李正信

　　摩根斯坦利的经济学家理查德.伯纳日前发表了一份报告，题为“房屋价格：即将破灭的泡沫？”汇丰银行美国证券的经济学家伊恩.莫利斯不久前也发表研究报告，试图以醒目的题目引起人们的警觉：“美国房地产周期：另一泡沫？”

　　随着经济复苏迹象的日益趋强，美国经济学界近来正在展开一场引人注目的辩论。多数经济学家相信，2002年的房地产业仍将蓬勃发展，将继续充当美国经济的主动力之一。但部分经济学家却警告人们，美国房地产业的繁荣景象不但正成强弩之末，且可能使美国经济出现继股市泡沫之后的又一次泡沫破裂，甚至拖累刚开始恢复的美国经济再次下滑。

　　的确，美国房地产业在此次经济衰退中一枝独秀，持续强劲的态势出乎多数经济学家的预料。据最新统计，低利率等因素促使新旧住宅销售，在经济衰退的2001年奇迹般地创了历史最高纪录。新宅销售去年11月上升了5.2%，12月继续攀升5.7%。旧宅销售2001年也创了历史最高，达到525万套。令乐观派鼓舞而悲观派担忧的还有，在经济衰退期间，美国的房屋价格仍然持续上涨，如2001年12月份的旧宅中间平均价达到151400美元，比2000年上升了8.4%。

　　多数经济学家相信，在低利率的带动下，更加之不断涌入美国的新移民对住宅的强烈需求增长，居民住宅市场2002年将继续强劲。而住宅建筑业占美国经济总体的1／3，旺盛的美国住宅业将带动美国经济走出衰退。

　　然而，对美国房地产前景担心的经济学家认为，住宅价格上涨已造成难以为继的态势，尤其是价格和收入之间的比例已经严重失衡。在正常情况下，房屋价格和收入的比率一般为1.2，而现在这一比率已经上升到1.6，相当于上次房地产价格持续下降开始的1989年。现在，房屋的高成本被低利率所掩盖，特低的分期付款利率降低了消费者的债务负担，使他们住上了超过他们购买力的房屋，而一旦经济恢复利率上涨，住宅市场就可能崩溃。

　　还有经济学家分析，美国目前的经济态势与1989年前后的日本非常相似，当时，日本的房地产也是随着股市不断飙升，但在股市崩溃后一年左右也跟着崩溃。现在美国的股市崩溃已经过去一年多，今后随着经济的恢复和股市的回升，美国的房地产业也将面临越来越大的考验，其中危险最大的将是高档房地产，如价格超过30万美元的住宅，而从区域来看，加州、华盛顿州等西部和中北部的房屋价值和收入比距离较大，从而旧金山、波士顿和西雅图等地的房地产业届时面临的压力也将最大。

　　有观察家认为，美国目前之所以掀起又一波关于房地产发展态势的辩论，一方面由于此次衰退中房地产业的特殊表现不断引起经济学家的极大兴趣，另一方面由于房地产的发展趋势对美国经济的恢复有着至关重要的作用。如果房地产业持续强劲，美国经济年中恢复的把握就大得多。但如果出现房地产业崩溃，消费者信心将遭受的打击，势必要大大超过股市崩溃所造成的打击，届时，刚开始恢复的美国经济就很有可能再次大幅度下滑，从而出现“双凹型”经济衰退。

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