力市场割裂唱空中国

　　本报记者 徐 炯 李伊琳 上海报道

　　“不正常”的丰厚回报

　　“去年，我们在上海和北京成立了办公室，我们现在在这两个区域接触了很多投资项目。”凯雷集团亚洲区董事总经理，主管房地产基金的杰森先生说。凯雷集团刚刚宣布在全 球募集了一个数额高达100亿美元的基金，凯雷目前在亚洲的10亿美元投资基金也有望把规模扩大一倍。

　　“我们的基金的回报率和收购兼并基金的回报率几乎相当。”杰森自豪地说。但是在全球其他地区，房地产基金一直是以低风险低回报的形式出现。

　　这意味着诸如凯雷这样的外国地产资本在中国获得了超额收益。

　　据超然不动产营销机构的调查数据显示，房地产投资基金在中国的收益远远高于其他市场成熟国家。美国的房地产投资基金的平均年收益为6%-7%，新加坡则为4%左右，日本也是4%左右，而在中国上海的年收益可以达到20%-50%，北京的投资年收益相对要低于上海，也一般在8%-15%之间。

　　海外投资基金回报之丰令人吃惊。以新加坡嘉德集团为例可以看出端倪。嘉德在中国已运作十年。

　　据嘉德置地公布的资料，截至2004年5月，嘉德集团在中国的投资资金累计达到50亿元，与此同时，其在中国内地资产总值已经高达120亿元。而且，这一数字随着国内房价的上涨而不断增加。2004年12月，嘉德集团宣称，在中国的投资规模已经有160亿元，2005年2月，这一数字变成了180亿元，在2005年3月，嘉德旗下凯德置地公布的最新数字显示，其在中国的投资规模已经扩大到了200亿元。

　　嘉德置地表示，集团未来75%的收入将来自海外市场，而嘉德集团所指的海外市场中，中国市场是最为重要的部分。

　　据超然不动产营销机构研究报告表明，上海商业地产项目的投资回报率超过20%。

　　即使是最近有关控制房地产信贷和上海政府抑制短期炒作的政策，也没有对这些海外基金带来太多影响。

　　“我们认为这是个好事。” 杰森说，“例如在12个月内转让需要交纳5.55%的税这样的政策，针对的是个人投机者，像我们这样的机构投资者不可能在12个月之内买入卖出。”在杰森看来，以前在香港房地产市场也有很多个人投机者进行短线炒作，现在同样有些个人投机者在上海炒作。而现在出台的这些抑制短线投机的政策，可以把这些投机者清理出去，使整个市场更为健康。

　　海外基金虚实之道

　　日前，高盛宣布以1.076亿美元收购上海百腾大厦，创下了外资收购上海写字楼的最高额。

　　有投资基金业内人士表示，“海外投资基金的着重点并非放在住宅地产上，而是放在商业地产尤其是写字楼上。而且，海外基金更多的是看好未来中国进行公开募集房地产信托投资基金的前景，因此才如此快速的进入到办公楼市场。”

　　2005年2月，麦格理集团旗下的Macquarie Global Property Advisor?简称MGPA?代表Lend Lease Global Properties向新加坡嘉德置地收购了位于上海新天地(行情 论坛)的新茂大厦。这是上海写字楼市场最大宗的成交案，整个成交金额在一亿美元左右。

　　4月，全权代理该交易的上海高力国际物业服务有限公司发布2005年第一季报告，指出：2005年第1季，上海仅有1栋甲级办公楼“嘉华中心”完工，释出62000平方米的新增面积。可是，由于强劲的需求，第一季的净吸纳量为72000平方米，导致全市甲级办公楼空置率由去年底的7.2%下滑至目前的6.7%，创出十年新低。

　　2005年第1季度，上海甲级办公楼成交价格为0.81美元／平方米／天。相对2004年度，成交租金同比上扬14.3%。由于整体空置率维系在相当低档的位置，高力国际预计甲级办公楼全年租金成长率应在6%至8%之间。

　　与租金上涨、空置率下滑同步，上海甲级办公楼目前平均成交价格为3260美元／平方米，较去年同期急增16.5%。高力国际称：鉴于国际买家的持续关注，预计市场价格将会持续扬升。

　　值得玩味的是，相比写字楼的情况，上海辖区内的住宅的价格、租金乃至空置率，表现出奇特的运行轨迹。

　　上海一知名房地产集团负责人告诉记者，上海写字楼和住宅，已经全面倒挂。其表现为：住宅空置率高、价格高?但租金收益低，而写字楼则是空置率低，价格低和租金收益高(且持续上涨)。

　　比如，相对于甲级办公楼目前8%的租金回报率，在目前的房价水平下，该集团统计的全市住宅出租回报率已经低于4%，相当于前者的50%，甚至不及银行按揭贷款利率，而有些住宅的出租回报率已经降低到1%附近。

　　该负责人称，在上海，由于融资、流通性、投资获利模式的差异，住宅市场与办公楼在无意间形成了两个几乎割裂的市场。

　　他表示，国际投资机构如大摩、高盛一边唱空(研究部门)、一边收购(投资部门)的做法，其实也与上述市场特性相关。“比如，海外投资基金在中国收购的大多数是商业楼宇，而研究部门唱空的，却是住宅价格。”

　　豪赌房地产信托基金？

　　央行上海分行的一份课题研究指出：在实际操作中，房地产领域的外商直接投资几乎不受限制，特别是在对地方吸引外资工作存在引进外资量的评价目标驱动下，政府对外资投资房地产一直持鼓励态度。国家宏观调控政策主要是货币政策，而房地产行业逐渐成为跨境资本几乎可以完全流动的行业，正是由于房地产领域资本项目的实质性可兑换。这往往导致货币政策宏观调控有效性不尽如人意。

　　“现在，我们的房地产投资基金在外汇问题上的操作方式和风险投资基金和收购兼并基金的操作是几乎相同的，从我们凯雷的风险投资基金和收购兼并基金的运作经验来说，我们的资金进出都不会碰到外汇管制上的问题。”凯雷集团的杰森说，“因此，我认为，我们房地产投资基金在中国进行投资，也不会有这方面的障碍。”

　　杰森还表示，中国市场如果在未来出现公开募集的房地产信托基金，并且可以进行公开交易，那么投资出租型的物业就是一个很好的选择。

　　目前，中国房地产开发商的资金来源非常单一和有限。“而同样在亚洲，韩国、日本都有很多房地产信托基金，因为这会增加房地产项目的流动性。”杰森说，“我觉得他们(高盛、摩根士丹利等)是在赌很快就会出现可以发行公开募集的房地产信托基金的机会。”