金融危机下，步入低迷的中国房市近日逆势而动，量价齐升，这是房地产市场回暖走高的信号？还是透支信心，乍暖还寒？一片看多声中，经济评论员马光远却抛出，楼市下半年面临生死劫的惊人言论，房市，房价将会怎样变化？《22度观察》正在关注。

　　【嘉宾介绍】

　　马光远：经济学博士。著名经济评论员，专栏作者。在一片经济复苏，楼市回暖声中，他认为中国楼市远未走出低迷，并提出今年下半年楼市将面临“生死劫”的惊人观点。

　　主持人：随着天气的转暖，持续低迷一年多的房地产市场，也出现了一个火爆的“小阳春”。今年一到四月份，北京、上海、深圳这些城市，很多年没有出现的排号购房的现象又重新回来了，频频流拍的土地，如今又变成了开发商竞价抢地的局面。面对这一现象，有人说房地产市场最难熬的冬天已经过去了，可也有人说“小阳春”只是假象，更剧烈的价格下跌还在等待着他们。面对着众说纷纭的房地产市场，我们今天请来了经济学博士马光远先生，请他来做深入的分析。

　　主持人：我看到你写的一篇文章里讲到：中国的楼市在今年下半年，要面对一个“生死劫”。这话听起来，如果是一个旁观者看来，可能有点耸人听闻

　　跟我以前的观点基本上是一个承继，我觉得目前大家可能对房地产这种所谓的“小阳春”所迷惑，对整个房地产市场本身的这种调整，可能会认识不清。包括开发商在内

　　，对市场本身的这种残酷性，我觉得可能会有所轻视。根据这个周期来看，还是根据我们目前的宏观经济来看，我觉得房地产这种反弹可能很正常。但是这种反弹的力度，的确出乎我的意料。我没想到反弹得这么厉害，没有想到大家对它的评价这么高，更没有想到很多人做出一个判断，认为房地产市场已经走出低迷，已经开始回暖。那么究竟会怎么样？我认为这个“生死劫”，不是一个耸人听闻的说法，而且我认为下半年应该来讲，如果我们对这个形势的把握不正确，可能比2008年还要厉害。所以我认为说“生死劫”，一点都不过分。

　　房地产市场触底表现就是开发商大面积死掉

　　房地产调整的一个很正常的现象，就是大面积死掉。如果说没有大面积死掉，肯定它没有调整到底。你看一下世界上所有的房地产市场，它在泡沫破灭的时候，没有一个最终最主要的表现，就是开发商的兼并重组，开发商的大面积死掉。那么香港也好、日本也好，那么都是这么一个表现。房地产市场开发商开始死掉，其实从去年的年底就开始有了，到今年上半年已经有不少开发商，比较小的一些地方的开发商，已经出现这个问题了。但是相对于全国的开发商，大的开发商目前的财务状况、生存状况来说，远远还没有见底。因为主流的开发商、大的开发商，无论它的资金链条，还是它的业绩应该来讲一年不要销售，有些开发商可能还活得很好。小的开发商他不代表一个主流，即使我们在房地产非常繁荣的这几年，有些小的开发商他的日子也并不好过。因为他们一方面拿不到地，另一方面他们开发的楼盘品质并不高，销售情况、利润情况并不好，那么银行贷款并不多。所以当遇到这么一个寒冬以后，首先倒下的是他们，我觉得比较正常。但是如果把他们作为一个见底的标志并不正常，因为我觉得从价格调整来讲，一线城市的价格调整远远没有到位，那么从前四个月国家发改委对七十个大中城市，它的统计来看百分之十都不到，一个跌停都不到，那么你说房价调整到位，不符合现实。

　　一到四月份成交量反弹原因

　　这个反弹现在来看还是比较正常的，从去年十月开始，房地产新政出现以后，一个是政策本身它的调整；第二点是国务院对促进房地产健康发展的一系列政策，一个政策效应；第三个比如信贷政策等等，我觉得这是一个累计的效应。在这种情况下出现一个反弹，跟股市一样，股市出现反弹也正常，但是你说股市出现反转了吗？它进入牛市了吗？我觉得并不能以这个来反映，有时候股市每天成交量非常大。我记得三月份的时候，一度可能日成交量又到三千亿，也就是说又到我们前所未有的，那种大牛市的成交量。但是我们并不判断这种反应代表它到底了，那么不仅要看它的成交量，要看它的价格的表现，还有看有没有持续性。就是说一到四月份的这种表现，到下半年会不会持续？支撑它的这种力量，内部环境能不能持续，我并不看好。

　　竞价购地可能是开发商共同做的一个局

　　我觉得可以反面来看，第一个说明它的资金状况，并没有想象的那么严重。我为什么一直坚持它的调整没有到位，为什么我相信有些开发商一套也不销售，它仍然能坚持一到两年，这说明它们在资金链条方面，没有我们想象的那么严重。第二点国务院常务会议前不久对经济体制改革里边有些建议，它调整了一个资本金的比例，对房地产调整资本金比例这个很重要，这对它的一个资金杠杆，本身的释放也是很大的。第三点我觉得买地是不是去开发，是不是看好，或者是不是他们的一个信号？我一直不认为是一个信号，因为有时候房地产市场本身它的信息并不真实。比如说它在拿地以后是不是去开发，是不是大家共同来做一个局，作为一个信号，那么我们现在对回暖并不看好，因为业界分歧也很大，我们现在来拿一块地，给大家一个反映就是说现在房地产市场回暖了，我觉得很多意义都可以去解读。

　　主持人：那你觉得如果从数据角度来看，下半年房地产市场的走向，到底是什么样的数据，能支持你的刚才的这个预期

　　从房地产本身的供求面，我认为它供过于求的基本面没有发生一个根本性的变化。比如说北京，它的空置率现在是全国第一，远远高出国际公认的10%这么一个标准；第二个比如说表现比较好的广州，广州在五一期间甚至表现非常疯狂，我看到一个统计说75%的价格已经回到2007年，50%的价格甚至超过2007年。但是从它的供求来看，到2008年底它的供给量增加了30%多。第二个是广州市现在的一些保障性住房，又大面积地在入市。在这种情况下，虽然它在一到四月份，无论北京也好还是广州也好，它的销售量同比看增长很大，但是你要分析它这个数据，目前它的这种空置面积比较，这个比例非常小，销售面积10%都不到。

　　我觉得任何商品市场一方面可能是产能过剩，卖不出去，另一方面有些东西可能是

　　供不应求。非常正常，这不是房地产本身的一个情况，但是并不是说，比如我们现在家电市场，它可能有些是产能过剩的，但是并不是一些好东西仍然供不应求，这个非常正常。房地产的需求，是一个多样性的需求。

　　保障性住房现在很多人都很担心，它的上市之后会对房地产市场，构成冲击。如果保障性住房的定价，并不是象经济适用房那样的话，那么它对市场的供求之间的价格关系，影响到底有多大，我觉得还是个未知数。定价很关键，但是现在主流的，原先我们当然是以经济适用房为主，政府保障性住房，现在的思路基本上有一个很大的变化，倾向于主要来建廉租房。那么廉租房本身它仅仅是一个供给问题，就是说供应量是大了，但是跟价格没关系。为什么？我是租给你的，并不是构成产权关系，或者说对价格本身有什么影响。在温总理的政府工作报告里面，提出了一个公共租赁房的概念，我觉得对房地产市场本身长久来看，有一个比较大的观念上的改动，那么这样的话，整个市场来看供求状况可能有个比较大的改观。

　　刚性需求是什么？没有这个概念。

　　我在研究经济学，无论在马克思的政治经济学里面，还是在西方经典的经济学里面

　　我翻了很多经典教材，从没发现一个需求叫刚性需求，没有这么一个概念。刚性需求是什么？我觉得这个模棱两可，如果说刚性需求的话，很多东西可能都有刚性需求。比如对大米有没有刚性需求？土豆有没有刚性需求？很多东西都有刚性需求的。

　　主持人：但是你比如说啊，你可能其他消费都不会消费了，但是你也会消费你们家的自来水，那么这个水的消费，我们经常讲的水、电、煤气的消费，其实就是每个人的刚性需求，它对价格不敏感

　　比如说在经济学上，需求它是有一个预算约束。如果说在经济学上，它是一个需求的话，那它必须是一个有效需求，而且是在你的预算约束之下的一个需求。如果超过你的预算约束的话，就不构成你的有效需求。

　　前一段时间任志强讲过跟大白菜来比，房价并没有涨多少。当时我写了一个东西，我说假定跟大白菜一样涨一百倍，会出现一个什么样的情况？会出现一个什么荒谬的现象？看到的是，如果我们目前的房价真的涨一百倍，从1978年到现在，按照它的价格涨一百倍我们现在所有的GDP，可能是全球的总和，甚至超过全球的总和很多。就是说每一个东西、每一个商品，房子这种商品它不能跟这些东西来进行比较。它在进行选择的时候，虽然它讲刚性需求，那我不承认这个概念，但是这种刚性的东西它肯定是有约束的，它有很多替代的办法，第一个替代比如说他不买去租，第二个替代他不买好的买差的。他在进行选择的时候有很多办法去做，我觉得这一块应该来说，从房地产本身的供求状况来看，下半年可能会更糟，甚至会超过2008年的一个状况。

　　我现在买了两套房子，2003年买过，2007年也买过。在2007年底的时候，我觉得有一个最大的感受就是，当政府去调控价格的时候，你一定去得买房了；当政府去托这个市场的时候，你一定得观望。所以在2007年底的时候，很多地方都已经开始救楼市了，地方性救楼市已经出现了，那个时候就说明这个市场已经到它的极限了。

　　国家信贷有一部分进入了楼市

　　比如说我们从信贷政策来讲，我一直认为房地产本身是一个金融现象，它跟流动性有很大的关系。像日本的市场，包括美国的市场，以前香港的这么一个市场，那么整个都是流动性的一个推动。我们现在都纠缠于成本里边，这个成本有多少？它的暴利有多少？没有任何意义，这个东西和成本没有任何关系。甚至我们所陷在这个成本里边可能会得出很多悖论，然后对它进行限制，我倒觉得政府如果说，当然某一个行业有暴利，可能会不正常，可能意味着，这个行业进入的门坎可能比较高，垄断程度比较高。但是它的暴利跟你的商品价格之间是否是一个关系，我从来都不认为。我主要觉得它是一个流动性，从这个流动性上来讲，前三个月的流动性，天量，很充沛，前所未有，然后很多判断我同意，就是有一部分进入了楼市。国家的信贷一到三月份的这个天量的信贷，为什么我认为进入了楼市呢？因为可以跟我们目前的GDP可以来测算，我的这个观点，我算了一下可能有六千到八千亿，可能实体经济里面并不能反映，也就是说六千到八千亿的钱，不知道跑到什么地方去了。

　　信贷炒楼，这个应该是确定无疑的

　　我们现在说的这个有些比如进入楼市，它是一种投资性行为，而不是一种生产性行为。人民银行的报告我理解它应该是一个开发商，这种生产性的行为，生产房子的行为。我讲的这个，在主流的信贷体系以外通过一些别的途径，进入到这么一个炒楼市的市场，它去搞一些投资，然后短期搞一些获利的行为，这两个应该是不太一样的。六千亿到八千亿，主要是进入到，不是生产领域，而是炒楼的这一部分。为什么呢？我觉得可以侧面来反证，银监会有两次，第一次是开始调查，信贷资金是不是进入楼市？是不是进入股市？开始查了；第二个是前一段时间银监会主席刘明康有一个说明，在信贷的风险跟楼市和房市之间，要建隔离墙，这两个要进行隔离，我觉得不是一个空穴来风。他说的这个要建立隔离是指炒楼市，这个应该是确定无疑的。

　　信贷政策不可持续

　　我觉得信贷政策不可持续，就是像一月份、二月份、三月份那样的不可持续，到四月份我们看到只有五千多亿，那么再到下半年会不会这样来持续。我觉得目前还有一个现象，就是中央的刺激经济的政策，思维上有一个很大的转型，那么原先流传有第二套刺激政策要出来，但最终没有出来。我倒觉得已经出来了，国务院2009年的经济体制改革计划，实际上就是第二套刺激政策，也就是政策它是第一个向深层的结构性的一些东西在转变，它再不像原先一样大把撒钱，粗放型的一些政策。那么第二个它讲集约型了，主要讲政策的执行力，那么我们以前的四万亿政策，现在来看国家审计署也审计出很多问题，也就是它目前政策一方面它不再像原先那样，大把大把撒钱的那种粗放型的政策，政策集约性已经出现，那么第二点不仅仅看短期的效应，已经看长期了。我们现在来看短期的话，可能对长期造成的危害非常大，也就是说下半年信贷政策，如果不能持续的话，流动性没有这么充足的话，那么这一部分投资性的需求，肯定会消失。

　　房地产调整周期还很长

　　未来三年，中国的房地产市场的走势，可能都不会走出低谷。这可能不是一个什么监管问题，也可能不是什么金融领域的贪婪，也可能不是什么美国的消费过度，而确实是一个商业周期。确实可怕的就是这个周期已经到这个位置了，世界经济的繁荣期结束了，已经要进入调整了。

　　如果真的是一个商业周期的话，我们来看房地产，我觉得房地产本身，它走的路还很长。我们看一下日本，看一下亚洲金融危机以后，香港、韩国、台湾的楼市，它的表现我们不应该对目前的这种情况过于乐观，它的调整周期非常长，而且房地产本身有一个很典型的特点，它是一个经济要衰退的先行周期。当经济要衰退的时候，首先完蛋的是房地产，但是房地产的复苏往往晚于经济复苏，当经济复苏以后，相当一段时期以后房地产才会复苏。但是也有人持相反的态度，比如有些人看到说股市回暖了，楼市回暖了以后，那么意味着经济回来了。那么他认为房市楼市是一个先行指标，那么我特别同意克鲁格曼的观点，就是说这种东西跟经济复苏没有关系，就是说它的那种复苏，不代表经济复苏了，不要把两个的相关性看得紧密。我不像克鲁格曼一样认为会发生持续十年那样的惨剧，但是我从不认为一个经济周期一年两年你就能走完。在这种全球性系统整个崩溃的情况下，一个经济体的复苏两到三年要完成，我觉得这是不可想象的，有点疯狂。它的这种调整肯定有，比如说我们说一笔钱砸下去以后，从投资到生产到卖出去，到分配到形成消费，整个它还需要时间呢。这么大的一个经济体得了这么大的一场病，要两到三年让它健康，让它活蹦乱跳，这有点开玩笑，我觉得确实有点乐观过度。毕竟它外在的环境，毕竟它GDP增长的很大贡献的一驾马车，外贸出了问题，所以说不是我们自己的事，我们自己当然有很多政策去刺激，我们有很好的保增长的办法，但是外部因素的影响也很重要。

　　中国房地产市场处于一个下跌的周期

　　我觉得现在需要时间，我认为下半年要复苏不正常，即使复苏了也可能是昙花一现，也可能是一个下跌的一个踪迹。那么到2010年 2011年如果见底，在底部来做一些调整，做一些恢复元气的工作，然后再四到五年以后走上正常的上升期，我觉得这个就已经很好了，不要像亚洲金融危机，亚洲金融危机只是一个局部性的，很多国家走了八年。韩国、日本现在还没走出来，所以我现在强调这是一个商业周期，谁也避免不了的商业周期，你虽然采取了很多逆周期的做法，但是很难。那么从房地产周期来看的话，也有很多研究房地产周期的，当然经济合作与发展组织OECD的研究我认为还是比较权威的，他认为房地产的兴亡周期也是十年，六年是增长期，四年是衰落期。增长的正常的幅度可能是60%，下降的幅度可能是30%到40%。如果按照这个周期来的话，中国的房地产市场，可能在很多指标方面，不符合它的很多指标，但是周期显然是处于一个下跌的周期。

　　买房现在不是出手的时候

　　作为一个消费者面对现在的市场，我觉得尽量不去买。虽然我看到很多说如果你作为消费不作为投资的话，你可以出手了。我倒觉得现在反而不是出手的时候，如果说年初你可以去选择，但是现在显然不是，因为现在很多价格反弹的幅度远远超过预期。

　　主持人：好，感谢接受我们的采访。房地产市场近十年的发展，真是让人爱恨交加。一方面如果没有房地产市场的火速发展，整个全体国民的居住条件不会得到如此迅速的改善，另外一方面房地产市场，近十年的价格像火箭般的增长也积累了大量的民怨。面对今天的金融危机，也许无论是对于房地产开发商来说，还是对于消费者来讲我们都需要一颗平常心，只有这样房地产市场，才能会更加健康地向前发展。好，感谢收看《22度观察》，我们下期节目再见。

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