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英国《经济学家》日前发表文章称，全球房地产市场在第三季度仍呈现局部过热现象，而英国、澳大利亚等国的房地产价格在连续几年过度上涨之后已显露回落之势。很多经济学家担心，全球房地产市场已出现历史上最为严重的泡沫。
《经济学家》针对20个国家或地区房地产市场的调查显示，11个国家或地区第三季度的房地产价格比去年同期上涨10％左右，其中南非增幅达35％，香港增幅为31％。过去3年中
，发达国家房地产总体增值约20万亿美元，而在1997年至1999年间，仅增值10万亿美元。尽管现阶段房地产价格的上扬有美元贬值的因素，但经济学家普遍担心，此次房地产泡沫已“今非昔比”。
在发达国家中，今年西班牙房地产价格升幅最大，比去年同期上涨17％。美国、法国和瑞典的房地产市场都还在继续升温。美国第三季度的房地产平均价格比去年同期上涨13％，是历史上增幅最大的一季。美国半数以上州的房价都在以两位数字增长，而加州和华盛顿特区的房价涨幅更是超过了20％。
文章认为，如果将房价与收入挂钩，这些国家或地区的房价涨幅更是达到了空前的地步。换句话说，房价与收入之比，已经超出了过去被认为是“不能持久”的水平。如果将1975年至2000年的房价与收入的平均比率作为基准线，美国现在的房价几乎被高估了30％。假如实际利率有所降低，那还可以解释房价相对于收入的提高，但美联储今年一再加息的事实，使人更加怀疑泡沫的存在。
不过，美联储主席格林斯潘在最近的一次演讲中，再次否认了美国房地产“泡沫”的存在，认为各方的担心完全没有必要。他辩解说，房地产市场不像股票市场那样容易出现泡沫，因为购房者对房地产的处置不会像投机者买卖股票那样随意，而且房地产交易的高额成本也避免了交易的频繁发生。
针对格林斯潘的讲话，许多经济学家提出了反驳意见。他们认为，有三方面因素可以说明房地产市场比股票市场更容易形成泡沫。其一是信息不完全。目前还没有及时记录房地产交易价格的机构。其二是缺乏短线交易。假如看好市场的投资者将交易价格推高到“均衡水平”以上，那么在股票或外汇市场，这种价格上涨将会因其他投资者及时撤出而回到“均衡水平”。但由于房地产市场目前还没有期货或期权市场，因此投资者会推动房地产价格一路走高。其三是房地产多数可作为抵押品。因此在价格上升时，银行发放的贷款金额将会大量增加，加速金融泡沫的形成。相反，当房地产泡沫破裂时，银行的不良债权就会大幅增长,进而给社会经济各个方面带来巨大冲击。
《经济学家》认为的好消息是，2003年以来，在房地产价格一直位居发达国家之首的澳大利亚，现在却出现了价格下跌的趋势。澳大利亚联邦银行的数据显示，悉尼11月的房地产价格比2003年12月低15%，而全国房地产价格比去年同期平均下降了10％。新西兰和爱尔兰的房价虽然仍在上涨，但涨幅已大为缩减。英国公布的官方数字显示，尽管第三季度房地产价格比去年同期上涨14％，但房地产价格和销量都已开始下降。巴克莱银行预测，未来3年，英国房价将下降20％。分析人士由此联想到上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂时的情形。自1991年日本房地产价格达到最高点后已经连续13年下跌，跌幅高达35％。而且日本经济长期难以从房地产泡沫破裂产生的阴影中走出。
文章最后指出，在低利率的推动下，全球众多国家和地区同时出现房地产市场过度繁荣的景象。国际货币基金组织最新发表的《世界经济展望》警告说，正如房地产价格上涨已经成为全球趋势一样，未来的价格下跌同样也将成为一种全球趋势。
作者：肖莹莹
（来源：经济参考报）
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