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英国房价自2001年初进入新的上涨周期之后3年多时间内，连续以每年超过20％的速度增长，出现严重的泡沫现象。国内经济界和世界经济组织多次就一旦泡沫破裂，可能给经济带来难以弥补的损失发出警告。为了抑制房地产市场的过分火爆，政府和中央银行采取了一系列行之有效的宏观调控措施和政策，到2004年8月份房地产市场开始降温，出现“温和刹车”，多家抵押贷款银行去年曾预计今年内住房价格增速将减低到10％左右。
回顾英国房地产市场近几年从快速增长到逐渐减速的过程，可以明确地看到，央行和政府主要采取了两方面的措施，一是从抑制购买热着手进行“釜底抽薪”，二是为增加房源提供政策扶持和刺激尽量缓解供求矛盾。
从“釜底抽薪”方面来看，英国主要采取了通过央行提高利率导致借贷成本增加的措施。在没有通胀担忧的前提下，为了遏制房地产市场和消费信贷过热的现象，英格兰银行从2003年11月到2004年8月，把利率从48年来3.5％的最低水平连续5次上调到4.75％。导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。
据一家咨询公司资本经济学机构的调查显示，2004年中期以前的5年中，贷款购房用于出租的个人贷款行为从7.3万猛增到47.3万，成为住房需求的重要源泉。但到2003年底，购房出租行为基本见顶，去年势头更见收敛。而首次置业者也因利率上调带来的成本增加而大规模撤出市场，这批人购买住房的贷款在抵押贷款总额中所占比例从2000年的49％下降到2004年的28％。去年首次置业人数也是自80年代中期以来最少的年份。而随着利率上升和首次置业人员的减少，住房建造同业之间的竞争加剧。今年初有调查报告说，现在实际交易价格与平均报价之间差距拉大了，而交易时间却增加了，从交易过程中显示了房价升势被抑制的效果。在这里，利率杠杆发挥了重大的调节作用。
从增加房源方面来看，英国政府主要采取了两项措施。一是通过政策鼓励增加住房建造。受财政大臣布朗委托，英国央行货币政策委员会成员之一凯特·巴克对英国房地产情况进行全面调查后，于去年3月初提交报告建议，为满足需求和抑制房价，每年必须再多建造7万所住房，并让首次置业者买得起。根据巴克的建议，英国财政大臣布朗在2004－05年度的财政报告中宣布，英国政府将建立房地产投资基金，并对这种投资予以免税，让零散投资者更容易向房地产开发投资。二是对城市改造中夷旧建新给予政策扶持。在这方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，增加已使用土地废旧建筑除旧布新的贷款。
去年底新通过的《住房法2004》中更就如何确保建造足够的低收入群体买得起的“社会性”住房、创建更加公平和良好的住房市场以及加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等都做出一系列切实可行的规定。同时英国政府还于今年2月份公布了督促房地产开发商利用可获得的资源最大限度提高效益的讨论文件。此间分析家认为，如果当前英国政府的住房政策和法规得以顺利实施，可以预见，今后数年内，英国将出现一个25年来房屋建造规模最大、持续时间最长的建房高潮。
当然，还有其他一些促使房价稳定的因素。如对凡是被批准用于住房建造的公有地皮，政府部门对于从批准到开工的时间有严格规定，防止地皮搁置或挪作他用。政府监管部门还对市场进行严格监督，防止出现违规操作或人为扭曲市场正常运作和哄抬价格的现象发生。而且，人们的收入增长速度赶不上房地产价格增长速度也使房价受到抑制。
3月份一家住房跟踪机构公布的数据显示，英国房地产市场当月增速减缓趋势出现停止，显示再次回升迹象。不过，房地产市场作为支撑英国经济稳定增长的主要支柱之一，央行和政府在对其进行宏观调控方面一直把目光紧紧盯住其对宏观经济走势的影响，尽量做到既不影响经济增长大局，又防止房地产市场过热使经济突然遭遇风险为观照坐标，确保经济健康增长。
作者：：刘桂山
（来源：经济参考报）
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