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房产泡沫危及金融健康
本报记者 韩圣海 综合报道
4月6日，美联储主席格林斯潘再次敦促国会限制美国两大联邦住房抵押贷款公司的规模。过去一年，他已多次提及应限制这两大联邦抵押贷款公司的规模。
格林斯潘6日在美国参议院银行、住房和城市事务委员会发表讲话时说，“若不限制联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司的资产负债规模，美国保持安全和健康的金融市场的能力就会面临危险，而金融市场又是支持美国房地产市场的关键组成部分。”
格林斯潘的担忧不无道理。就在上月，摩根士丹利全球首席经济学家史蒂芬·罗奇在接受《第一财经日报》记者采访时表示，“与美国相比，中国房地产市场情况不算很热，美国已经有25个州的房地产市场以两位数的速度急速增长，创过去25年来的最高水平。另外美元疲软，也使得美国房地产成为海外买家的投资热点，这才是大泡沫。”
联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司的主要职能就是购买抵押贷款资产，然后将其重新打包为债券出售给投资者，便利资金在投资者和住房购买者之间的流动，使抵押贷款持有人能够调整其抵押的规模和结构，减少了贷款风险，吸引大量资金投入房地产业。很显然，已处于“非理性繁荣”阶段的美国房地产恰恰相反，需要降温。
另外一个不能忽视的背景是，随着美联储连续7次升息，美国房地产贷款的风险正逐渐累积。
根据摩根士丹利最近援引的美国抵押银行家协会资料，美国消费者正越来越频繁地使用ARM(浮动利率抵押贷款)购置房产，2004年7月ARM申请量比例已达到近50%，创下近五年的峰值，比前年同期上涨约154%。美国家庭债务总额(包括房地产贷款在内)占GDP比重自1997年以来加速上扬，目前已超过85%。
格林斯潘6日表示，“1990年底，这两大公司的资产规模为1320亿美元，约占美国单栋住房抵押贷款市场的5.6%。而到2003年，它们的资产规模已经达到1.38万亿美元，单栋住房抵押贷款市场的比例升至23%。”
事实上，美国联邦国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司近年也屡屡“触线”。2004年3月，美国联邦国民抵押贷款协会首次公布了亏损详情，其中仅对冲基金交易一项损失就高达近122亿美元。2003年底，联邦住房贷款抵押公司会计违规行为也被发现。而自2003年9月开始，美国参议院机构委员会的共和党人就提出对两大房贷机构加强监管，包括增加房贷机构的透明度、将监管权由联邦住房企业监察局转移到财政部、解除《破产法》对两家机构的豁免等。
格林斯潘6日指出，仅仅依靠世界通行的规则来限制这两家公司的膨胀似乎是不够的。而针对联邦住房贷款抵押公司认为限制它们的规模可能会引起美国家庭住房抵押贷款的利率上升的提法，格林斯潘也针锋相对地表示，“美联储的研究表明，限制这两大公司的规模并不会影响到美国家庭住房抵押贷款的利率。”
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