英国民用住宅建筑市场一瞥

　　说起英国的房地产开发，尽管几年来该产业强劲的价格升势一直为英国政府和中央银行所密切关注，更让英国经济学界人士一直惴惴不安，惟恐出现泡沫破裂对经济产生严重的负面影响，但就市场的运行本身来看，从规范开发与建筑的有关法律法规到各类监督，从建筑周期到市场销售，一整套运做程序，都已成型，并运转良好。该行业现已成为英国一个比较完善和成熟的经济部门。

　　房地产开发政策与法规

　　英国政府有一整套囊括范围广泛的房地产开发法规和指导原则，包括民用住宅土地使用规划许可以及确保建筑要达到要求标准的建造法规等。另外，还有有关住宅开发项目完工期限的各类规定。

　　英国现在执行的住房规划政策指导原则是有关住宅建设的纲领性文件。它规定了各地区和城乡当局规划本地住房建筑的基本原则。其宏观目标是让每个人都有机会住上体面的房子。它对住房多样性的选择、减少社会差别、对在城乡地区建造可买得起住房和特别住房、对开发格局和已开发土地的有效使用、对新建住房和住宅区设计与周围环境的协调等问题都做了规定。

　　例如，为了扩大住房机会与选择，政府要求通过合理恰当规划提供充足的住房房源，对住房要求和满足这种要求的途径通过规划、监督与管理进行经常性审查，地方规划当局不断对当地住房需求作出评估等等；为了维持住房供应，政府在住房供应格局方面规定，把新增住房开发集中在城市地区，最大限度使用已开发土地，对现有建筑实行再开发和再使用，对住房开发用土地的分配实行连续性政策等等；为了创造可维持的优良居住环境，地方规划当局应促进有益于公共交通的开发项目，促进混合使用开发项目如住房与商店上下结合建筑，并要十分注重住房设计并对优秀设计项目给予奖励等等。

　　对于已开发土地的定义，城市扩大的土地占用，城市住宅承受密度，乡村土地保护等等，英国政府也都有各种规定。因此，政府部门从住房建筑审批方面鼓励各家房地产开发公司在已使用土地上进行再开发项目。一般来讲，一家公司如果在已开发土地上承建住房，就非常容易获得通过，而在尚没有开发的土地上施工，由于绿化和环境原因，则很难获得批准。因此，各家公司在已使用土地上的开发项目在其整体开发活动中所占比例相当高。

　　不过，政府部门对开发商购买的私人土地何时开工、何时完工，不予干涉，但对获得的公有土地开发有一些规定。无论那种情况，开发商就其开发项目都必须首先向地方当局规划部门递交设计图纸，获得规划许可方可施工。

　　巴拉特公司的经营

　　目前，英国房地产开发公司总共约有2.1万家，在英国全国住房建筑协会注册的公司有1.8万家，其中既有历史悠久、规模庞大、年建房上万所的全国性大公司，也有一年只建一栋房子的父子亲友合伙的小公司。它们主要为私营公司，大部分从事房屋修缮工作，但却在英国民用住宅和商业住宅的开发中各自显示着自己的身手。

　　巴拉特公司成立于1958年，现已成为英国最著名的房地产开发公司，迄今已建造了25万套所民用住房，现在每年都要建造和销售13000套所住房。最近10几年，年住房竣工率都在以每年10%的速度增长，住房销售价格也在以年均11%的速度增长。该公司2003年上半年在英国各地竣工的住房为6，705所，单位售价从8万英镑到170万英镑不等。2003年全年的产值达11.74亿英镑。

　　该公司新闻处一位人士对记者说，遵照英国政府部门的有关法律法规，目前公司城区已用土地的再开发占其工程总量的80%，超过了政府为其规定的房地产开发的“再生指标”。仅在2003年，该公司在全国各地被批准的建筑地块就有18600个，分布在242个建筑场地。同其他建筑商一样，在这些建筑项目中，该公司还有一些社会住房合伙项目，与地方当局或其他机构共同拥有，出租给不同收入的家庭，迄今该公司已向总共9000个家庭提供了这样的住房。

　　在住房的设计方面，作为英国一家最具前瞻眼光的建筑公司，它有自己的设计队伍和设计风格，住房设计外型与结构既十分注重其长期使用性，使其能经受住时间的考验，又考虑到其与周围环境的协调性与观瞻性。近20年来，设计建造的住房既有古典风格，也有现代风格。有些追求错落，有些追求动感，有些融传统文化与现代理念于一体。例如，在近水边的住房，有些就设计成游轮船头的形状。最大限度地使每栋住房都显示其自身独特的性格，避免呆板单调。

　　公司在建筑销售过程中，还销售样板房，根据合同把样板房卖给房主之后立即租回，按商定的期限，支付租金并担任租用期间的维护，租用合同到期后交还房主。另外，公司还设立了技术人员培训机制，2003年接受培训的年轻人就有500名。

　　该公司因在住房建筑方面取得的成就和良好运做，2003年获得被誉为英国建筑业奥斯卡奖的“最佳大型住宅建筑商”称号，并连续第二年获得“已用土地最佳开发商”金奖，另外，该公司还获得12项优秀绿化奖。包括其他奖项，获奖数量在英国住宅建筑行业名列第一。

　　活跃的住房交易市场

　　目前，英国民用房地产市场主要分两大块，一块是自己居住使用的住房市场，另一块是购买供出租或投资等待房价上涨的市场。一般来讲，购买用于自用的房主一般都是首次置业者。从房源上来看，一是新建住房入市，二是旧房修缮之后拿来出售或现有住房转卖。由于投资行为或购房供出租行为的存在，英国住房市场十分庞大，买卖交易也异常活跃。

　　据英国最大的抵押贷款银行哈利法克斯银行4月公布的一项调查结果显示，英国的住房价值在过去的5年内几乎上涨了一倍，达到3万亿英镑。该银行的报告说，在过去的10年里，英国每个地区的住房价值都至少上涨了85%，其中有些地区上升速度更快，例如大伦敦地区从1993年以来住房价值上涨了两倍。这从一个侧面反映出英国住房市场的交易的火爆程度。

　　在住房销售途径方面，房屋代理扮演着重要角色。目前，英格兰和威尔士90%的房地产购销业务都是通过房地产代理进行的。代理商们充当房地产购销者之间的桥梁，为买房者提供价格谈判和服务，成交后从中收取成交款一定比例的佣金。但是，他们必须严格遵守房地产代理法，英国1979年颁布的房地产代理法是规范代理购销法律，它规定代理的行为必须符合顾主的最大利益，确保买主和卖主都得到“诚实、公平和迅速”的对待。同时，其做法也受到英国公平交易管理局的严格监督和管理，以保护消费者，打击欺诈或瞒骗行为。英国还有房地产代理监察部门，专门负责处理诉案和监督赔偿。

　　尽管如此，仍有许多投诉，英国公平交易局通过对房地产代理业务进行长达21个月的调查之后于3月下旬公布的一项报告说，调查买卖房屋的人员各1000名，约500家房地产购销代理公司，发现对代理人员服务不满的人员上升了25%，有关投诉也呈上升趋势。对此，报告还提出了一些具体建议。

　　当前，英国买房出租房地产的需求仍然十分强劲，但随着利率的上调，成本的增加，出租收益却在下降。购房出租者一般都希望其每月收益高出抵押贷款还本付息款额20%到30%，而按比较典型的一笔16万英镑、25年期只需按月支付利息的贷款来看，利率每上升0.25个百分点，其每月多支付的利息就要多28英镑，而出租房房租却不能随市上浮，因此收益会自然趋零甚至出现负数。

　　政策刺激住房建造

　　据英国全国住房建筑理事会最新一项调查显示，由于购房者的需求上升，加上政府的建房政策日益倾向于支持欧洲大陆化的生活方式，英国各家建筑公司正在修建越来越多的公寓楼，而非一楼一底的独立房。1997年英国东南部47%的新建房为独立房，14%为公寓楼房；而到2003年，这一情况发生了转变，19%的新建房为独立房，46%为公寓楼。在英格兰整个地区，1997年，连体住宅(住房与住房之间由隔断墙连接，成排建筑，或3层，或两层高，介乎公寓楼和独立住房之间的一种民用建筑)的建筑为44%，公寓楼为15%。到2003年，连体住宅建筑比例下降到26%，公寓增加到38%。

　　这种变化是自从1945年60年以来在英国首次出现。出现这种情况的主要原因是住房需求的不断增加。据英国国家统计局去年12月29日公布的一项研究结果显示，在这个世界第四大经济体9万亿美元的财产总价值中，民用住房占财产总量比例最大，随着房地产价格的上升，其价值从1994年占全国总财富的44%上升到现在的55%，是10年前的两倍。

　　受财政大臣布朗委托，英国中央银行货币政策委员会成员之一凯特·巴克对英国房地产情况进行全面调查，3月初提交报告，并提出改变现状的建议。她在报告中说，英国全国每年新建造房屋只有17.5万所，要满足人们的需求和抑制房价，就必须再多建造7万所，并且建造让首次置业者买得起的住房。

　　基于此，英国财政大臣布朗在2004-2005年度的财政报告中说，鉴于英国的新建住房速度远远不能满足需要，因此，要想抑制房地产价格的继续上升，就必须增加住房。根据巴克报告的建议，布朗宣布，英国政府将建立房地产投资基金，并对这种投资予以免税，让零散投资者更容易向房地产开发投资。同时，拿出更多公共土地用于房屋建筑，在各个地区成立住房与规划机构，增加已使用土地废旧建筑除旧布新的贷款。他还说，主管英国房地产事务的英国副首相普雷斯科特即将开始就增加住房问题、如何使新建住房让首次置业者买得起、以及制定什么样的目标进行咨询和研究。

　　此间分析家认为，如英国政府按照凯特·巴克的意见去执行，可以预见，在今后3年内，英国将出现一个25年来房屋建造规模最大、持续时间最长的建房高潮。

　　作者：刘桂山