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三年内发达国家房价将陆续见顶回落
据国外媒体报道，随着各国央行先后加息，火爆多年的全球房地产市场已显露降温苗头。分析人士预计，今后3年一些发达国家的平均房价将陆续见顶，虽有回落但还不至于全面“崩盘”。
为了抑制通货膨胀和房地产过热，英国央行自去年11月以来已5次加息。楼市同样火爆的澳大利亚自去年下半年开始也连续加息。美联储也在今年6月启动了加息计划，“有条不紊”地连续3次加息，将联邦基金利率由46年来的最低水平1％提升至目前的1.75％。
目前，澳大利亚和英国楼市已有降温迹象。澳大利亚央行指出，来自多个行业的数据显示，在两个最大城市墨尔本和悉尼房价下跌的影响下，澳大利亚全国房价持续回落。今年第二季度，澳大利亚平均房价下跌1.2％，其中墨尔本房价下跌9.5%，而调查表明越来越多的投资者对悉尼房价走势持悲观预期。英国最大的按揭银行HBOS表示，英国房屋价格在今年8月出现2000年12月以来最大单月跌幅，也是英国房价自2002年8月以来首次出现下跌。
国际货币基金组织在半年期的《世界经济展望报告》中指出，考虑到各国央行今年以来陆续加息，英国、澳大利亚和西班牙的房价可能下跌。报告称，有些国家和地区的房价涨幅过高，导致居民家庭债务激增并有可能引发通货膨胀，为此各国央行陆续提高利率，但利率持续上行有可能引发楼市“泡沫”破灭，从而对整体经济造成破坏性打击。国际货币基金组织预计，美国和英国房屋实际价格增长率将显著放缓。
此外，根据英国《经济学家》最新发布的全球房地产价格指数，就其跟踪的20个国家和地区而言，2004年第二季度房产价格仍呈涨势，但与去年同期相比，一些国家和地区的房屋价格涨势已然放缓。《经济学家》秉承对全球房产过热的一贯批评态度，预测英国、美国、西班牙、澳大利亚等主要发达国家的楼市都将出现降温。据统计，从1997年至2004年，爱尔兰房价涨幅达到181％，英国超过130％，澳大利亚达到110％，荷兰是74％，即便是较为温和的美国和法国也分别为57％和68％。
另据报道，美联储此前公布的一份研究报告指出，在利率攀升及地价走低的共同作用下，未来3年内美国房价增幅可能降至30多年来最低水平。报告称，如果美国短期利率及家庭可储蓄收入的增长幅度均符合华尔街预期，那么名义上的美国现房价格未来3年将累计上涨2.6%。这是自1970年美国政府开始建立完整房价跟踪记录以来的最低增幅，同时意味着经通胀因素调节后，实际房价将呈下跌势头。报告起草者莫里斯·戴维斯和乔纳森·海斯科特指出，目前很多人关心美国房地产市场是否会像1985年至1990年和1990年至1995年那样，再经历一次起伏较大的波动。
国际货币基金组织经济学家罗格夫认为，美国联邦基金利率在今后几年将回升至4％左右，这将对美国楼市有显著影响，因此美国房价由升转跌的可能性非常大。
实际上，房屋是大部分美国人最主要的投资选择，总市值达到15.2万亿美元。一些经济学家认为美国楼市已产生“泡沫”，担心利率逐渐走高会刺破“泡沫”，严重打击美国消费者信心并削弱居民开支，进而对美国经济的复苏态势造成严重影响。但美联储主席格林斯潘和其他高级官员多次表示，美国房价涨幅会因利率上调而逐渐变小，但不会出现“跳水”。
作者：王龙云
（来源：经济参考报）
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