|
在利率进入新一轮上涨周期时，在世纪初跌到冰点的美国高科技产业却进入了新一轮升温周期，使得美国在未来几年拥有了保持消费信心和房价坚挺的经济理由，而导致近年来全美特别是大城市房价飞涨心理因素同样没有消失，甚至在得到加强
高山 狄克
华盛顿经济政策与研究中心主任贝克(Beik)在半年前卖掉了他在市中心的一套公寓，价格是他在1997年买入时的3倍。交易合同墨迹未干，美联储便宣布了年内的第三次加息，由于按照美国相关法规，格林斯潘有权独立作出幅度在25个基点以内的加息决定，因此人们很难有确切证据怀疑，职务大约相当于中国的国务院政策研究室主任的贝克大人有事前得到消息而提前出货的嫌疑。事实上，尽管格老到本周二(3月22日)为止已经在8个月内7次加息(每次均为其“独裁”权限的0.25个百分点)，但美国房产业是否会因此降温仍受到相当多的经济学家的怀疑。
但几乎没有人怀疑超低利率对最近几年美国房价持续走牛的巨大支持作用，特别是互联网泡沫之后经济低迷的时候，美国的住房市场正是因为空前的低利率而保持了蓬勃增长的势头。
有“产”者盛宴
在美国的住房抵押贷款中，最常见的是30年期的固定利率贷款，即贷款的利率在买房时锁定，以后无论利率如何变化，购房人只需按锁定的利率还款。由于贷款基数大，期限长，很小的利率变化对购房人来说都意味着一大笔钱。因此，利率越低就越是买房置业的好时候。当前的住房抵押贷款利率处于6%以下的历史最低水平，大大刺激了人们对买房置业的热情。
统计资料表明，美国整体房价自1995年起已上升51%，比同期的通胀率高出32%，个别地区升值更为显著，如波士顿自1996年起房价升了110%，纽约的房价在“9·11事件”后仍升11%。2004年的全美房价上涨幅度估计超过13%(前三季度已经达到这个数字)，由于美国经济统计部门和中国一样，都把住房算成一种投资工具而非消费产品，所以去年美国3.4%的CPI涨幅没有包含房价的上涨因素，否则这个数字将提高两个百分点左右(中国的CPI则需要调高至少1个百分点)。但即便是比较激进的学者，也只认为全美房地产价格的泡沫成分大约只有5%-10%。
对房价“泡沫”产生忧虑的，主要是担心泡沫破碎而影响经济繁荣的经济学家们，对于拥有房产的美国人来说，人均财富却由于10年的房价上涨而增值了5万美元,这甚至比老板加薪更能鼓舞美国人的消费信心，因为就全美而言，过去两年中，房价的增长率是收入增长率的3倍多。
我思故我涨？
在以亿计中国都市人为房价叫苦不迭而怨声载道时，大洋彼岸的两亿多美国人却大多并不希望房价下跌。除了占城市人口的多数的美国有“产”者希望自己的财产因此增值外，对于持货币待购者来说，美国多数地区的房价也确实不贵。据统计，除了个别大城市外，美国2/3人口居住的房产均价只有每套20万~30万美元，相当于每套150万~250万元人民币，是家庭平均税后年收入的3至5倍。
当然这并不是支持美国房价继续向好的所有理由。在利率进入新一轮上涨周期时，在世纪初跌到冰点的美国高科技产业却进入了新一轮升温周期，使得美国在未来几年拥有了保持消费信心和房价坚挺的经济理由，而导致近年来全美特别是大城市房价飞涨心理因素同样没有消失，甚至在得到加强。
有趣的是，导致美国大城市房价上涨的一大心理原因，正是高科技产业的发展。信息产业和信息传递能力的迅速提高，使得感受到世界在变小的人乐观地相信：空间信息资源的不平衡性将被削弱。但信息时代的到来，国际大都市所散发出的在信息的生产和集散上的迷人魅力，就像“牧师劝人搬到天堂一样”驱动着人和金钱向它们涌去。结果是从波士顿到纽约，从上海、北京到杭州、宁波，中心城市无一例外地领导了从其辐射区域到整个地球村的房价上涨浪潮。
而推动全美大小城市房价普遍上涨的一个普遍心理因素，则是资产安全性观念增强，而导致美国人对房地产的“消费偏好”的提高。自从2000年互联网泡沫破裂并导致新生代富翁们资产价格的毁灭性跌落之后，金融资产不再给人从前的安全感，这样就刺激了“追求质量”的房地产业。此外，虽然在3年多前恐怖分子驾机撞毁了美国也是世界上最贵的两幢楼。但日趋活跃的恐怖主义却使人们发现，在住宅上投资才最安全。随着布什在新一届任期对反“恐”工作的加强，美国公众的这种心理恐慌“指数”肯定还将不断攀升。
如果美国房产市场确实已经存在泡沫了，那产生泡沫的真正原因肯定同样是心理因素——在地球人心中和经济界都无处不在的投机心理。
耶鲁大学、美籍德裔Robert Shiller教授指出了一个全球都很普及的现象，那就是凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫是必然。无论从波士顿到纽约，还是从伦敦到悉尼。房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫，这也是必然的规律。
Karl Case和Robert Shiller是两位一直在关注美国住房市场的经济学家，其中在耶鲁大学任教的Robert Shiller更是以曾在2000年3月出版《非理性繁荣》(Irrational Exuberance)一书预测了美国的股市巨变而闻名。他们两个的调查显示，波士顿、洛杉矶与旧金山的购房者中有高达28%的人预期今后10年中当地的住房市场都会以每年20%的速度高速增长。这种对市场走向的非理性过高预期造成了成千上万的人涌入房市，从买家变成了业余炒家，然后变成了职业炒家。
以拉斯维加斯为例，主要是来自加利福尼亚州的投机购房者涌入该市，导致当地的房价在去年5月到11月的半年时间里就暴涨了45%，一套两室住房的价格从近20万美元一下子涨到了近28万美元。
泡沫的模糊
透过泡沫看到的，总是模糊的景象，何况泡沫是否存在本身还是一种模糊的认识。但确实已经有一些经济学家认为，美国住房市场过热，已经严重地与相关经济要素脱节。他们所指的经济因素主要是指一个地区房产市场的走势与当地房租和人均收入情况相关。
对买房投资者来说，房租代表了他们可能获得的收益，就像是公司的盈利与股票的关系一样。如果一个地区的房屋出租价格低，更多的人就会选择租房而非买房，从而降低了住房市场的需求总量，抑制了价格的上涨。
但是，尽管目前美国的房租水平一直没有上涨，但是因为购房者对住房市场普遍看涨，所以即使是租房便宜，许多人还是选择了买房，从而造成了房价与房租的进一步脱节。而中国的朋友告诉笔者，至少在北京和上海，这种租金下跌，房价上涨的现象在2003年起就开始了。
另一个与住房市场密切相关的经济要素是人们的个人收入水平。
2000年以前的20多年中，美国的平均住房价位一直大约保持在美国个人收入中位值的2.7到2.9倍。自2000年以后，这一指数就开始不断上升，现在已经达到了3.4。而在沿海大城市，这一数字更是不得了，加利福尼亚州是6.4，波士顿地区是5。尽管美国的就业情况在今年有所好转，但平均个人收入的增长也只有4.2%，也就是说，美国人手中的钱并没有增加多少，同时，由于房价暴涨，金融机构在审核批准住房贷款时所要求的申请人最低收入水平也随之水涨船高，使许多家庭难以达到标准，从而制约了对住房总体需求的增长势头，使投资者难以将房产及时转手卖出。
关于收入和房价比例，需要特别告诉中国学者们：1989年，香港大学的伯纳德·李诺教授(Bertnand Renaud)在他的一份研究报告中指出：“在发达国家，房价收入比在1.8-5.5∶1之间；在发展中国家，该数据一般在4-6∶1之间，当然也有例外……”但这仅仅是一位专家的论点，现在业内多数人已经认为这一论点并不准确。而且这些年来，国内人士在引用上述论点时无一例外地删去了发展中国家“也有例外”的论点，单单抽出4-6倍，把它说成是国际惯例，而且讹传至今。
其实，Bertnand Renaud在搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍，因此他在1991年6月发表的研究报告中已经修正了自己的观点：“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”“社会主义经济国家的房价收入比非常高”。可惜许多人在引用Bertnand Renaud的论点时不仅断章取义，而且也没有与“时”俱进。
种种消息都显示，无论美国最近的经济复苏情况是否如预期一样强劲，利率还将进一步升高的长期趋势是一定的。今年30年期固定利率住房抵押贷款的利率已经从2003年的5.2%升高到了5.8%。如果利率再升高，许多没有申请固定利率抵押贷款的购房者就会有困难支付利率增加后的分期付款。
文章开头的那位华盛顿经济政策与研究中心主任贝克便是一位悲观份子，赚了200%的他，估计美国的房地产价格将有20%-30%的向下修正空间。贝克同时认为，尽管房地产市场有地区性特点，但当很多地区都有泡沫的时候，这个泡沫的影响就将是全国性的。
不过，美国全国房产经纪人协会首席经济师David的观点与贝克大人大相径庭，却与中国的房地产协会的某位秘书长们异曲同工：他认为美国房产业仍相当乐观。
| 
