□经济视点报记者 陈媛媛

　　 就在大多数开发商正在为楼市回暖而欢呼时，碧桂园却未必笑得出来。碧桂园上半年的销售业绩可用惨淡来形容，其在河南市场拿地也屡屡搁浅。

　　焦作100亿项目或搁浅

　　7月18日，记者从有关人士处获悉，今年初碧桂园计划在焦作投资100亿的地产项目，至今仍无丝毫进展，在目前的经济形势和碧桂园模式全国性遭遇大考的背景中，前景难料。

　　2009年3月27日，焦作当地一家媒体刊登消息称，“截至目前，全国房地产巨头、广东碧桂园公司已决定在焦作市山阳区投资100亿元建设城中城项目。”

　　随后不久的4月份，记者联系焦作市有关方面采访，对方表示双方目前处于前期的接洽中，正式协议尚未签订，不便透露更多详情。但此后至今的几个月中，碧桂园焦作项目却迟迟未见任何消息传来。

　　今年5月底，当地媒体关于焦作市山阳区投资情况的报道中，仅仅提及“继投资4亿元的中海·欧凯龙、投资3亿元的华融国际水岸项目之后，山阳区今年第三个投资超1亿元的三产项目——投资1.2亿元的焦作亿城·翰林雅筑大型商住项目目前也投入紧张地建设中。”并表示“新东“1898”、金桂苑商业广场等项目也在紧锣密鼓地推进”。关于曾号称100亿投资碧桂园的进展，则只字未提。

　　对此，焦作市山阳区一位人士表示，对于与碧桂园的合作，他们并不清楚。

　　资料显示，碧桂园集团创建于1997年，是全国最大的综合性房地产开发企业之一。2007年4月在香港联交所主板挂牌上市，属下机构涉及房地产开发的各个环节，以及涵盖五星级酒店、教育、社区商业、休闲娱乐产业等多个行业的综合性企业集团。2007福布斯中国富豪榜公布，第一名是广东碧桂园房地产公司的杨惠妍，为碧桂园创始人之一杨国强26岁的女儿，其个人净资产高达162亿美元。

　　中牟圈地计划停滞

　　与焦作类似的是，碧桂园曾计划在中牟进行的旧城改造项目，如今已经停滞。

　　2007年下半年开始，碧桂园开始与中牟频频接触，希望涉足这块处于郑汴融城的节点城市。据称，在中牟县的旧城改造工作中，碧桂园希望拿下四分之三的面积。

　　据当时有关负责人介绍，碧桂园投资的项目在中牟县旧城与新城之间、郑开大道南侧数公里内，将涉及部分旧城改造，即城中村的拆迁。“如果谈判成功，届时将有一处4000亩的碧桂园小区，面积相当于目前中牟城区的三分之一，预计静态投资40亿元以上。”有关负责人曾经表示。

　　对于碧桂园选择中牟，中牟当地不少人士表示欢迎。在他们看来，“给你一个五星级的家”，是碧桂园的口号。碧桂园的到来，无论是对于城市化还是改善住房质量，均将起到不小的作用。

　　据知情人士透露，包括碧桂园一副总在内，碧桂园曾多次派人前来洽谈，但是双方洽谈意见始终未能统一。双方未能达成共识的主要原因，在于包括地价在内的一系列因素。

　　碧桂园模式的一个特征是低价大体量拿地。但是，2004年土地出让实行招拍挂之后，全国各地的地价都在涨，靠以往的模式低价拿地的机会越来越少。目前采用碧桂园模式的地产企业，尽管仍能以较低价格获取土地，但几乎都是大盘，而且多数位置偏远，打着造镇造城的旗号进行大规模开发，很多都是地方政府出于促进城市建设的目的，以优惠的地价吸引本地或外地大型开发商投资。

　　目前，地方政府可以自主运作的空间越来越小，低价拿地和大盘开发这两个“撒手锏”已非以往那么攻无不克。而且，更为重要的是，对于中牟而言，随着郑汴融城的深入推进，其地价已经大幅上涨。

　　“再加上去年宏观调控和下半年开始的金融危机对国内房地产的冲击，更加剧了碧桂园拿地计划的搁浅。”有关人士透露。

　　碧桂园模式遭遇大考

　　利用低廉的土地价格，实现快速生产、快速开发、低价销售一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。碧桂园一向的拿地策略都是瞄准重点城市的郊区位置，如广州的番禺、增城，佛山顺德，或是二三线城市，如咸宁、随州、巢湖、满洲里这些一般上市企业不太会去的地方。

　　也正因此，河南的中牟和焦作的山阳区，这一三、四线城市成为碧桂园关注的目标。据了解，在2007年全国房价疯涨的时候，碧桂园因土地价格低廉、建筑成本偏低，因此项目售价也比城区的项目低很多，这使得碧桂园的价格优势十分明显，且利润额大。

　　“经济形势好的时候，碧桂园这种模式很有说服力。一旦形势不好，这种模式受到的冲击是最大的。”有关专家说，“经济形势不好的时候，连市区的房子都卖不出去，郊区的房子就更难卖了。”在这轮楼市价格上涨中，热销产品大多位于城市中心地段，而碧桂园的郊区大盘模式使其丧失了从中分羹的机会。因此，当这轮突如其来的楼市高潮大多数房企的销售呈价量齐升的局面时，碧桂园的销售却迟迟不见起色。

　　而战略的选择是碧桂园陷入困局更重要的原因。在这轮回暖大潮中，曾被碧桂园深信蕴含着巨大增长优势的三四线城市，在一二线城市的强大复苏能力面前显得苍白无力。“在一些过于偏远的三四线城市，房地产市场还没有启动。过早地深入经济不太发达的地区，对碧桂园来说可能是个负担。”一位业界人士分析。

　　7月初，内地某研究机构发布了《2009上半年中国 房地产 企业销售排行榜》，在该榜单上，碧桂园的排名一落千丈。以此计算，在今年一片“涨声”之中，碧桂园销售额反而出现同比下跌，跌幅超过7%。

　　为了回应业界质疑，碧桂园提前发布了销售数据，7月15日，碧桂园发布了最新的公司通讯表示，今年上半年实现合同销售额共约87.9亿元人民币，同比2008年增长约6.5%；合同销售建筑面积约191.8万平方米，同比2008年增长约30%。但是对于这一数据，业界依然提出质疑。

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