在过去六年中，美国的股市不断波动，而房地产价格却直线上升。据剑桥的研究公司CaseShillerWeiss调查，过去六年里，亚特兰大的房价上涨40%；纽约上涨54%；波斯顿上涨68%；丹佛上涨71%；旧金山上涨100%。现在仍有一些城市的房地产价格在上升，而且不知道它何时能够下滑。只是房地产市场的供给正开始超过需求。90年代美国未售出房屋的存量稳步下降，但自今年1月份以来，其数额上涨了23%，为十年来的首次上升。随着美国经济增速放缓，失业增加，房地产市场也会作出相应调整，价格泡沫随时可能破灭。

　　美国股市的财富效应正在消失，如果房地产价格也进入下降通道，这将对美国经济带来什么影响呢？

　　首先，房地产价格的下跌将会损害银行业。今年，美国银行业的利润已受到公司贷款违约、垃圾债券损失和结构改革支出的侵蚀。下一个冲击可能就来自于房地产。据美联储资料显示，由于极度有效的房屋贷款市场，过去五年中，未清偿的房屋抵押贷款的数额飞速增长40%多，达到5.28万亿美元。虽然经济已出现下滑迹象，但银行却没有放慢房屋抵押贷款发放的速度。今年上半年，四家最大的房屋抵押贷款行将抵押贷款发生额增加了两倍。实际上，来自房屋贷款的利润帮助银行冲销了疲弱的商业及投资银行业务的损失。不断上涨的房价使得房屋贷款业务至今运作良好。如今，大多数的贷款机构将其贷款卖给政府主办的联邦国民抵押贷款协会(FannieMae)和联邦住房抵押贷款公司(FreddieMac)，或者将其贷款打包成抵押担保证券出售。在华尔街，公司、外国投资者和保险基金对这些证券进行活跃的交易。2000年，发行在外的抵押担保证券的数额高达3万亿美元。但是，这些做法并没有使银行完全摆脱险境。对于出售给FannieMae和FreddieMac的贷款，银行仍须承担部分或全部风险。2000年，银行承担了FannieMae和FreddieMac持有的2.5万亿美元贷款组合产生的损失的20%。1994—1999年，30年期固定利率抵押贷款的利息率从9.2%下降到6.7%，这大大增强了美国家庭的贷款意愿。现在，美国家庭的负债率已达到历史最高水平。2000年第四季度，抵押贷款占可支配收入的比例上升到6.46%，超过了1991年第一季度经济处于衰退深渊时6.35%的水平。今年第一季度，美国房屋所有者投入的自有资金占房地产价值的比率下降到55%，达历史最低水平，比1982年下滑了70%。经济的不景气、个人收入的下降使银行的房屋贷款面临极大的违约风险。若房价下跌，银行处置抵押房屋的收入将不足以抵补违约贷款的损失，银行将遭受沉重打击，重演90年代初储蓄贷款危机的历史。十年前，美国的储蓄机构由于发放了过多的房地产贷款而陷入困境。为了援救濒临倒闭的储蓄机构，美国政府付出了2000亿美元的高昂代价。

　　另外，房价的下跌将会拖长并加重美国的经济衰退。消费支出的增长是美国经济的主要推动力之一，而购房支出构成消费支出的主要部分。活跃的房地产部门是美国经济的重要支柱。Shiller是一名长期研究房地产市场的学者，他认为，房地产市场的崩溃对消费者信心的打击将大于股市下跌的影响。他还说，在2000年5月之前的18个月中，是房地产的繁荣。追溯到1975年，将美国零售支出的消长与另外15个国家的情况相比较，也清楚地表明：房地产市场直接影响消费支出，而股市的波动却没有。

　　毫无疑问，美国房地产的价格被大大抬高了，价格泡沫的破灭只是时间问题，而泡沫的破灭必将对美国经济带来严重的负面影响。

　　谭敬亭

　　《国际金融报》(2001年11月05日第四版)

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