住房建筑业对美国今年GDP的贡献是近6年来最明显的，房价飚升很大程度上与低按揭利率密切相关

　　□本报记者王令／文

　　近5年来，股市缩水导致美国人损失惨重，但与此同时，7200万美国人的房产价格却大 幅上升。“未来五年，我家的房子还能再升值多少？”这是现在许多美国人最想知道的问题。

　　我们先来看一组数据，美国整体房价自1995年起已上升51%，比同期的通胀率高出32个点，7200万拥有房产的美国人人均财富增值5万美元，个别地区升值更为显著，如波士顿自1996年起房价至今飚升了110%，纽约的房价“9.11事件”后仍升11%。《财富》杂志统计显示，目前全美房地产价格比实际价值高出5%-10%，这一幅度尚属温和。但最大的风险来自以波士顿、旧金山和纽约、迈阿密、波特兰两个沿海地带，因为这两个地区的房产价格不断飚升，就业机会却一减再减。80年代初期，纳斯达克5000指数和波士顿、旧金山及圣地阿哥的房产价格曾比价值高出30%，因此如果简单地把目前的房产价格定性为已出现很大的泡沫，理由尚未充分。

　　如果随着经济的逐渐复苏和利率的逐步回升，房产价格能根据市场机制自行调整，在当前价位企稳或者小幅上扬，则泡沫出现的可能性大为减少。有人把目前的房产价格比喻成高市盈率的股票价格，在目前价位买入，获利的空间大为缩减。但哈佛大学房产研究联合中心负责人尼古拉斯警告说，如果房产泡沫继续增大，经济进一步下滑，房产将拖累经济陷入双底衰退。他代表了相当部分房地产市场人士的看法。

　　一直以来，房地产随整体经济走向高峰或步入低谷。但近两年，房地产似乎从经济指标的跟随者变成引导者，目前房地产甚至成为推动经济复苏最大的发动机。有两个数字最具说服力：住房建筑业对美国今年GDP的贡献是近6年来最明显的，按第一季度GDP5.6%算，其中0.6%归功于房地产业。9月新屋开工量与去年同比大幅飚升13.3%，达到自1986年6月以来最高水平。

　　房地产的火爆主要有两方面的因素。一是市场的投机使房产价格远离基本面。90年代中期到99年，住房按揭利率创下近30年新低，大大刺激了房地产市场。这意味着原来供一套42.4万美元的房子，每月需交付银行2400美元按揭，现在可以改供更贵更舒适的价值60万美元的房子。

　　房地产市场持续活跃，对美国经济的正面影响很大。最直接的贡献是，2001年房子销售额达到创记录的530万套，截止今年8月底的过去12个月来，新建和修葺住房支出也创下3.71亿美元的历史记录，比经济处于高峰期的1999-2000年的数字还高出7%。房地产业带动家具、建材等相关行业蒸蒸日上。其二，房产增值带来的财富效应刺激了消费需求。加州大学、耶鲁大学以及威尔士利大学几位教授联合作的研究显示，美国人房产每增值1000美元，业主平均消费60美元，相关的系数为0.6%，而股票的财富效应与消费之间的这一系数仅有0.2%-0.3%。其三，房子已成为名副其实的“自动提款机”。2001年，美国人从住房按揭中融资3500亿美元，其中消费支出700亿美元，美联储统计数据显示，另有1200亿美元用于信用卡及负债。其四　，对美国GDP的贡献越来越大，2001年房地产业为GDP贡献0.5个百分点，今年前8个月房地产业已贡献了一个百分点，估计今年该行业的直接贡献率将可构成GDP的1/3。

　　至于目前的房地产市场是否存在泡沫则众说纷纭。有投资银行的分析师认为，房地产市场出现泡沫的最显著特征是，人们认为房产价格会一路飚升，四处买房，不是为了居住，而是权当投资，带动房价进一步越升越高，直至泡沫爆破。这不是耸言危听，早在80年代初和90年代初的旧金山和波士顿，房价就曾从颠峰期直线下滑27%。

　　历史经验表明，一旦房价明显脱离两个重要指标——家庭收入和租金，则房价会开始扭头向下。不排除这种情况会重演。目前房产总值与家庭收入之比为3.5，比近21年来平均值略高6%。情况还不算严重。另一个指标是房价与租金之比，如果过高，就要小心，经济学家们认为，如果房价没有随租金翻番，房地产市场泡沫爆破就不远了，因为这意味着人们置房仅出于投资考虑，市场投机气氛浓厚。自从1996年起，美国的租金水平已上升了10%，是房价升幅30%的1/3。这样看来，目前美国房地产泡沫问题并不算严重。